Rynek mieszkaniowy wbrew sytuacji pandemicznej w Polsce nie odczuwa na początku 2021 r. większych tąpnięć.
Karty coraz śmielej rozdają na nich zagraniczni inwestorzy kupujący mieszkania na wynajem. Sytuację strony kredytującej inwestycje i części klientów indywidualnych może odwrócić jednak orzeczenie Sądu Najwyższego w sprawie kredytów denominowanych we frankach.
Indeks cen nieruchomości urban.one dla całej Polski przygotowany dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” w lutym 2021 r. zanotował największy spadek w relacji miesięcznej od blisko roku. Lutowy odczyt wyniósł 103,63 pkt. i był o 0,94 pkt. niższy niż w styczniu. Spadek zanotowano także w relacji miesięcznej. Względem lutego 2020 r. był on o 0,6 pkt. niższy.
W zgoła odmiennym kierunku powędrowały w lutym 2021 r. indeksy urban.one liczone dla dużych miast i Warszawy. Zdaniem większości ekonomistów zajmujących się rynkiem nieruchomości, którzy wzięli udział w ankiecie Cenatorium, sytuacja na rynku mieszkaniowym, którą będziemy obserwować w najbliższych miesiącach, wynikać będzie z sytuacji gospodarczej Polski.
Stabilnie, ale nie kolorowo
– Możemy mówić o stosunkowej stabilizacji. Stopa bezrobocia rejestrowanego w lutym wyniosła 6,5 proc. i pozostawała na takim samym poziomie jak w styczniu. Wzrost liczba zarejestrowanych bezrobotnych w ujęciu miesięcznym wyniósł 0,8 proc. W tym samym czasie wyraźnie spadło tempo wzrostu wynagrodzeń. W minionych dwunastu pandemicznych miesiącach odnotowano nominalny wzrost wynagrodzeń o 4,5 proc., podczas gdy w poprzedzającym roku wynagrodzenia rosły w tempie 7,7 proc. rocznie. Mając jednak na uwadze wysoką inflację, realny wzrost wynagrodzeń jest bliski zeru – zauważa Anna Karaś.
Mniej optymistyczne są dane płynące z Głównego Urzędu Statystycznego, a dotyczące liczby rozpoczynanych inwestycji. W lutym 2021 r. deweloperzy rozpoczęli bowiem budowę 16 116 mieszkań, co było wynikiem o 7,5 proc. niższym od styczniowego oraz o 13,6 proc. niższym od średniej miesięcznej zanotowanej w 2020 r.
Jak zauważa Anna Karaś, pomimo ogólnopolskiego spadku sytuacja na poszczególnych rynkach była w lutym odmienna. Istotne ograniczenie liczby rozpoczynanych budów widać było w Warszawie (o 50,9 proc. mniej od średniej miesięcznej dla 2020 r.) oraz w Gdańsku i Gdyni.
– Na drugim biegunie znalazł się Wrocław oraz Poznań. W stolicy Dolnego Śląska deweloperzy w pierwszych dwóch miesiącach 2021 roku rozpoczęli budowę ponad 2200 mieszkań, co stanowi prawie 30 proc. wyniku osiągniętego w całym 2020 roku. W Poznaniu wyniki są jeszcze wyższe – w styczniu i lutym łącznie deweloperzy rozpoczęli już budowę ponad 3 tys. mieszkań, co stanowiło 75 proc. wyniku zanotowanego przez deweloperów w całym 2020 roku – zauważa Anna Karaś.
Więcej wniosków o kredyt, również odmownych
Na kierunek, w którym będą zmierzały ceny mieszkań w najbliższych miesiącach, wpływ będzie miała także polityka kredytowa banków. Większość banków ankietowanych przez Narodowy Bank Polski na I kw. 2021 r. zapowiadało bowiem łagodzenie polityki kredytowej. Jak pokazują przytaczane przez Cenatorium dane firmy Expander, w lutym faktycznie widoczny był wzrost wniosków o kredyty hipoteczne. Jednakże wraz z nimi rósł odsetek negatywnych decyzji.
