Eksmisje mogą pojawiać się masowo.
Z Tomaszem Błeszyńskim, doradcą rynku nieruchomości - rozmawia Hubert Bekrycht.
Każda kolejna ekipa rządząca Łodzią obiecuje szybkie rozwiązanie problemów mieszkaniowych, chodzi o zasoby komunalne. Czy jest to możliwe w ciągu kilku lat?
Problemy mieszkaniowe wymagają konsekwentnej, długofalowej polityki. Nie może być tak, że przychodzi nowy włodarz miasta i lansuje decyzje wygodne wyłącznie dla siebie i swojej grupy politycznej. Program mieszkaniowy musi być programem prospołecznym, a jego realizacja wymaga rozłożenia na wiele lat. W Łodzi jest tak, że co przyjdzie nowa władza, to przygotowuje doraźny program mieszkaniowy. Od lat brakuje w mieście działania systemowego. Polityka mieszkaniowa wiąże się z warunkami gospodarczymi miasta i zamożnością jego mieszkańców. W Łodzi widać to wyraźnie.
Wszyscy reprezentanci środowisk rządzących miastem po 89 roku mieli własny program mieszkaniowy. Chyba każdy z nich poprzedzały słowa: „Łódź to największy w kraju kamienicznik...”
To stara śpiewka. Łódź, jako największy kamienicznik...i nikt nic nie robi. Nie ma programów naprawczych.
Jaki jest tego skutek?
Śródmieście jest straszliwie zniszczone, zdegradowane, jako dzielnica. W XXI wieku, w sercu Łodzi, przy Piotrkowskiej możemy znaleźć obrzydliwe podwórka, gdzie mieszkają ludzie bez dostępu do toalet z bieżącą wodą, bez ogrzewania z sieci, w niektórych mieszkaniach -jak ponad sto lat temu -pali się w piecach. I jest to opał kiepskiej, jakości...Takie nieruchomości szybciej niszczeją.
Ale jest przecież program rewitalizacji stu kamienic.
Myślałem na początku, że to tylko marketing wyborczy prezydent Zdanowskiej, ale istotnie program modernizacji stu łódzkich kamienic jest w tej chwili realizowany. Na zewnątrz to wygląda w miarę ładnie, nie wiem jak jest w środku odnawianych budynków. Zobaczymy jak to będzie za kilka lat, ale jest to rzeczywiście jakiś pomysł.
Co Pańskim zdaniem można jeszcze zrobić z łódzkimi kamienicami?
Te nieruchomości komunalne są najbardziej zapuszczone. Właściciele prywatnych jeszcze sobie jakoś radzą. Wiedzą, że nieruchomość nie może tracić na wartości i inwestują. Program remontu stu kamienic jest zjawiskiem pozytywnym, ale realizowanymi znowu 10 lub 15 lat za późno. I pamiętajmy, Łódź to nie tylko elewacje. Oprócz frontu budynki mają jeszcze oficyny, podwórka.
Jaką teraz miasto ma politykę mieszkaniową?
Moim zdaniem nie ma jej w ogóle. Tak zwana polityka mieszkaniowa stosowana jest w sytuacjach przymusowych, czyli konkretnego deficytu finansowego. Jak jest dziura budżetowa przychodzi smutna refleksja i władze miasta zdają sobie sprawę, że przy tak zrujnowanej substancji mieszkaniowej jej remontów nie są w stanie udźwignąć.
Jest plan sprzedaży części mieszkań.
To pomysł wyprzedaży majątku z ponad 90 procentową bonifikatą.
Urzędnicy mówią: „Łodzianie wykupujcie swoje mieszkania”! Wydawałoby się dobrodziejstwo...I znowu, gdyby to było 15 lat temu-tak jak w innych miastach- wszystko byłoby w porządku. Jeżeli robimy to teraz, przy zniszczonych budynkach, nie dziwię się, że miasto szybko chce pozbyć się tych nieruchomości, pozbywając się także wielkich kosztów przyszłych remontów. A robić to należy już, żeby te domy się nie zawaliły. Reasumując, wyprzedaż mieszkań komunalnych to wygoda dla miasta, ale dla przyszłych właścicieli kolejne wydatki.
A co z lokalami użytkowymi? Na nich przecież nich miasto może zarobić.
W Łodzi bardzo trudno jest wykupić lokal użytkowy, szczególnie w strefie zero, w ścisłym centrum miasta. Władza niechętnie się ich pozbywa.
Dlaczego?
Przez wiele lat lokalne użytkowe i mieszkania komunalne w centrum stanowiły, a może stanowią, kapitał polityczny. Zasób komunalny, jako zaplecze polityczne.
