Po zeszłorocznej panice spowodowanej nagłym pojawianiem się pandemii koronawirusa w tym roku odżywa zainteresowanie inwestowaniem w tzw. gotowce i "paki".
Zajmują się tym już praktycznie wszyscy, którzy choć trochę „liznęli wiedzy" na szkoleniach czy webinarach z inwestowania w nieruchomości.
Na portalach pojawiają się znowu oferty odsprzedaży, tzw. gotowców inwestycyjnych zmontowanych głownie z przerobionych mieszkań i domów. Polega to na tym by kupić za jak najniższą cenę mieszkanie czy dom do remontu a później zrobić z niego „quasi hotel” dzieląc i aranżując tak pomieszczenia by uzyskać jak najwięcej samodzielnych izb.
Pomysłowość inwestorów podsycana na szkoleniach wizjami krociowych zysków nie ma praktycznie ograniczeń. Przerabiane na „paki” jest wszystko, co może tylko przynieść dochód. Garaże, strychy a nawet lokale użytkowe, które nie są przystosowane stałego pobytu osób. Są tacy, co próbują zabudować się nawet balkony, aby uzyskać dodatkową powierzchnię „mieszkalną” do wynajęcia.
Tak powstają m.in. 3 - paki, 4 - paki czy 5 - paki inwestycyjne, które są wyjmowane studentom czy osobom pracującym. Powstają ten sposób wieloizbowe sypialne, które oferują z optymizowaną i urządzoną przestrzeń do życia.
Z punku widzenia inwestycyjnego, czym więcej osób upchniemy do przerobionego na pokoiki lokalu tym większy zysk z takiego projektu. Nie ma to znaczenia czy na ten cel adaptować będziemy lokal w starej kamienicy, w boku w wielkiej płyty czy też zbudujemy takiego „paka” od nowa lub kupimy go na rynku pierwotnym. To oczywiste, że najemcy a szczególnie single są skłonni zapłacić więcej za małe lokum, niż wynajmować całe mieszkanie.
Dlatego też w Internecie mamy znowu wysyp ofert, w których aż się ROI* od kuszących stop zwrotu z takich inwestycji. Niestety takie „produkty” inwestycyjne jak wszystko mogą mieć też swoje wady i zalety.
Jak już przerobimy np. mieszkanie 2 pokojowe w takiego 3 - 4 paka a moda na wynajmowanie klitek minie to zostaniemy z lokalem, który będziemy musieli znowu przebudować do poprzedniej funkcjonalności. Nasuwa się też pytanie, czy takie przerabianie mieszkania na większą ilość małych izb odbyło się zgodnie z prawem i sztuką budowlaną. Oglądając takie projekty ma czasem, co do tego wiele wątpliwości. Inwestorzy podczas takiej przebudowy dokonują m.in. wyburzania i przestawiania ścian, zmieniają strukturę instalacji elektrycznej, gazowej, wod-kan czy ogrzewania np. wycinając ich zdaniem niepotrzebne grzejniki.
Takie zabiegi wymagają szczególnej ostrożności, tym bardziej, jeśli takie mieszkanie znajduje się pośród innych lokali w bloku zamieszkałym przez wielu ludzi. To kwestia bezpieczeństwa, dlatego też apeluję do zarządców nieruchomości, aby zgodnie z ustawą prawo budowlane dokonywali przeglądów takich lokali jak tylko dowiedzą się np. od sąsiadów się o przeprowadzanych tam radykalnych pracach budowlanych, które mogą mieć negatywny wpływ nie tylko na bezpieczeństwo sąsiadów, ale i całego budynku.
Kolejną sprawą jest bezpieczeństwo pobytu i zamieszkiwania większej ilości ludzi, o tym również nie możemy zapomnieć. Bo przecież nagle w lokalu, w którym zwykle mieszka przeciętna rodzina pojawiają się nagle niemal drużyna siatkarzy zamieszkująca i eksploatująca te sam lokal tylko po przeróbkach. W związku z tym skoro mamy takie zagęszczenie osób to powinniśmy zadbać o ich bezpieczeństwo, zastosować przepisy dotyczące hoteli i wyposażyć lokal w zabezpieczenia p. pożarowe, wskazać wyjście ewakuacyjne. Moim zdaniem jest to minimum bezpieczeństwa, na którym powinno zależeć właścicielowi takiego gotowca inwestycyjnego, jego lokatorom jak również sąsiadom.
Kolejną kwestią jest zadbanie o tzw. mir domowy i dopilnowanie by taka duża grupa najemców nadmiernie nie uprzykrzała życia innym mieszkańcom danego bloku czy osiedla domów jednorodzinnych.
Inwestowanie w nieruchomości na wynajem może przynieść dobry dochód i przysłużyć się do budowania czy pomnażana własnego majątku. Trzeba tyko pamiętać, że jeśli nie mamy w tym względzie doświadczenia to lepiej nie eksperymentować i nie tylko się na utratę pieniędzy, ale i co ważniejsze zdrowia i życia najemców.
W takim wypadku radziłbym skorzystać z usług profesjonalistów potrafiących przygotować dany projekt inwestycyjny od a do z oraz za niego odpowiadać w trakcie eksploatacji. Bezpieczny biznes to podstawa w budowaniu pozytywnych, zoptymalizowanych i dochodowych inwestycji.
ROI* - ang. return on investment, zwrot z inwestycji) – wskaźnik rentowności stosowany w celu zmierzenia efektywności inwestycji.
Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Foto:Tomasz Beszyński