– Liczba wniosków o kredyt wzrosła w lutym o 28 proc. w relacji rocznej, a liczba negatywnych decyzji była o 25 proc. wyższa. W rezultacie liczba uruchomionych kredytów była zbliżona do wolumenu z lutego 2020 roku – informuje Anna Karaś.
Sąd Najwyższy wpłynie na spadek popytu
Banki czekają również na orzeczenie Sądu Najwyższego w sprawie kredytów we frankach, które po drugim przełożeniu terminu zapowiedziano na 11 maja. Wówczas Sąd Najwyższy ma wydać rozstrzygnięcie dotyczące sześciu zagadnień prawnych w sprawie kredytów denominowanych i indeksowanych w walutach obcych. Będzie ono decydującą wskazówką dla sądów powszechnych, jak rozliczać umowy zawarte z frankowcami. Czy w przypadku orzeczenia niekorzystnego dla banków i konieczności przewalutowania kredytów zaciągniętych we frankach szwajcarskich banki będą zmuszone ograniczyć akcję kredytową?
– Na ten moment żaden bank nie podjął szerokiej akcji podpisywania ugód z tzw. frankowcami. Trudno jest też oszacować realny koszt tego typu operacji dla całego rynku bankowego. Jedno jest pewne, banki komuś muszą pożyczać pieniądze, zatem akcja kredytowa nie wygaśnie, nawet w najbardziej skrajnych okolicznościach – twierdzi Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.
Podobnego zdania w ankiecie przeprowadzonej przez Cenatorium był Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
– Banki, między innymi po to, by stworzyć nadwyżkę na tzw. straty frankowe, zachęciły do zaciągania kredytów hipotecznych, obniżając wkład własny do 10 procent. W mojej opinii zabieg ten spowoduje zwiększenie zainteresowani kredytami i w dalszej perspektywie poprawi kondycje banków – zaznacza Tomasz Błeszyński.
Zagraniczne fundusze napędzają sprzedaż
W zgoła odmiennym kierunku od indeksu urban.one liczonego dla całej Polski powędrował w lutym 2021 r. odczyt indeksu dla dużych miast, który rośnie od początku roku. Wyniósł on 109,99 pkt. i był o 0,45 pkt. wyższy niż w styczniu oraz o 1,45 pkt. wyższy niż w lutym 2020 r.
Jak wynika z monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium w ramach tzw. Indeksu Szybkiego, w lutym sytuacja na dużych lokalnych rynkach była różnorodna. W Warszawie, Gdańsku i w Krakowie, czyli na najdroższych rynkach mieszkaniowych w Polsce, ceny utrzymywały się na stabilnym poziomie, porównywalnym z początkiem roku. Z kolei tańszych rynkach, czyli w Poznaniu i Łodzi, zanotowano spadek cen ofertowych o 3 proc. w skali miesiąca. Wzrost średniej ceny ofertowej o 1-2 proc. miał z kolei miejsce we Wrocławiu i Gdyni.
W opinii Anny Karaś na sytuację na największych rynkach mieszkaniowych w Polsce coraz większy wpływ ma sektor PRS, czyli inwestycje w mieszkania na wynajem stymulowany m.in. przez zagraniczne fundusze.
– Kapitał zagraniczny jest lokowany w mieszkania na wynajem, ponieważ ta klasa aktywów obok sektora magazynowego okazała się najbardziej odporna w branży nieruchomości na kryzys wywołany pandemią koronawirusa – tłumaczy z kolei Radosław Okulski, ekspert rynku nieruchomości. – Inwestorów nie odstraszył nawet spadek czynszów, który w poprzednim roku był znaczący. Wciąż rentowność projektów PRS w Polsce jest zdecydowanie wyższa niż na zachodzie Europy. Dla najemców będzie to pozytywna informacja, gdyż przełoży się na wzrost podaży mieszkań, lepszą obsługę oraz większą elastyczność, którą mogą zaproponować podmioty operujące w dużej skali – dodaje.