Nie przesadza Pan? I co to oznacza „zasób komunalny, jako zaplecze polityczne”?
Utrzymując lokale użytkowe i mieszkania komunalne władza miała, co rozdawać, miała, kogo nagradzać. I to stanowiło przysłowiową wisienkę na torcie.”Mamy coś, możemy dać temu, tamtemu”.
Proszę podać przykłady.
Tak działo się niekiedy w okresie przedwyborczym lub tuż po wyborach. Tak było i jest od lat...Są to oczywiście działania polityczne, a nie ekonomiczne. Była taka słynna historia, że po sprawdzeniu gdzie mieszkają radni, okazało się, że wielu z nich ma lokale komunalne w centrum miasta i płaci za to grosze. Przypomnę też sprawę przyznania ogromnego mieszkania komunalnego byłej dyrektor łódzkiej telewizji.
A jak jest w innych dużych miastach?
W wielu z nich już dawno pozbyto się nierentownych, podupadających nieruchomości, zostawiając tylko niezbędne rezerwy, na mieszkania zastępcze, socjalne. Łódź zbyt długo z tym zwlekała.
Ale próbowano...
Tak, ale powtarzam, były to działania doraźnie. Próbowano na przykład zachęcać inwestorów obiecując tanie mieszkania. To znowu okazało się niezgodne z zasadami wolnego rynku. I mamy taki oto anachronizm: obecna władza, widząc dziury w budżecie, przewidując olbrzymie koszty remontów kamienic, decyduje się na ruch biznesowy - „odcinanie nierentownych elementów”. Po pierwsze wyprzedaż mieszkań, po drugie, od nowego roku, wycofanie się z zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi...
...do tego wrócimy, ale są też przypadki, kiedy lokatorzy chcą kupić mieszkanie, a nie mogą, bo nie jest uregulowana sytuacja prawna...
Łódź jest jednym z niewielu miast w Polsce, gdzie odnajdują się – po wielu latach- właściciele, spadkobiercy. To powoduje, że wiele atrakcyjnych nieruchomości w centrum i nie tylko ma nieuregulowany stan prawny. Wtedy takiego lokalu nie może wykupić na przykład lokator. Miasto też nie ma prawnego ruchu. Nie może takiego mieszkania komunalnego sprzedać.
Kto ma uregulować ten stan prawny miejskich nieruchomości?
Moim zdaniem administracja miejska. I tutaj ciekawostka, a może nawet punkt zwrotny w tej wieloletniej dyskusji. Łódź nie wie, czym dysponuje. Miasto nie ma zinwentaryzowanych zasobów komunalnych.
Zaraz, zaraz, to w Łodzi nie wiadomo ile jest mieszkań komunalnych?
Tak. Nie wiemy też często, co jest czyją własnością. My tylko wiemy na przykład, że przy ulicy „X” są 3 domy prywatne i 4 komunalne. Jedynym miastem, które wszystkie swoje nieruchomości ma skatalogowane i wycenione jest Kraków. A za kilka lat będzie obowiązek ustawowy takiej komunalnej inwentaryzacji. W Łodzi objęto nią na razie 30, może 40 % budynków. Były już przypadki, że była katastrofa budowlana, a właściciela budynku nie można było ustalić...
A jeśli kamienica jest w złym stanie, miasto chce wyprowadzić lokatorów, a niektórzy z nich nie chcą przyjąć mieszkań zamiennych.
I mają prawo. Obywatel może się nie zgodzić, może nowy lokal go nie zadowalać. Lokator musi czuć opiekę miasta. I w takim przypadku należą im się lepsze warunki niż mieli przez często kilkadziesiąt lat życia w zaniedbanej kamienicy. Przez wiele lat płacili, a że budynek jest zapuszczony...to już sprawa miejskiej administracji. To, że teraz miasto daje na wykup lokali komunalnych ponad 90% bonifikaty to nie jest żadna łaska. Taki lokator przez 40, 50 lat żył w takiej kamienicy i ją utrzymywał, remontował, dbał o mieszkanie. Oczywiście nie mieli pieniędzy na poważniejszą modernizację, ale utrzymywali budynek w przyzwoitym stanie. Ci ludzie powinni dostać swoje lokale gratis.
Często urzędnicy skrążą się jednak, że lokatorzy nie dbają o mienie komunalne, bo je dostali, bo im się należy...
