Wraz z rosnącymi stopami procentowymi, drożejącymi kredytami i deficytem działek budowlanych nad rynek sprzedaży mieszkań nadciąga spowolnienie.
Rekordowe stawki notowane w ogłoszeniach i aktach notarialnych są jedynie emanacją paniki kupujących, którzy właśnie dzięki nieruchomościom chcą ustrzec oszczędności przed inflacją.
Wzrost cen jednak wyraźnie hamuje
Odczyt indeksu cen nieruchomości urban.one dla całej Polski przygotowany przez Cenatorium dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” wyniósł 109,36 pkt. i był o 0,37 pkt. niższy niż w październiku. Tym samym w listopadzie byliśmy świadkami nasilenia tendencji spadkowej. Miesiąc wcześniej mówiliśmy, bowiem o obniżce o 0,04 pkt. W relacji rocznej indeks ubran.one liczony dla całej Polski wzrósł o 5,2 pkt.
Obniżkę w skali miesiąca zanotowano także w przypadku indeksu urban.one liczonego dla dużych miast (Warszawy, Krakowa, Łodzi, Wrocławia, Poznania, Gdańska i Gdyni). W listopadzie odczyt wyniósł 115,61 pkt. i był o 0,35 pkt. niższy niż w październiku. Z drugiej strony to właśnie odczyt tego indeksu wzrósł najmocniej w skali roku – o 6,2 pkt.
Nadciąga spowolnienie
Zdaniem ekspertów zajmujących się rynkiem nieruchomości, dalsze podwyżki stóp procentowych mogą doprowadzić do spowolnienia na rynku sprzedaży mieszkań w Polsce. W pierwszej kolejności obniżony popyt spowodowany droższymi kredytami będzie widoczny w segmencie najtańszych mieszkań.
– Będziemy mieli do czynienia z rozwarstwieniem popytu. Tańsze mieszkania wyhamowują, jako pierwsze. Wiąże się to ze znaczącym spadkiem zdolności kredytowej, nawet o 20 proc. w porównaniu z 2020 r. Droższe, nastawione na klienta gotówkowego, będą nadal cieszyć się zainteresowaniem z uwagi na chęć ochrony kapitału – analizuje Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.
Obecnie na rekordowe stawki notowane w ogłoszeniach dotyczących sprzedaży mieszkań i w aktach notarialnych, oprócz rosnących cen gruntów, materiałów budowlanych i wykonawstwa, wpływ ma m.in. stosunkowo niska względem rozgrzanego popytu podaż.
– Najświeższe dane Narodowego Banku Polskiego pokazują, że liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań w III kw. 2021 r. była niższa względem II kw. 2021 r., a roczna sprzedaż wróciła do poziomu notowanego przed dwoma laty. Spadek liczby sprzedanych mieszkań związany jest przede wszystkim ze spadkiem oferty deweloperskiej. W ostatnich miesiącach na rynek trafia mniej nowych inwestycji – mówi Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Jak dodaje ekspertka Cenatorium, taka sytuacja spowodowana jest m.in. dłuższym czasem potrzebnym na uzyskanie pozwolenia na budowę, ale także kurczącymi się bankami ziemi i problemami z pozyskiwaniem nowych gruntów pod zabudowę wielorodzinną. Jak wynika z danych Cenatorium, w listopadzie odczyt indeksu urban.one dla gruntów wyniósł 142,92 pkt. i był o 0,08 pkt. wyższy niż w październiku oraz o 3,66 pkt. wyższy niż w listopadzie.
Nieznacznie mocniej wzrósł w tym czasie indeks urban.one liczony dla Warszawy (117,46 pkt.). Był on o 0,1 pkt. wyższy w relacji do października oraz o 4,2 pkt. wyższy względem listopada 2020 r.
Panika nie sprzyja kupującym
W opinii części ekspertów na rekordowe ceny mieszkań wpływają także czynniki psychologiczne, które będą wpływały na rynek także w 2022 r.
– Obecne ceny mieszkań nie odzwierciedlają ich faktycznej wartości, a są jedynie emanacją nieracjonalnych zachowań kupujących w obliczu m.in. paniki i destabilizacji na rynku finansowym spowodowanej pandemią COVID-19 – uważa Tomasz Błeszyński, prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości.
– Nadal głównym motywem inwestowania w rynek nieruchomości jest wiara, że ulokowane tam pieniądze uchronimy przez inflacją i kryzysem. Taki trend moim zdaniem będzie utrzymywał się również w 2022 roku. Wierzą w to nie tylko klienci kupujący mieszkania, domy, działki, ale i deweloperzy rozpoczynający, co rusz to nowe inwestycje – kontynuuje Tomasz Błeszyński.
Choć wzrost cen wyraźnie hamuje, na co wskazują choćby średnie ceny transakcyjne notowane w III kw. 2021 r., to wciąż na wielu rynkach są one najwyższe w historii. W połączeniu z rosnącymi stopami procentowymi, oznacza to trudności dla klientów posiłkujących się kredytami hipotecznymi.
– Spodziewam się, że w 2022 r. część klientów po prostu zrezygnuje z kupna mieszkania, m.in. ze względu na wyższe raty kredytów. Zamiast kupować drogie mieszkania za drogie kredyty zaczną je wynajmować. Podniesienie stóp procentowych przełoży się także na wzrost oprocentowania m.in. obligacji i lokat, przez co nieruchomości nie będą jedyną opcją na ochronę majątku przed inflacją i cześć klientów zacznie bardziej inwestować w aktywa finansowe niż nieruchomości – analizuje Tomasz Błeszyński.
Marcin Kaźmierczak Bankier.pl 14.01.2022
Źródło:https://www.bankier.pl//Ceny-mieszkan-nie-oddaja-ich-wartosci-To-wyraz-paniki-kupujacych/
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Foto:Tomasz Błeszyński
