Kiedy inwestycja w mieszkanie na wynajem da wolność finansową ? Gdy suma przychodów z najmu lokali przekroczy miesięczne wydatki inwestora, osiągnie on wolność finansową. Jednemu wystarczą dwa lokale i 4 tys. zł miesięcznie, innemu 20 tys. zł.
W odróżnieniu od bogactwa definicja wolności finansowej jest bardzo precyzyjna. To stan, w którym co miesiąc inwestor osiąga regularne wpływy na konto w wysokości co najmniej równej poziomowi jego comiesięcznych wydatków, ze źródeł innych niż jego aktywność zawodowa tłumaczy Sławek Muturi, założyciel spółek Mzuri oraz Mzuri Investments, autor kilku poradników o inwestowaniu w mieszkania na wynajem. Jego zdaniem kluczem do wolności jest pasywna gotówka, czyli odsetki z lokat bankowych, tantiemy autorskie, dywidendy albo właśnie wpływy z najmu. Wolność finansową można zatem osiągnąć wtedy, gdy suma przychodów z najmu przekroczy miesięczne wydatki inwestora.
Jeśli zatem na utrzymanie standardu życia ktoś wydaje niewiele, to osiągnie wolność finansową, spłacając kredyt na zakup swojej 10. kawalerki na wynajem w Warszawie lub 15. kawalerki na wynajem w Radomiu. Jeśli jednak ktoś potrzebuje 20 tys. zł miesięcznie, to będzie musiał mieć dwa razy więcej kawalerek, a może dwietrzy wille i kilka lokali użytkowych wyjaśnia Sławek Muturi.
Kłopotliwe kawalerki
Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości, uważa, że teraz mamy dobry moment, by wybrać mieszkanie w dobrej lokalizacji za rozsądną cenę, bo na rynku jest dużo lokali wystawionych na sprzedaż.
Zanim jednak kupimy lokum, zastanówmy się, czy kupujemy mieszkanie gotowe do wynajmu, czy raczej do remontu, który pochłonie określoną kwotę. Trzeba też policzyć koszty utrzymania lokum. To wszystko ma znaczenie w bilansowaniu naszej inwestycji podpowiada Tomasz Błeszyński.
Dodaje, że inwestor powinien stworzyć sobie profil potencjalnego najemcy. Jeśli chce, aby nim był student, to niech zainwestuje w lokal w rejonach uczelni, z bardzo dobrym dojazdem. Jeśli osoba pracująca, to również musi zwrócić uwagę na lokalizację i komunikację z centrum. Poza tym tacy najemcy szukają najchętniej mieszkań 1- i 2-pokojowych. Zatem kupowanie dużego lokalu i zasiedlanie go większą liczbą osób może sprawiać kłopoty ostrzega Tomasz Błeszyński.
Również według Bartłomieja Annusewicza z firmy Home Estate inwestor powinien nie tylko zwrócić uwagę na właściwą relację ceny zakupu do oczekiwanego zwrotu z wynajmu, ale także na to, czy mieszkanie uda się szybko wynająć. Bez spełnienia tego warunku trudno będzie osiągnąć wolność finansową.
Tutaj kluczowymi kryteriami są lokalizacja nieruchomości, typ mieszkania oraz standard wykończenia podkreśla Bartłomiej Annusewicz. Warto inwestować w dużych miastach, które się dynamicznie rozwijają oraz przyciągają inwestorów. Poza Warszawą, która jest najodpowiedniejszym miejscem do inwestycji w mieszkanie na wynajem, warto też wziąć pod uwagę Kraków, Wrocław i Poznań.
Jeśli chodzi o typ nieruchomości, Annusewicz poleca mieszkanie o podwyższonym standardzie o powierzchni około 50 mkw. (z jedną sypialnią) lub 8090 mkw. (z dwoma sypialniami). Takie lokale są najczęściej poszukiwane przez klientów korporacyjnych, zarówno z Polski, jak i zagranicy uzasadnia ekspert Home Estate. Dodaje, że wyższych stóp zwrotu można oczekiwać, inwestując w tanie mieszkania o niskim standardzie i małej powierzchni, ale jest to ryzykowne, bo ich najemcy częściej zawodzą.
Łam schematy
Ciągle spotykam osoby, których strategią inwestowania jest: dziś coś kupię, a jutro się zobaczy. To błąd. Trzeba precyzyjnie zdefiniować wizję swojego portfela nieruchomości na wynajem. Po drugie, jeśli ktoś przepłaci za mieszkanie lub za jego remont, to zmniejszy zwrot z najmu. Trzeba więc szukać okazji rynkowych i wyłączyć emocje. To jednak najtrudniejsze mówi Sławek Muturi. A to emocje powodują, że ktoś odrzuca doskonałą okazję, tylko dlatego że mieszkanie jest zapuszczone i wymaga poważnego remontu, lub jest zbyt małe albo ma fatalny kolor kafelków w łazience.
Sławek Muturi dodaje, że częstym błędem niedoświadczonych inwestorów jest bezrefleksyjne powielanie cudzych schematów. Np. inwestorka nie chce kupić mieszkania na parterze, bo odradza jej to pośrednik. Albo upiera się, by kupić lokum przy stacji metra, bo wielokrotnie słyszała, że lokalizacja jest najważniejsza. Problem w tym, że większość kupujących mieszkania w Polsce to osoby, które będą w tym lokalu mieszkać, a nie inwestorzy. W związku z tym większość tzw. prawd ludowych dotyczy rynku konsumentów. A inwestor musi być gotowy pójść pod prąd powszechnych schematów podkreśla Muturi.
Jego zdaniem nie zawsze trzeba inwestować w lokal na wynajem właśnie w stolicy. Tu mieszkania są o wiele droższe. Koszt kawalerki w Warszawie to 180 tys. zł, podczas gdy w Katowicach podobne lokum można mieć już za 60 tys. zł. Katowice mogą zapewnić większy zwrot, o ile inwestor ma tam kogoś z rodziny lub zaufaną firmę, która zaopiekuje się lokalem twierdzi Sławek Muturi.
Natomiast Tomasz Błeszyński dodaje, że dobra umowa najmu też jest bardzo ważna. Poza tym trzeba monitorować stan mieszkania i płatności, aby nie popaść w kłopoty. Przy rozsądnie zaplanowanej inwestycji i ciągłym najmie można się spodziewać zysków na poziomie 6-8 proc. w skali roku, przed opodatkowaniem. To więcej niż oferują obecnie banki podkreśla doradca.
Osoby, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie najmu, a zamierzają wynająć posiadane mieszkanie czy dom, mogą rozliczać się z fiskusem na dwa sposoby: ryczałtem od przychodów (stawka 8,5 proc.) lub na zasadach ogólnych (stawki 18 i 32 proc.).
Nie zawsze najkorzystniejszy jest ryczałt. Czasem wynajmującemu bardziej opłaca się rozliczenie według skali podatkowej. Dotyczy, to w szczególności tych, którzy ponoszą duże koszty związane z wynajmowanym lokalem. Warto też wiedzieć, że osoby wynajmujące stale kilka i więcej lokali powinny rozliczać się jak przedsiębiorcy, zwłaszcza jeżeli nie mają innych dochodów. Taka skala wynajmu to już działalność gospodarcza. Wtedy mogą odliczać np. koszty remontów mówi Tomasz Błeszyński.
Grażyna Błaszczak Parkiet Plus 2014-01-27
