„Klucz do mieszkania” słusznie omija deweloperów.
Będą mogli realizować osiedla z większą starannością, by lepiej rywalizowały z tandetnymi.
Konkurencja dobrze wpłynie na rynek – uważa Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
- Przez program „Klucz do mieszkania” kilkanaście firm deweloperskich może upaść, bo nie wytrzyma konkurencji.
- W niektórych w dużych miastach ceny mieszkań na rynku wtórnym zostały już znacznie zawyżone przez presję ofert z rynku pierwotnego.
- 2,5 mld zł na budowę mieszkań komunalnych i społecznych to dobry pomysł. Może zmobilizować wiele samorządów, którym nie chce się budować mieszkań.
„Klucz do mieszkania” zawiera kilka dobrych pomysłów, ale wymaga poprawek i precyzyjnych zapisów. Boję się, że w toku prac legislacyjnych pozytywne rozwiązania znikną, a klucz do mieszkania zostanie zastąpiony wytrychem – przyznaje komentuje Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
W końcu cały czas w koalicji rządowej utrzymuje się rozdźwięk co do wizji polityki mieszkaniowej i jej wsparcia oraz tego jak ostateczny program ma wyglądać.
Brawo dla mieszkań komunalnych
Bezwzględnie dobrym rozwiązaniem, zdaniem eksperta, jest wsparcie rozwoju mieszkalnictwa komunalnego i społecznego. Ciągły brak funduszy na remonty, traktowanie spraw mieszkaniowych jako narzędzi w rozgrywkach politycznych - to m.in. główne przyczyny obecnej zapaści na rynku lokali komunalnych i socjalnych.
Nieruchomości komunalne niszczeją i dla ratowania dziurawych budżetów gmin sprzedawane są czasem za bezcen. Nowi właściciele zagospodarowują odzyskane działki, a po wyburzonych budynkach powstają obiekty handlowe lub budynki mieszkalne z lokalami na sprzedaż – opisuje Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Znikają więc kolejne nieruchomości z zasobów gminnych, ubywa lokali komunalnych, więc kolejki oczekujących na mieszkania gminne rosną. Gminne spółki TBS czasem też realizują komercyjne projekty deweloperskie, ale klasyczne budownictwo komunalne jest praktycznie w odwrocie, a jeżeli już jest realizowane, to w niewystarczających ilościach.
Rząd planuje przeznaczyć 2,5 mld zł na budowę mieszkań komunalnych i społecznych.
- Mam nadzieję, że się z tego wywiąże i dopilnuje, by gminy właściwie wydały te pieniądze. Wielu samorządom nie chce się budować mieszkań. Wolą na przetargach sprzedać swoje działki budowlane deweloperom i później chwalić się, jak dzięki inwestycji zmienia się ich miasto – tłumaczy Tomasz Błeszyński.
Deweloperzy wykluczeni, ale sobie poradzą
Z programu wyłączono mieszkania budowane przez deweloperów, co – zdaniem eksperta jest dobrym pomysłem, bo przez ostatnie lata było wiele programów bez takich ograniczeń.
- Przyszedł czas, by to zmienić i w niczym to nie powinno zagrozić firmom deweloperskim, które przecież od lat budują mieszkania, na które stać osoby zamożniejsze – uważa Tomasz Błeszyński.
Projekty deweloperskie, jak dodaje, dalej mogą być realizowane, tylko z większą starannością co do wyboru lokalizacji, projektu i wykończenia, by konkurować na rynku z tandetnymi projektami.
- W końcu klient zamożniejszy będzie miał w czym wybierać, a i konkurencja dobrze wpłynie rynek deweloperski, bo teraz praktycznie każdy kto kupi działkę może być deweloperem i budować apartament – podkreśla Tomasz Błeszyński.
Rynek nieruchomości premium od lat pokazuje, że jest zapotrzebowanie na takie projekty.
