Jeżeli kiedyś kupiliśmy za gotówkę albo odziedziczyliśmy mieszkanie, nie znaczy, że mamy już być na nie skazani do końca życia.
Z takiego założenia wyszedł Mariusz Rogowski z Warszawy i postanowił coś zrobić ze swoim 50-metrowym lokum w bloku, w którym mieszka od 15 lat. – To mieszkanie było dla mnie świetnym rozwiązaniem, gdy nie miałem rodziny. Jednak gdy ją założyłem, urodziła się córka, zaczęło się w nim robić ciasno. No i lokalizacja też mogłaby być lepsza, bo mieszkam zbyt daleko od centrum – tłumaczy Rogowski.
Mimo że mieszkanie dostał w spadku po dziadkach, więc nie było ono zadłużone ani kupowane na kredyt, to problemy zaczęły się piętrzyć wbrew zasadzie „od przybytku głowa nie boli”. Bo co powinien w takiej sytuacji zrobić: sprzedać swoje mieszkanie i wziąć kredyt, by kupić większe? A może wynająć swoją dotychczasową nieruchomość, postarać się wraz z żoną o pełen kredyt na nowe mieszkanie i spłacać go z wpływów za wynajęcie?
- Obie opcje wydawały mi się kuszące. Gdybym sprzedał mieszkanie, nie musiałbym brać gigantycznego kredytu na nowe, wystarczyłby mniejszy kredyt. Jeżeli swoje mieszkanie bym wynajął, miałbym z czego kredyt spłacać, bo w domowym budżecie się nie przelewa, no i w sumie miałbym dwa mieszkania – mówi Rogowski.
Poważne obciążenie
Swoje analizy mógłby ciągnąć dalej. Bo jeżeli zdecydowałby się na zachowanie swojego mieszkania i wynajęcie go, musiałby też liczyć się z opłatami czynszowymi za dwa mieszkania, co dla przeciętnie zarabiającej polskiej rodziny może być już poważnym obciążeniem. Szczególnie wtedy, gdy rodzina spłacałaby raty kredytu na drugie mieszkanie.
- Rozwiązanie dobre, ale przed i po kryzysie, kiedy finansowanie z kredytu jest bardziej opłacalne, banki przychylniejsze, a czynsze z najmu za mieszkania wyższe i łatwiej wynająć mieszkanie dobremu klientowi. Ponadto, od nowego roku banki wprowadzają rekomendację S i będzie jeszcze trudniej o kredyt – przewiduje Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, partner Międzynarodowej Kancelarii Gospodarczej.
Paradoksalnie to, że Mariusz nie spłacał jeszcze kredytu mieszkaniowego, może nie być dla niego atutem, ale utrudnieniem. - Dla niektórych banków bardzo ważne jest, żeby taka przeszłość kredytowa w ogóle była. Znam przypadek, w którym bank odmówił udzielenia kredytu trzydziestokilkuletniej osobie z bardzo dobrą, stabilną pracą i dość wysokimi zarobkami, tylko dlatego, że nie posiadała ona żadnej historii kredytowej – stwierdza Katarzyna Puterko, wiceprezes zarządu Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl.
Wynajmowanie nie pomoże
Katarzyna Puterko radzi też, by w obecnych czasach kryzysu nie brać tym bardziej drugiego kredytu na kolejne mieszkanie, jeżeli nie spłaciliśmy jeszcze poprzedniego. Szczególnie dotyczy to osób, które brały kredyty w latach boomu mieszkaniowego 2005-2008. - W 2008 roku bardzo wiele osób zaciągało kredyty we frankach, wtedy frank był bardzo słaby, a złotówka rekordowo mocna - nawet 1,90 zł za 1 franka. Gdy ktoś zaciągał kredyt na finansowanie zakupu 100 procent wartości nieruchomości, to obecnie wartość kredytu jest dużo wyższa niż wartość tej nieruchomości
– obecny kurs franka bardzo wysoki, np. 3,50 - 3,60 zł za 1 franka. A wartość wielu nieruchomości spadła w ostatnich dwóch latach. W takiej sytuacji zupełnie nie opłaca się spłacać istniejącego kredytu i zaciągać nowego na nowe mieszkanie. W latach 2005-2008 były dość niskie marże kredytowe i pomimo wzrostu wolumenu zadłużenia, kredytobiorcy płacą stosunkowo niskie raty kredytowe – na chwilę obecną opłaca się przeczekać i obserwować co będzie dalej w tak niepewnej sytuacji – radzi Puterko.
A czekać i obserwować może przyjść nam długo.
- Sprawa kredytów jest od dwóch lat coraz trudniejsza, banki tylko w reklamach zachęcają do kredytowania, jak przychodzi do złożenia dokumentów, wtedy pojawiają się schody, czasem nie do pokonania. Teraz, w kryzysie strefy euro, banki będą musiały wypracować szybko zyski, a kredyty hipoteczne to zobowiązania długoterminowe i ewentualne zyski są długoterminowe. Do tego niestabilne waluty: czasy dla kredytobiorców hipotecznych nadchodzą ciężkie – dodaje Tomasz Błeszyński.
