Wrześniowy wzrost cen lokali w październiku zamienił się w spadek.
Wśród ekspertów przybyło pesymistów. Rentowność inwestycji będzie spadać. We wrześniu ceny mieszkań wciąż rosły, choć wolniej niż w poprzednich miesiącach. W październiku jednak rynek zmienił kierunek - stawki za metr kwadratowy poszły w dół, na razie symbolicznie.
Z raportu opracowanego przez Cenatorium dla „Pulsu Biznesu i Bankier.pl wynika, że indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce wyniósł 109,73 pkt, co oznacza, że względem września odnotowano spadek na poziomie 0,04 pkt proc. Jeszcze we wrześniu indeks urósł w stosunku do sierpnia o 0,30 pkt proc.
Siedmiu na dziesięciu ekspertów przewiduje pogorszenie sytuacji w mieszkaniówce w ciągu pół roku. Pozostali spodziewają się utrzymania status quo, a nikt nie prognozuje poprawy. W centrum uwagi znalazła się inflacja, która według GUS wyniosła w październiku 6,8 proc.
W reakcji na rosnące ceny Rada Polityki Pieniężnej na początku listopada podniosła stopy procentowe do 1,25 proc., a 8 grudnia - do 1,75 proc. (listopadowy raport Cenatorium nie uwzględnia ostatniej podwyżki). Rząd też pracuje nad pakietem antyinflacyjnym, który ma m.in. zatrzymać wzrost cen na rynku nieruchomości. Wśród propozycji jest np. wprowadzenie podatku katastralnego od drugiego lub trzeciego mieszkania, podatku od zysku ze spekulacji albo od pustostanów.
Michał Kubicki, prezes CMP Center Management Polska, zwraca uwagę, że rząd próbuje powstrzymać podwyżki poprzez walkę z tzw. zakupami inwestycyjnymi, co przeczy prawom rynku i może być nieefektywne. Ekspert podkreśla, że ten sam rząd wprowadził gwarancję kredytu bez udziału własnego, co może nakręcać spiralę cen.
Ceny mieszkań w dużych miastach
W dużych miastach indeks urban.one w październiku 2021 r. wyniósł 115,96 pkt, co oznacza spadek o 0,05 pkt proc. w stosunku do września. Stopniała też grupa ekspertów, którzy spodziewają się dalszego wzrostu cen w największych miastach. Jeszcze dwa miesiące temu prognozowało to trzy czwarte ekspertów Cenatorium. Miesiąc temu optymiści stanowili już tylko połowę, a przy ostatnim odczycie byli w mniejszości (40 proc.), podczas gdy 50 proc. przewidywało stagnację.
Tzw. indeks szybki wskazuje, że w październiku na rynku pierwotnym w agregacji dla siedmiu głównych miast ceny wzrosły o 3 proc., przy czym istniały duże różnice między miastami (np. w Warszawie nastąpił wzrost o 6,4 proc., a w Poznaniu spadek – również o 6,4 proc.). Z kolei na rynku wtórnym dynamika wzrostu utrzymała się na poziomie 1 proc.
– Spowolnienie wzrostu cen mieszkań na rynku wtórnym może być skutkiem rozpoczęcia serii podwyżek stóp procentowych – komentuje Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości w Cenatorium.
Wzrost stóp procentowych skutkuje z jednej strony wzrostem oprocentowania kredytów mieszkaniowych, a z drugiej oznacza rosnącą opłacalność lokat bankowych. Według Anny Karaś część inwestorów dotychczas inwestujących na rynku mieszkaniowym mogła w związku z tym zrezygnować z zakupu mieszkania bądź chwilowo wstrzymać się z decyzją.
– Popyt ze strony osób, które poszukują mieszkania na własne potrzeby, również może zostać ograniczony, ponieważ spadnie zdolność kredytowa. Deweloperzy mają również problemy z pozyskaniem nowych gruntów w rozsądnej cenie, więc sprzedaż w najbliższym czasie zapewne będzie spadać. Giełda dyskontuje taki scenariusz - dlatego obserwujemy spadek notowań deweloperów – wyjaśnia Radosław Okulski, ekspert rynku nieruchomości.