- Może kilkanaście firm deweloperskich upadnie, bo nie wytrzyma konkurencji. Podobnie dzieje w innych branżach i nikt nie robi z tego problemu, tylko szuka dla siebie nowego pomysłu na biznes. Od kilku lat przyjęło się, że każdy może być deweloperem, bo sprzeda się wszystko z dobrym zyskiem skoro od lat mamy głód mieszkaniowy – opisuje ekspert.
Policz dobrze, bo nadchodzi limit cen
Limity zawsze mają wady i zalety. Trzeba jednak określić górną kwotę, by program miał szansę realizacji.
- Ceny mieszkań na rynku wtórnym mają bardzo dużą rozpiętość i wpływa na to wiele czynników. Jeśli wzrośnie podaż ofert i konkurencja, to ceny transakcyjne mieszkań mogą być niższe od limitu. Oczywiście tego zjawiska nie można spodziewać we wszystkich miastach – podkreśla Tomasz Błeszyński.
W niektórych w dużych miastach ceny mieszkań na rynku wtórnym zostały już znacznie zawyżone przez presję ofert z rynku pierwotnego.
- Od zawsze tak było, ceny nowych mieszkań przykładają się na rynek wtórny i jak drożeją, to jednie i drugie. Może nie od razu, ale na niektórych tańszych rynkach pojawią się w sprzedaży oferty mieszkań za 10 tys. za mkw. Właściciele na początku będą się łudzić, że uda się sprzedać za więcej, a jak zobaczą, że lokalem nikt się nie interesuje, to zaczną urealniać ceny – prognozuje ekspert.
W końcu sprzedają się używane mieszkania często w 20, 30 - letnim czy nawet starszym bloku i wcale nie takie nowoczesne, jeśli chodzi o technologię, funkcjonalność czy architekturę.
Mieszkania w starym bloku, nawet po remoncie, nie są przecież dziełem sztuki i absurdem jest, by miały ceny często oderwane od realiów. Czas urealnić rynek i doprowadzić do normalności i równowagi popytu i podaży. Wtedy i ceny będą inne – wyjaśnia Tomasz Błeszyński.
Pokusa podwyżki dla mieszkań w małych miastach
Problem może się pojawić w mniejszych miastach, gdzie stawki są poniżej limitu. Pokusa, by podnosić ceny do górnego pułapu będzie silna.
- Sądzę, że kupujący zareagują na to bez emocji, twardo negocjując. Mieszkania z zawyżonymi kwotami trudno będzie sprzedać. W końcu ceny się urealnią – przewiduje Tomasz Błeszyński.
Wsparcie kupujących, jak dodaje, sprawi, że staną się królami rynku i będą mogli dyktować warunki transakcji, jeśli rozsądnie wykorzystają te sytuację.
- Widzę problem w tym, żeby gminy ustalały ceny mieszkań na swoim lokalnym rynku. Nie mają do tego narzędzi ani wiedzy. To zły pomysł, ponieważ niektóre samorządy mogą to wykorzystywać instrumentalnie i preferować sprzedających kosztem kupujących, dbając o lokalnych inwestorów – ocenia Tomasz Błeszyński.
Chyba, że gminy będą mogły wyłącznie ustalać lokalne ceny niższe od tego limitu 10 tys. zł.
- Taki zapis miałby sens i zablokowałby apetyty na podwyżki cen oraz podniósłby skuteczność realizacji programu w mniejszych miejscowościach – dodaje ekspert.
Ministerstwo zakłada także limit liczby wniosków na poziomie 10 tys. kwartalnie.
- To wystarczy, nie spodziewam się takiego wielkiego zainteresowania tym programem jak kredytem 2 proc. – przyznaje Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
GK propertynews.pl 27.02.2025
Źródło:https://www.propertynews.pl/mieszkania/deweloperzy-wykluczeni-przez-rzad-ale-dobrze-im-to-zrobi/
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie: Tomasz Błeszyński
