Metr kwadratowy własnego lokum przestał drożeć - choć nie na wszystkich lokalnych rynkach.
Nieprzerwanie rosną natomiast ceny gruntów pod zabudowę. Wzrost cen ofertowych na rynku mieszkaniowym w maju wyraźnie wyhamował.
Indeks urban.one wyniósł 105,36 pkt., co oznacza wzrost o symboliczne 0,05 pkt. – wynika z raportu opracowanego przez Cenatorium dla „Pulsu Biznesu” i Bankier.pl.
Ruch na rynku nieruchomości mieszkaniowych nadal jest duży. Popyt wzmacnia dynamiczny wzrost poziomu wynagrodzeń (w ostatnim roku +10,1 proc.) i spadek bezrobocia (w maju wyniosło 6,1 proc.) . Dodatkowo rynek podgrzewają łatwo dostępne kredyty, wysoka inflacja i niskie stopy procentowe. Według prognoz Cenatorium w najbliższych dwóch kwartałach należy spodziewać się dalszego wzrostu cen mieszkań, jednak nie tak dynamicznego, jak przed pandemią.
W odróżnieniu od cen mieszkań stawki za grunty pod zabudowę jednorodzinną dynamicznie rosną. W maju indeks cen transakcyjnych zwiększył się o 1,53 pkt. - do 141,07 pkt.
Miasto miastu nierówne
W dużych miastach indeks urban.one, obliczany na podstawie cen transakcyjnych na rynku mieszkań, na koniec maja wyniósł 111,44 pkt., co oznacza wzrost miesiąc do miesiąca tylko o 0,23 pkt. Sytuacja na lokalnych rynkach jest jednak mocno zróżnicowana.
Z monitoringu cen ofertowych, prowadzonego przez Cenatorium w ramach indeksu szybkiego, wynika, że w maju ceny się ustabilizowały. W agregacji dla siedmiu miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław, Gdańsk, Gdynia) w ciągu miesiąca na rynku pierwotnym odnotowano spadek o 1 proc., a na rynku wtórnym wzrost o 0,4 proc.
Znaczny wzrost cen na rynku pierwotnym, o 6,9 proc., nastąpił w Gdyni, podczas gdy w Gdańsku stawki spadły o 4,5 proc. Na poznańskim rynku wtórnym natomiast metr kwadratowy zdrożał o 2,1 proc.
- W dużych miastach ceny mieszkań są już bardzo wysokie w stosunku do możliwości nabywców, więc rosną wolniej. Natomiast w mniejszych miastach, gdzie dotychczas stawki nie były wygórowane, np. w Zielonej Górze, Lublinie, Bydgoszczy i Kielcach, ceny rosły ostatnio w dwucyfrowym tempie – zaznacza Anna Karaś, starszy analityk nieruchomości Cenatorium.
Cenatorium, przewiduje minimalny wzrost cen mieszkań w stolicy, przy czym większej dynamiki należy się spodziewać na rynku wtórnym. Największy wzrost, o około 1,5 proc. kwartał do kwartału, nastąpi prawdopodobnie w Trójmieście, a najmniejszy w Poznaniu (o około 0,3 proc.). W pozostałych największych miastach kwartalny wzrost cen mieszkań, według Cenatorium, będzie oscylować w okolicach 1 proc. Biorąc pod uwagę 10-procentowy wzrost r/r przed pandemią, nie są to duże wartości.
W Warszawie zastój
Ceny transakcyjne mieszkań w stolicy ostygły. W maju indeks urban.one wzrósł zaledwie o 0,04 proc. - do 115,04 pkt. Co ciekawe, wzrost stawek ofertowych również wyraźnie wyhamował.
- W ostatnim miesiącu na rynku pierwotnym nastąpił wzrost na poziomie 1 proc., podczas gdy na rynku wtórnym nie odnotowano zmian. Mieszkania z drugiej ręki wyceniane są średnio na 12,5 tys. zł za m kw., a od dewelopera - na około 11 tys. zł m kw. – podsumowuje Anna Karaś.
Zwraca uwagę, że w II kwartale najwięcej pozwoleń na budowę dla nowych inwestycji deweloperów wydano na Białołęce oraz na zachodnim Ursynowie. Na Mokotowie tylko jedno, a w Śródmieściu już od roku żadnego.
Eksperci nie są zgodni w kwestii popytu w stolicy w drugim półroczu. Połowa spodziewa się zainteresowania na stabilnym poziomie. Pozostali podzielili się na dwa obozy: 25 proc. uważa, że popyt zmaleje, tyle samo - że nastąpi wzrost sprzedaży.
Przyszłość w różnych kolorach
Część ekspertów uważa, że dopóki wzrost wynagrodzeń będzie nadążał za wzrostem cen mieszkań, kupujących nie zabraknie. Inni są zdania, że utrzymywanie stóp procentowym na tak niskim poziomie przyczynia się do budowania bańki, a jeszcze inni, że duże znaczenie będą miały rządowe programy mieszkaniowe.
- Wypychanie pieniędzy z lokat poprzez oferowanie niemal zerowych stóp procentowych lub naliczanie prowizji od utrzymywania wysokiego dodatniego salda na rachunkach firm i osób prywatnych, będzie pompować bańkę na rynku nieruchomości. Przy zmianie stóp procentowych, która jest nieunikniona w związku z rekordową inflacją, trend może się gwałtownie odwrócić – ocenia Michał Kubicki, prezes Center Management Polska (CMP).
Marcin Krasoń, ekspert obido.pl jest zdania, że przewaga popytu nad podażą w długim terminie będzie szkodzić rynkowi. Znacznie zdrowsza byłaby równowaga.
- Mieszkania dosłownie sprzedają się jak ciepłe bułeczki. Niskie stopy procentowe i brak alternatywnej możliwości w miarę bezpiecznego lokowania kapitału sprawiają, że osoby mające oszczędności inwestują w mieszkania. Trudno przewidzieć, dokąd nas to doprowadzi – mówi Marcin Krasoń.
Ekspert obido.pl uważa, że do zbudowania równowagi potrzebne są zmiany na rynku gruntów, bo brak dostępnych działek w miastach jest ogromną bolączką.
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, zwraca uwagę, że kluczowe dla przyszłości rynku nieruchomości mogą okazać się rządowe programy mieszkaniowe, które jednak na razie są niewiadomą.
Paulina Karpińska Puls Biznesu 05.07.2021 r.
Źródło: https://www.pb.pl/ceny-mieszkan-zlapaly-zadyszke/
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Foto:Tomasz Błeszyński