Nie powinniśmy mieć też nadziei, że przekonamy bank do udzielenia nam kredytu na dobrych warunkach argumentując, iż spłacimy go z wynajęcia dotychczasowego mieszkania. – Niestety, banki zazwyczaj nie wezmą pod uwagę potencjalnego przyszłego dochodu z najmu dotychczasowego mieszkania, aby obliczyć zdolność kredytową klienta. Najczęściej instytucje finansowe wymagają tego, żeby kredytobiorca legitymował się stabilnym i - co najważniejsze - już osiąganym przychodem z najmu, aby pożyczyć więcej. Ponadto obecnie rentowność najmu jest niższa niż oprocentowanie kredytu hipotecznego – stwierdza Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości z Home Broker.
Opłaca się sprzedać?
W takiej sytuacji korzystniejszym rozwiązaniem może być sprzedanie swojego mieszkania i staranie się o kredyt na większą i lepiej zlokalizowaną nieruchomość. Mariusz właśnie taki wariant wybrał. – Za swoje mieszkanie w odległej dzielnicy Warszawy dostanę około 300-350 tysięcy złotych. Jeżeli uda mi się wziąć drugie tyle na kredyt, mogę myśleć o kupnie większego o nawet 20 metrów kwadratowych niezłego mieszkania bliżej centrum – mówi Mariusz. - Bardziej opłacalne jest sprzedanie dotychczas zajmowanego mieszkania i ubieganie się o mniejszy kredyt na zakup nowego – potwierdza słuszność tej decyzji Bartosz Turek z Home Broker. I podaje do rozważenia jeszcze jedną możliwość. - Korzystną alternatywą może być też zamiana mieszkań. Co prawda znalezienie drugiej strony transakcji jest tu znacznie trudniejsze, ale pozwala to znacznie obniżyć koszty transakcyjne: opłatę za notariusza, pośrednictwo, koszty kredytowe i podatek od czynności cywilnoprawnych.
Tomasz Błeszyński studzi jednak zapał tych, którzy uważają, że szybko sprzedadzą swoje dotychczasowe mieszkanie i przeprowadzą się do nowego. Zaznacza, że to opcja dobra, bo ceny mieszkań są obecnie niskie, a więc i kredyt przy pomocy którego będziemy finansować różnicę między ceną starego i nowego mieszkania będzie niższy. Jednak to wariant tylko dla tych, którym się nie spieszy.
- Podaż ofert na rynku jest bardzo duża, ceny podlegają negocjacji, można kupić taniej ładne mieszkanie, ale mamy kryzys i ze sprzedażą naszego też będziemy mieli kłopot. Cena sprzedaży będzie negocjowana i czas sprzedaży też się wydłuży – zauważa Błeszyński.
Mariusz Rogowski postanowił uzbroić się w cierpliwość. - A może i więcej dostanę za swoje mieszkanie, jeżeli dłużej poczekam na kupca. Nie spieszy mi się, nie mam żadnego ostrza na gardle - tłumaczy.
Nowe czy używane
Uzbrojonemu w cierpliwość przy sprzedaży swojego mieszkania Rogowskiemu pozostało już tylko szukanie atrakcyjnego mieszkania za jak najniższą cenę. – Zastanawiam się, czy skupić się na poszukiwaniach u deweloperów na rynku pierwotnym, czy eksplorować rynek wtórny – mówi.
Na rynku pierwotnym może znaleźć atrakcyjne mieszkanie, ale od razu się do niego raczej nie wprowadzi. W takim przypadku musiałby np. zapewnić sobie dach nad głową na czas dokończenia inwestycji przez dewelopera lub wykończenie mieszkania, które zwykle są oddawane w stanie surowym. - Zależy to przede wszystkim od tego, czy ktoś potrzebuje mieszkania w krótkim terminie „na już”, czy może poczekać dłużej na przekazanie kluczy – wskazuje Katarzyna Puterko. - Jeśli komuś się bardzo śpieszy, to mieszkanie z rynku wtórnego jest najlepszym rozwiązaniem. Można znaleźć ciekawe oferty nawet nowych lokali, do których można się wprowadzać niemal natychmiast, powiedzmy po pomalowaniu ścian. Natomiast nawet gotowe oferty z rynku pierwotnego w stanie deweloperskim wymagają wykończenia, co może wydłużyć czas wprowadzenia się nawet o kilka miesięcy. Z drugiej strony, jeśli komuś się tak bardzo nie spieszy, to oferta rynku pierwotnego jest obecnie bardzo bogata. Tylko we Wrocławiu znajduje się ponad 150 inwestycji deweloperskich realizowanych przez około 100 firm. Przykładowo na terenie Zakrzowa nowe mieszkania na rynku pierwotnym można już nabyć nawet po cenach 4-4,5 tysiąca złotych za metr kwadratowy, czyli nawet taniej, niż w blokach z lat 70-tych na tym terenie – dodaje Puterko.
Tomasz Błeszyński radzi szukania okazji zarówno u deweloperów, jak i mieszkań już gotowych. - Podaż jest bardzo duża na obu rynkach, a ceny podlegają znacznym negocjacjom. Na rynku wtórnym można znaleźć mieszkanie dwu-trzyletnie w dobrej lokalizacji za przyzwoita cenę. Kupując od dewelopera trzeba się natomiast liczyć jeszcze ze sporym kosztem wykończenia lokalu – przypomina Błeszyński.
Irina Nowochatko OnetBiznes 22-11-2011
