Prawdziwa huśtawka cenowa.
We wrześniu ceny mieszkań w umowach notarialnych w Polsce poszły w dół, ale w stolicy i w metropoliach nieco wzrosły. Eksperci Cenatorium widzą najbliższą przyszłość w czarnych barwach.
Mieszkania we wrześniu potaniały. Wartość indeksu urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce wyniósł 111,22, co oznacza spadek o 0,34 pkt. w ciągu miesiąca. Ostatnia takiej skali obniżka, (o 0,38 pkt) miała miejsce w listopadzie 2021 r. – wynika z raportu Cenatorium przygotowanego dla „Pulsu Biznesu” i Bankier.pl.
W sierpniu odnotowano nieznaczny wzrost indeksu (o 0,07 pkt.) dla Polski i niewielkie spadki dla stolicy oraz największych miast. We wrześniu sytuacja jest odwrotna – wartość indeksu w stolicy i metropoliach wzrosła, a dla całej Polski spadła.
– Ceny mieszkań w metrach kwadratowych pozostają od kilku miesięcy stabilne, co jest związane z tym, że rynek jest w stanie wyczekiwania. W jednym miejscu lekko spadają, w innym lekko rosną. Bardziej dynamiczne zmiany zauważamy na mniejszych rynkach, ale tak było zawsze, za sprawą mniejszej próbki statystycznej – mówi Marcin Krasoń, ekspert obido i Otodom Analytics.
Ceny ofertowe na opak
Ceny transakcyjne w dużych miastach nieznacznie wzrosły. Indeks Urban.one we wrześniu był o 0,24 pkt. wyższy niż w sierpniu i osiągnął poziom 119,5 pkt. Natomiast badane przez Cenatorium średnie ceny ofertowe nowych mieszkań nadal rosły, podczas gdy mieszkania z drugiej ręki nieznacznie staniały.
– Sytuacja w poszczególnych miastach jest zróżnicowana. Poznań pozostaje jedynym miastem, gdzie odnotowaliśmy wzrosty cen na obu rynkach. We Wrocławiu doszło do zatrzymania się średnich cen ofertowych. Z kolei na gdyńskim rynku średnie ceny w ofercie nieznacznie spadły. W Łodzi i Krakowie na rynku pierwotnym doszło do korekty cen w dół, na rynku wtórnym w górę. W Gdańsku zaobserwowaliśmy odwrotną sytuację. Tu ceny z rynku wtórnego nieznacznie spadły, natomiast na pierwotnym wzrosły – mówi Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
W stolicy ceny rosły
We wrześniu w Warszawie doszło do wzrostu średniej ceny sprzedawanych mieszkań odnotowanej w umowach notarialnych. Wartość indeksu urban.one wyniosła 118,01, a więc była o 0,62 pkt. wyższa niż w sierpniu. Natomiast również badane przez Cenatorium ceny ofertowe podawane w nowych ogłoszeniach spadły. Według badającego je Indeksu Szybkiego średnia cena ofertowa mieszkań na rynku wtórym we wrześniu kształtowała się na poziomie 12,9 tys. zł/m kw.
– Różnica pomiędzy aktywnymi ofertami a nowymi wprowadzeniami jest widoczna. Spadek średniej ceny w nowych ogłoszeniach świadczy o dostosowywaniu cen do możliwości nabywczych potencjalnych klientów. Na rynku pierwotnym średnia cena ofertowa lokali mieszkalnych przekroczyła 13 tys. zł/m kw. Na koniec września w ofercie deweloperskiej pozostawało ok. 13, 2 tys. mieszkań deweloperskich – mówi Małgorzata Wełnowska.
Ekspertka przytacza dane portalu rynekpierwotny.pl, z których wynika, że we wrześniu doszło do spadku wprowadzania nowych inwestycji na rynek. Deweloperzy wprowadzili na rynek o 48 proc mniej lokali mieszkalnych niż miało to miejsce w sierpniu. Również pod względem liczby sprzedanych mieszkań we wrześniu doszło do spadku o ok. 6 proc. w porównaniu z sierpniem.
