Sama idea pakietowych zakupów jest dobra, jednak rzeczywistość może rozczarować.
W czasie hossy na rynku nieruchomości, czyli w latach 2006-08, pakietowe zakupy mieszkań stanowiły znaczący odsetek wszystkich zawieranych umów.
Zdarzało się, że od jednego dewelopera, a nawet na tym samym osiedlu kupowano jednocześnie 10-15 lokali. Nabywcami byli głównie inwestorzy z Irlandii, Hiszpanii i Niemiec. Tę dobrą passę przerwał kryzys z 2008 r., który spowodował, że mieszkania w pakietach sprzedawały się bardzo trudno i zwykle nie było ich więcej niż dwa. Zdaniem niektórych deweloperów, negatywna tendencja zaczyna powoli wygasać.
Ku dobremu
— Ostatnie kwartały 2013 r. i pierwsze 2014 r. to czas widocznych wzrostów w statystykach sprzedawanych mieszkań. Potwierdza to także wciąż rosnąca liczba zakupów pakietowych. Od początku 2014 r. odnotowaliśmy ich około 20. Największą transakcją był zakup 13 mieszkań na warszawskim osiedlu Ogrody Ochota przez inwestora prywatnego. W naszych biurach sprzedaży pojawia się coraz więcej klientów inwestycyjnych, którzy bardzo często interesują się właśnie pakietowym zakupem lokali — mówi Marcin Orzechowski, członek zarządu firmy Dolcan.
Jego zdaniem, w porównaniu z okresem sprzed kryzysu zmienił się jednak profil klientów zainteresowanych zakupem więcej niż jednego lokum.
— W latach, gdy na polskim rynku mieszkaniowym panowała hossa, wiele osób kupowało mieszkania masowo w celach spekulacyjnych żeby później odsprzedać je drożej, często jeszcze zanim inwestycja została oddana do użytku. Teraz są to przeważnie osoby, które chcą zarabiać na wynajmie mieszkań i liczą na wzrost ich wartości w dłuższej perspektywie. Duża jest też grupa osób, które kupują w budynku lub osiedlu dwa mieszkania — jedno dla siebie, a drugie chwilowo pod wynajem, ale docelowo z myślą o dorastających dzieciach — dodaje Marcin Orzechowski.
Korzystne rozwiązanie
O wzroście zainteresowania kupnem więcej niż jednego mieszkania w inwestycji mówi także Bartosz Turek, kierownik działu analiz Lion’s Banku.
— Nie ma wiarygodnego źródła, które pozwoliłoby powiedzieć, że dziś w pakietach kupowane jest 15 proc. lokali, a rok czy dwa lata temu było to 5 proc., ale bez wątpienia sytuacja na rynku sprzyja tej formie zakupu nieruchomości. Powód to rosnące możliwości nabywcze, spowodowane rekordowo niskim kosztem pieniądza. Mało, kto spodziewa się dziś spadków cen mieszkań, co jeszcze dwa lata temu nie było wcale takie oczywiste. Coraz więcej źródeł wskazuje nawet na niewielki wzrost wycen nieruchomości — mówi Bartosz Turek.
Jego zdaniem znikła naturalna bariera dla tego rodzaju transakcji, czyli obawa, że kupionego obecnie ze sporym dyskontem mieszkania nie uda się sprzedać z zyskiem.
— Do tego pieniądz jest rekordowo tani, a więc ktoś, posiadając gotówkę na jedno mieszkanie jest bardzo efektywnie kuszony, aby z pomocą finansowania bankowego pozwolić sobie na zakup nie jednego, ale nawet kilku podobnych lokali, za które dodatkowo, kupując w pakiecie, mniej zapłaci w przeliczeniu na metr. To jest jeden z najważniejszych atutów zakupów pakietowych. Można dzięki nim liczyć przeważnie na kilku czy nawet kilkunastoprocentową obniżkę względem wyceny cennikowej — mówi Bartosz Turek.
Druga strona medalu
Innego zdania jest Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, który uważa, że podobnie jak przed kryzysem mamy do czynienia z „pompowaniem” rynku pierwotnego.
— W mediach mówi się, że deweloperzy budują rekordowo dużo i mieszkania sprzedają na pniu. Rzeczywistość jest jednak zupełnie inna. Poziom sprzedaży jest katastrofalnie niski, szczególnie na innych rynkach niż Warszawa. Ludzi zachęca się do tego, by inwestowali w mieszkania, bo ich ceny będą rosły. Przekonuje się ich jednocześnie do zalet kupowania całych pakietów nieruchomości, bo to ciekawa inwestycja, dająca spory zysk — mówi Tomasz Błeszyński.
Jego zdaniem sama idea zakupów pakietowych nie jest zła. Rentowność z wynajmu takiego lokum może, bowiem wynieść 6-8 proc., czyli więcej niż lokata bankowa. Trzeba jednak wziąć pod uwagę wiele innych czynników. Przede wszystkim, kupowanie wielu mieszkań opłaca się, jeśli inwestor ma gotówkę albo dostęp do tanich kredytów.
— W Polsce kredyty są nie tylko drogie, ale i trudnodostępne. Inna sprawa to problem ze znalezieniem lokatorów. Rynek najemcy zrobił się ostatnio bardzo płytki. Łatwiej o lokatora tylko w największych metropoliach, czyli w Warszawie, Krakowie czy Trójmieście, gdzie widoczna jest migracja za pracą i nauką. Trzeba jednocześnie pamiętać, że wiele polskich uczelni świeci pustkami, ponieważ bardziej opłaca się studiować za granicą — tłumaczy Tomasz Błeszyński. Zwraca też uwagę, że niegdyś studenci, a konkretnie ich rodzice, byli w stanie zapłacić za wynajem więcej i często z góry.
— Dziś dla Polaków bardzo ważny jest aspekt oszczędnościowy, dlatego zdarza się, że np. nie chcą wynajmować lokum w Warszawie, skoro mogą mieszkać za znacznie mniejsze pieniądze np. w Piasecznie i dojeżdżać do centrum stolicy SKM-ką — mówi Tomasz Błeszyński.
Anna Gołasa, Joanna Dobosiewicz Puls Biznesu 29-11-2014
