Utrzymujące się niskie stopy procentowe i obawa przed dalszym wzrostem cen stymulują mieszkaniowe zakupy.
Część ekspertów obawia się jednak korekty. Z raportu opracowanego przez Cenatorium dla „Pulsu Biznesu” i Bankier.pl wynika, że w kwietniu średnie ceny transakcyjne lokali mieszkalnych w Polsce poszybowały.
Indeks urban.one wyniósł 105,31 pkt. wobec 103,76 miesiąc wcześniej. W dużych miastach w kwietniu wyniósł 111, 21 pkt. W I kw. stawki za metr kwadratowy zmieniały się różnie w różnych miastach. W kwietniu średni wzrost indeksu dla cen transakcyjnych wyniósł 1,27 pkt. Wszyscy zapytani przez Cenatorium eksperci uważają, że do końca roku ceny nadal będą rosnąć.
Z analizy poszczególnych rynków wynika, że najmocniej kw/kw wzrosły ceny dużych mieszkań (powyżej 80 m kw.) w Gańsku. Za duży metraż trzeba była zapłacić więcej również we Wrocławiu, w Krakowie i Łodzi - - odpowiednio o: 5,86 proc., 4,99 proc. i 3,02 proc.
Co ciekawe, w Łodzi średnia cena 1 m kw. w I kw. spadła o 0,23 proc. w porównaniu do IV kw. 2020 r. Wpłynął na to spadek cen kawalerek (- 3,76 proc. ) i mieszkań o powierzchni od 35 do 60 m kw. (-2,54 proc.).
W stolicy właściciele podbijają ceny startowe
Warszawski indeks urban.one w kwietniu wzrósł minimalnie (o 0,71 pkt. m/m) do 115,01 pkt. Natomiast monitoring cen ofertowych wykazał wzrost aż o 4,5 proc. m/m. Popyt nadal jest bardzo wysoki.
- Właściciele windują ceny wywoławcze, aby mieć większe pole do negocjacji. Najwięcej życzą sobie oferenci ze Śródmieścia. Bardzo drogo (średnia powyżej 11 tys. zł/m kw.) jest także na Żoliborzu, Woli, Mokotowie i w Wilanowie – zauważa Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości w Cenatorium.
W Wilanowie mieszkania na rynku wtórnym są dużo droższe niż na pierwotnym - aż o 17 proc. Zdaniem Anny Karaś wynika to z faktu, że odsprzedawane są stosunkowe nowe mieszkania wykończone w wysokim standardzie.
Z badania Cenatorium wynika, że 70 proc. ekspertów nie spodziewa się w drugim półroczu spadku popytu w stolicy. W sceptycznych 30 proc. znalazł się Michał Kubicki, prezes CMP Center Management Polska. Jego zdaniem przy lawinowym wzroście cen materiałów budowlanych i najwyższych w historii kosztach realizacji zbliżamy się niebezpiecznie do tego, że deweloperzy na najdroższych gruntach wybudują najdroższe mieszkania i zderzą się z korektą.
- Ostatnia tego typu sytuacja zdarzyła się w 2009 r. Ceny na warszawskim rynku spadły wówczas nawet o 20 proc. Można dyskutować, w jakim stopniu te dwa konteksty, dzisiejszy i sprzed 12 lat, są różne. Mimo to po dziewięciu latach koniunktury musi nadejść korekta – mówi prezes CMP Center.
W ocenie eksperta obecnie, podobnie jak wtedy, popyt jest sztucznie wspierany - tym razem przez niskie stopy procentowe. Przy rosnących ponad miarę (nawet o 50 proc) kosztach materiałów budowlanych i robocizny oraz pędzącej inflacji może nastąpić mocne tąpnięcie w przypadku nagłego wyhamowania popytu.
Domy jednorodzinne nadal na topie
W kwietniu ceny gruntów pod zabudowę jednorodzinną ponownie wzrosły. Indeks urban.one wyniósł 139,54 pkt. - o 0,38 proc. m/m.