To stąd, że z systemu przydziałów przeszliśmy raptownie do wolnego rynku. Ludzie dostali mieszkanie, a teraz muszą je kupić. I powinni płacić realne koszty utrzymania swojego lokalu. To często szok. Wielu Polaków opowiada się nadal za opiekuńczą rolą państwa.
W Łodzi szczególnie widać kontrasty ekonomiczne.
Oczywiście. To są czynniki gospodarcze. Mieszkania wiążą się z pracą, z osiedlaniem się na stałe, z kosztami utrzymania, z zarobkami...
...a z tym w Łodzi coraz gorzej...
I to widać, jeśli chodzi o mieszkania komunalne – są zaniedbane, bo jest niewiele osób o ugruntowanej pozycji materialnej, którzy chcą w takich podupadających budynkach mieszkać. Lepiej kupić coś lub wynająć w prywatnej kamienicy albo w nowym budownictwie.
A co z tymi uboższymi, którzy zostają w niszczejących mieszkaniach komunalnych?
No właśnie, co z nimi? To są osoby, które kilkanaście lub kilkadziesiąt lat ciężko pracowały w Łodzi i dla Łodzi. Mają niskie renty i emerytury. Moim zdaniem miasto powinno im jakoś pomóc, wdrażając konkretny program mieszkaniowy. W lokalach czynszowych zbudowanych w latach 90 –tych wcale nie mieszkają najbiedniejsi. Towarzystwa Budownictwa Społecznego okazały się kolejną fikcją. Mieszkają tam ludzie – w porównaniu z przeciętną łódzką średnią - o sporych dochodach. Władze Łodzi powinny zrozumieć prosty, przedwojenny mechanizm. Zwyczajny inwestor, zwany potocznie kamienicznikiem, miał jeden cel. Kamienica miała przynosić zyski z lokali użytkowych (na przykład sklepów, punktów usługowych-warsztatów), a mieszkania miały tylko na siebie zarabiać. Ewentualnie przynosząc zysk minimalny.
W Łodzi najemcy lokali użytkowych mają podobno duże kłopoty z terminowymi płatnościami.
Chodzą słuchy, że wielu czołowych biznesmenów wynajmujących lokale w prestiżowych miejscach zalega miastu ogromne sumy. Można to sprawdzić, bo władze przecież muszą mieć rejestr takich dłużników. Ale jeśli chodzi o zasoby komunalne najemcy lokali użytkowych jakoś dadzą sobie radę...
...a co z lokatorami kamienic i innych budynków komunalnych?
Możliwe są dwa scenariusze. Pierwszy: miasto -jak już wspominałem- może wycofać się z zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi. Nie podpisuje umów na przyszły rok. Zwalnia pracowników administracji nieruchomości. Są znaczne oszczędności na takiej restrukturyzacji.
A co ze wspólnotami?
Wspólnota będzie musiała zarządzać sama lub wynająć prywatnego zarządcę nieruchomości. I to spowoduje znaczne podwyżki opłat, chociażby stawek remontowych.
Wiele osób tego nie wytrzyma finansowo. Będą musieli szukać nowego lokum?
Być może, ale to jeszcze nie spowoduje tragedii. Jest jeszcze jednak sprawa udziałów miasta. W wielu wspólnotach gmina ma większość. Co będzie, jeśli władze Łodzi zdecydują się pozbyć tych aktywów. Sprzedać jej po prostu na rynku nieruchomości. To drugi scenariusz, znacznie bardziej niekorzystny dla lokatorów. Wspólnoty będą musiały odkupić udziały, chyba, że zrobi to ktoś inny, chcący lokować w nieruchomości. Tak czy owak znowu wzrośnie koszt utrzymania mieszkań. Czynsze i opłaty remontowe mogą okazać się dla niektórych łodzian ogromne...
A nowi administratorzy mogą być nastawieni wyłącznie na zysk. To może oznaczać jedno – falę eksmisji.
Oczywiście. Takie zjawisko nazywane jest optymalizacją kosztów. Potrzebne są remonty, to potrzebne są zyski z mieszkań. Jeśli na przykład prywatny administrator, który przejął 30 lokali z 20 mieszkań komunalnych ma przychody, a z 10 nie, los osób z przynoszących straty lokali wydaje się być przesądzony. Zarządca w imieniu właściciela może powiedzieć: „Płaćcie albo won”! Eksmisje mogą się, więc pojawiać masowo. I to będzie skutek ewentualnego pozbycia się przez miasto udziałów we wspólnotach mieszkaniowych.
Hubert Bekrycht Nowy Biuletyn Łódzki 23.11.2012
Hubert Bekrycht Nowy Biuletyn Łódzki 23.11.2012