Spadek indeksu WIG-Nieruchomości po podwyżce stóp procentowych to, zdaniem Anny Karaś, także jedna z przyczyn hamowania cen. W okresie od 14 października do 23 listopada odnotowano spadek na poziomie 14 proc., co może zwiastować początek problemów na rynku mieszkaniowym.
Michał Kubicki jednak zwraca uwagę, że sytuacja na giełdzie dotyczy nie tylko deweloperów. – Jest to raczej nerwowa reakcja inwestorów instytucjonalnych, zaskoczonych skalą niezapowiedzianych podwyżek stóp, ale też niepokojem na granicy polsko-białoruskiej oraz ruchami wojsk rosyjskich na granicy rosyjsko-ukraińskiej. Uspokojenie sytuacji przyniesie stabilizację – przewiduje prezes CMP.
Z kolei zdaniem Marcina Krasonia, eksperta obido.pl, dotychczasowy wzrost stóp jest relatywnie niewielki i jego wpływ na rynek mieszkaniowy też będzie ograniczony. Dopiero ewentualne kolejne podwyżki, w wyniku, których stopa referencyjna dotrze do 3-4 proc., będą miały odczuwalne skutki.
Ceny mieszkań w Warszawie
Indeks urban.one dla Warszawy na koniec października ukształtował się na poziomie 117,36 pkt, czyli o 0,16 pkt proc. powyżej odczytu z września. Widać kontynuację wzrostu, choć tempo spadło (we wrześniu wzrost wynosił 0,49 pkt proc.).
– Z najświeższych danych ofertowych zbieranych przez Cenatorium wynika, że wzrost cen w Warszawie po sierpniowej i wrześniowej stabilizacji znów nabrał tempa. Stymuluje go niska podaż przy przewadze popytu. W październiku średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym wzrosła względem września aż o 6,4 proc. – mówi Anna Karaś.
Według analityczki w tym samym czasie na rynku wtórnym odnotowano spadek średniej ceny o 1,2 proc. Dane wskazują jednak, że jest on podyktowany nie obniżką cen przez sprzedających, lecz wyprzedawaniem się z oferty droższych mieszkań.
– Widać, że kupujących nie powstrzymywały wysokie stawki za metr kwadratowy. Inwestycje w nieruchomości nadal postrzegane są, jako sposób ochrony kapitału przed wysoką inflacją, która - według prognoz - ma przekraczać cel inflacyjny jeszcze przez cały 2022 r. – komentuje analityczka Cenatorium.
Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego, prezydenta Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości, taki trend będzie się utrzymywał do końca roku. Wierzą w to nie tylko klienci kupujący mieszkania, domy i działki, ale też deweloperzy rozpoczynający, co rusz nowe inwestycje. Ekspert uważa, że wiara w przyszłą rentowność zakupionych teraz nieruchomości jest mocno na wyrost.
- Będzie to szczególnie bolesne dla tych, którzy kupowali i nadal kupują mieszkania na górce inflacyjnej – ocenia Tomasz Błeszyński.
Bartosz Wałecki, analityk w Michael/Ström Domu Maklerskim, przypomina, że przy dalszym wzroście stóp procentowych relatywna opłacalność wynajmu mieszkań będzie spadać. – Może to prowadzić do wycofywania się inwestorów z rynku mieszkaniowego na rzecz innych aktywów o podobnej rentowności i większej płynności – przewiduje Bartosz Wałecki.
O 0,04 pkt proc. spadł w październiku indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce w stosunku do września.
Paweł Berłowski Puls Biznesu 10.12.2021
Źródło: https://www.pb.pl/mieszkania-zaczely-taniec/
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Foto: Tomasz Błeszyński