– Sytuacja na rynku jest dynamiczna. Zdarza się, że deweloperzy wstrzymują cześć oferowanych inwestycji. Zauważyliśmy też, że mieszkania, które „wisiały”, jako rezerwacje, powracają do oferty – mówi Małgorzata Wełnowska.
Grunty tracą
Średnia cena gruntów pod zabudowę jednorodzinną spadła we wrześniu o 0,6 pkt. Wartość indeksu urban.one na koniec miesiąca wyniosła 141,2 pkt. Większość ekspertów Cenatorium (54 proc.) prognozuje, że sytuacja na rynku gruntów budowlanych w nadchodzącym półroczu ulegnie pogorszeniu.
Zdaniem Małgorzaty Wełnowskiej duże schłodzenie na rynku gruntów niezabudowanych objawia się wzrostem podaży działek budowlanych.
– Liczba ofert utrzymuje się na wysokim poziomie już od wiosny. Także na rynku domów jednorodzinnych obserwujemy kolejne wzrosty liczby ofert na portalach ogłoszeniowych. Należy jednak podkreślić, że liczba nowo wprowadzanych ofert sprzedaży spada, w szczególności tych z rynku pierwotnego. Spadek zdolności kredytowej Polaków oraz brak zainteresowania ze strony inwestorów gotówkowych tym rynkiem może spowodować, że w kolejnych kwartałach dojdzie do korekty cen domów –mówi Małgorzata Wełnowska.
W czarnych barwach
Aż 92 proc. ekspertów Cenatorium sądzi, że sytuacja na rynku mieszkaniowym ulegnie w najbliższym półroczu pogorszeniu. Opinię, że w ciągu najbliższych sześciu miesięcy dojdzie do spadku cen mieszkań podziela 54 proc. z nich (pozostali sądzą, że ceny będą stabilne). Ponad trzy czwarte (77 proc.) uważa, że sprzedaż mieszkań będzie spadać.
– W ostatnim kwartale 2022 r. możemy spodziewać się kontynuacji trendu spadkowego w liczbie rozpoczynanych budów. Ograniczenia w tym zakresie wynikać będą z dostosowania podaży do popytu. Brak elastyczności podaży sprawia, że na rynku rośnie liczna ofert sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym. Wzrasta również czas ekspozycji ofert na portalach ogłoszeniowych. Jedynym wygranym obecnej sytuacji jest rynek najmu, na którym rosną stawki. We wrześniu byliśmy świadkami kolejnych podwyżek czynszów, które wynikały z większego popytu generowanego przez studentów – mówi Małgorzata Wełnowska.
Według Tomasza Błeszyńskiego, doradcy rynku nieruchomości, coraz więcej rodzin nie jest w stanie wytrzymać obciążeń związanych z rosnącymi kosztami kredytu, w rezultacie coraz częściej podejmują decyzję o sprzedaży mieszkania lub domu i podaż nieruchomość na rynku rośnie. Mieszkania kupują jeszcze nieliczni klienci gotówkowi. Nie wiadomo jednak, jak długo to potrwa. Rynek najmu przeżywa oblężenie, bo osoby, które nie mogą kupić mieszkania, decydują się na jego najem.
– Mamy zapaść, dramatyczne problemy ze sprzedażą budowanych mieszkań oraz niemal całkowite wstrzymanie realizacji nowych projektów. Polityka pieniężna nie istnieje, raty kredytów pogrążają kredytobiorców, nowych kredytów jest jak na lekarstwo, a złotówka leży na łopatkach, jeszcze bardziej podnosząc koszty budowy – mówi Michał Kubicki, prezes Omega Asset Management. Jego zdaniem receptą byłoby najpierw ustabilizowanie inflacji, która wpływa na wysokość stóp procentowych, a następnie zawieszenie rekomendacji KNF w sprawie wyliczania zdolności kredytowej z pięcioprocentowym zapasem.
Paweł Berłowski Puls Biznesu 06.11.22
Źródło:https://www.pb.pl/ceny-mieszkan-raz-w-gore-raz-w-dol/
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Foto:Tomasz Błeszyński
