Fundusz Mieszkań na Wynajem jest jednym z priorytetowych działań rządu i nic w tym dziwnego przecież mamy rok wyborczy.
Zdaniem polityków wprowadzenie tego populistycznego projektu może zwiększyć poparcie dla rządu, ponieważ zrywa z tradycyjnym modelem chcesz mieszkanie - to sobie kup. Proponując nową koncepcję nie masz gdzie mieszkać - wynajmij mieszkanie od Państwa. Nie jest to jednak żadne nowatorskie rozwiązanie w Europie podobne projekty, realizują Niemcy, Francja czy Wielka Brytania. Z tą tylko drobną różnicą ze są to kraje bogatsze od nas i lepiej przygotowanie do realizacji takich przedsięwzięć.
W ciągu najbliższych 4 lat, Fundusz ma zainwestować podobno 5 mld zł w 20 tys. mieszkań na wynajem w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi, które mają być tańsze niż te dostępne na rynku. Projekt zakłada, że czynsze najmu mają być niższe o 25% od stawek rynkowych, co moim zdaniem nie będzie to żadną szczególną okazją. Rynek najmu podlega prawom popytu i podaży, w zależności od koniunktury czynsze najmu są bardzo zróżnicowane i również podlegają negocjacją.
Rynek najmu mieszkań
Na rynku prywatnym można obecnie bez kłopotu wynająć 2 pokojowe mieszkanie np. w Śródmieściu Warszawy za średnio 2 tysiące miesięcznie, negocjując czynsz z właścicielem i płacąc za jakiś okres z góry z pewnością uzyskamy atrakcyjną stawkę nie gorszą niż oferta funduszu a nawet może i korzystniejszą, jeśli potrafimy dobrze wyszukać oferty. Co raz częściej na rynku pojawiają się oferty najmu tzw. lokali bezczynszowych gdzie ponosimy tylko koszty związane z eksploatacja lokalu.
Fundusz zakłada, że ma być to inwestycja komercyjna ze stopą zwrotu z czynszów na poziomie 4 procent, zysku, który ma dalej inwestować w mieszkaniówkę. Nie jest to zawrotny zysk obecnie podobne projekty dają stopę zwrotu rzędu 6-8 procent w zależności od rynku. Jak rentowny będzie ten nowy projekt zobaczymy podczas eksploatacji. Na razie nie wiele wiemy.
Diabeł tkwi w szczegółach
Ciekawi mnie, w jakim standardzie fundusz będzie kupował mieszkania od deweloperów, czy będą one sprawne technicznie i użytkowo? Czy czasem fundusz nie stanie się miejscem składowania niechcianych przez rynek i kiepsko wykonanych inwestycji deweloperskich?
Kto będzie zarządzał tymi mieszkaniami? Jakie będą opłaty z tego tytułu? Jak będzie wyglądać monitoring płatności czynszu, co w przypadku zadłużeń, jakie umowy zostaną zawarte z najemcami? Diabeł tkwi w szczegółach a one przesadzą o powodzeniu bądź klęsce projektu.
Brakuje informacji o projekcie i jego realizacji, na razie otrzymujemy tylko PR-owskie wizje, które najlepiej zweryfikuje czas i rynek.
Tomasz Błeszyński Doradca Rynku Nieruchomości
2014-05-25