Wzrost cen działek uzasadnia zwiększona liczba budowanych domów w okresie styczeń - kwiecień 2021 r. Polacy w I kw. wybudowali ich o 24 proc. więcej niż przed rokiem.
Dużą dynamiką wzrostu odnotowano w woj. mazowieckim. W powiatach okalających Warszawę od stycznia do kwietnia rozpoczęto budowę 1763 domów, co stanowi 42 proc. wszystkich rozpoczętych budów domów w tym województwie. Wzrost względem analogicznego okresu roku ubiegłego wyniósł 20 proc. Największym powodzeniem cieszyły się powiaty legionowski i miński.
Polski Ład dzieli ekspertów
Eksperci przyjrzeli się zapowiedziom nowych programów w ramach Polskiego Ładu. Nie są w tej sprawie jednomyślni.
Michał Kubicki uważa, że planowane działania nie rozwiążą problemu dużego popytu. Nie pomogą również osobom mniej zamożnym, do który są adresowane rządowe propozycje.
- Nie łudźmy się - ani gwarantowany wkład własny, ani budowa 70 m kw. bez pozwolenia nie zlikwidują głodu mieszkaniowego, zwłaszcza w przypadku osób wykluczonych, których nie stać na działkę pod 70 m kw. domu, i niemających zdolności kredytowej – ocenia prezes CMP Center.
Jego zdaniem dodatkowo podgrzany popyt na materiały budowlane i robociznę uczyni domy i mieszkania zupełnie nieosiągalnymi dla najbiedniejszych. – Nowy ład to stary wkład, nihil novi sub sole – komentuje Michał Kubicki.
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, uważa program za produkt marketingu politycznego.
- Odchodzimy o rynku najmu na rzecz mieszkań na własność. Jeszcze niedawno rząd, poprzez różne programy wsparcia, stawiał na rynek najmu, jako sposób zaspokojenia potrzeb mieszkowych ludzi młodych i mniej zarabiających – podkreśla doradca.
Marcin Krasoń, ekspert obido.pl, chwali pomysł państwowych gwarancji zastępujących wkład własny.
- To rozwiązanie, które działa w wielu krajach i pomaga młodym ludziom w zakupie pierwszego mieszkania. Oczywiście nowi klienci na rynku to wzrost popytu na mieszkania. Według założeń programu rocznie z gwarancji będzie mogło skorzystać do 80 tys. osób, ale w rzeczywistości będzie to dużo mniej i na rynku ta grupa zniknie wśród innych kupujących. Nie spodziewam się, więc spektakularnego wzrostu cen - mówi ekspert obido.pl.
Zaznacza, że to rozwiązanie stymuluje tylko stronę popytową i wzrost cen, a nic nie dzieje się w kwestii zwiększania dostępności gruntów czy ułatwień formalnych dla deweloperów. Tymczasem zwiększona podaż mogłaby uspokoić ceny, co byłoby zdrowe dla rynku.
Szymon Gil, dyrektor Domu Maklerskiego Michael&Strom, ocenia program pozytywnie.
- Z perspektywy deweloperów i rynku mieszkaniowego, jako całości zmiany są jednoznacznie pozytywne. Zależnie od tego, w jakiej formie zostaną wdrożone, powinny przełożyć się na wzrost dostępności cenowej mieszkań, sprzedaży i cen - ocenia Szymon Gil.
Zastrzega, że w długim terminie dodatkowa stymulacja rynku nieruchomości może, choć nie musi, prowadzić do nadmiernego wzrostu popytu i tym samym cen mieszkań, co może doprowadzić do przegrzania i korekty.
Paulina Karpińska Puls Biznesu 10.06.2021 r.
Źródło: https://www.pb.pl/mieszkania-znow-podrozaly
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Foto: Tomasz Błeszyński