Na pewne obawy natury psychologicznej, które niesie ze sobą rozwój sektora PRS, zwraca z kolei uwagę Marcin Krasoń, ekspert obido.pl.
– Warto pamiętać, że gdy mamy do czynienia z całym budynkiem przeznaczonym na wynajem, istnieje spore ryzyko, że będzie duża rotacja mieszkańców. A wtedy zbudowanie społeczności i relacji sąsiedzkich będzie bardzo trudne. W mieszkaniach spędzamy dużą część życia, a w czasie pandemii jeszcze większą i warto, by dawało no poczucie wspólnoty – uważa Marcin Krasoń.
Zdaniem eksperta obido.pl fundusze inwestycyjne kupujące hurtowo mieszkania pod wynajem mogą wpłynąć na wzrost cen mieszkań w danej inwestycji, który dotknie wówczas szukających mieszkania na własny użytek, a także ograniczy wybór.
Przeprowadzka do tańszych dzielnic
Jednym z bardziej stabilnych rynków mieszkaniowych w ostatnich miesiącach jest Warszawa. Indeks urban.one dla Warszawy zanotował w lutym nieznaczny wzrost względem stycznia i zatrzymał się na poziomie 114,46 pkt. W relacji rocznej wzrost był bardziej okazały i wyniósł 1,41 pkt.
Według obliczeń Cenatorium ceny mieszkań na stołecznym rynku pierwotnym od kilku miesięcy są stosunkowo stabilne. Większą skłonność do obniżek widać na rynku wtórnym.
– Deweloperzy w 2020 roku mocno ograniczyli akcje inwestycyjną – w ciągu całego roku rozpoczęli budowę 7,6 tys. mieszkań, co było wynikiem o 37 proc. niższym względem 2019 roku. Początek 2021 roku również wskazuje na obniżoną o blisko 50 proc. od średniej miesięcznej liczbę rozpoczynanych inwestycji – mówi Anna Karaś.
Z analizy wydanych pozwoleń na budowę w I kwartale 2021 roku w stolicy zauważalny jest wzrost zainteresowania deweloperów Białołęką – co czwarte pozwolenie dotyczyło inwestycji planowanych w tej dzielnicy. Na drugim miejscu znalazł się Targówek, którego dotyczyło niespełna 20 proc. wydanych zezwoleń, a na trzecim miejscu Praga Południe z 10 proc. udziałem.
– Równocześnie znacznie spadło znaczenie Mokotowa, a w Śródmieściu nie wydano żadnej decyzji. Taka struktura wydanych pozwoleń na budowę może stanowić zapowiedź zwiększenia oferty tańszych mieszkań. W czasie hossy deweloperzy wprowadzali do sprzedaży drogie projekty w prestiżowych dzielnicach. Teraz stawiają na tańsze, bezpieczniejsze projekty mieszkaniowe – zauważa ekspertka Cenatorium.
Luty 2021 r. po dwóch miesiącach obniżek przyniósł wzrost indeksu urban.one dla gruntów budowlanych. Na koniec miesiąca odczyt indeksu wyniósł 137,63 pkt., co oznacza, że w ujęciu miesięcznym odnotowano wzrost o 0,2 pkt. Wzrosty notowane w 2020 r. sprawiły jednak, że w relacji rocznej odczyt indeksu wzrósł o 4,2 pkt.
Marcin Kaźmierczak Bankier.pl 2021-04-13
Źródło: https://www.bankier.pl/wiadomosc/Rynek-mieszkan-odporny-na-koronawirusa/
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Foto: Tomasz Błeszyński - "Mrówkowce"- Katowice
