Pod koniec roku mieszkania nieznacznie taniały.
Eksperci najczęściej przewidywali stabilizację, ale znacznie przybyło pesymistów. Na większości lokalnych rynków mieszkaniowych w Polsce, monitorowanych przez Cenatorium, w listopadzie 2021 r. obserwowano nieznaczny spadek cen.
Indeks urban.one dla lokali mieszkalnych w Polsce wyniósł w listopadzie ubiegłego roku 109,36 pkt. co oznacza, że w stosunku do października odnotowano spadek o 0,37 pkt. proc. – wynika z raportu opracowanego przez Cenatorium dla „Pulsu Biznesu” i Bankier.pl. Podobny spadek – o 0,35 pkt. proc. – odnotowano w listopadzie dla głównych miast. Natomiast nieznaczny wzrost w porównaniu z październikiem – o 0,1 pkt. proc. – nastąpił w Warszawie.
Już w październiku pojawił się lekki spadek indeksu – o 0,04 pkt. proc., co nastąpiło po wielomiesięcznym trendzie wzrostowym. Według Małgorzaty Wełnowskiej, starszego analityka ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, wcześniejszy trend wzrostowy cen mieszkań był wynikiem wzmożonego popytu przy jednocześnie mniejszej podaży dostępnej na rynku. Za dużym wzrostem Mim cen przemawiały – po stronie popytowej – korzystne czynnik makroekonomiczne, zaś po stronie kosztowej – wysokie ceny materiałów budowlanych i robocizny oraz ograniczenie dostępności terenów pod nowe inwestycje.
Brzemię inflacji
– Rosnąca inflacja i podwyżki stóp procentowych bezpośrednio przekładają się na zmniejszenie popytu poprzez ograniczenie akcji kredytowej – mówi Małgorzata Wełnowska Inflacja, która osiąga dziś poziom, jaki pamiętamy sprzed dwudziestu lat, stała się głównym wskaźnikiem przyciągającym uwagę ekspertów rynku mieszkaniowego. Z zapowiedzi członków Rady Polityki Pieniężnej wynika, że w 2022 r. czekają nas kolejne podwyżki stóp procentowych, z których pierwsza nastąpiła 4 stycznia. Stopy mogą osiągnąć 3 proc. już w pierwszym kwartale.
Większość ekspertów Cenatorium uważa, że podwyżka stóp spowolni rynek nieruchomości mieszkaniowych, i dostrzega już pierwsze oznaki wyhamowania sprzedaży. Ich zdaniem część nabywców mieszkań została już wykluczona w wyniku utraty zdolności kredytowej.
– Z pewnością tańsze mieszkania wyhamowują, jako pierwsze. Droższe, nastawione na klienta gotówkowego, będą nadal cieszyć się zainteresowaniem z uwagi na chęć ochrony kapitału. Będziemy mieli do czynienia z rozwarstwieniem popytu. Wiąże się to ze znaczącym spadkiem zdolności kredytowej, nawet o 20 proc. w porównaniu z 2020 r. – komentuje Michał Kubicki prezes CMP Center Management Polska.
– Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego, prezydenta Federacji Porozumienie Rynku Nieruchomości, w nowym roku część klientów zrezygnuje z zakupu mieszkań i zacznie je wynajmować. Natomiast podniesienie stóp procentowych przełoży się m.in. na wzrost oprocentowania obligacji, przez co nieruchomości nie będą jedyną opcją ochrony majątku przed inflacją. To skłoni niektórych klientów do inwestowania w aktywa finansowe zamiast w nieruchomości.
Duże miasta na minusie
W dużych miastach indeks urban.one w listopadzie 2021 r. wyniósł 115,61 pkt., co oznacza, że w stosunku do października odnotowano spadek na poziomie 0,35 pkt. proc. Grupa ekspertów Cenatorium spodziewających się dalszego wzrostu cen w największych miastach stopniała o połowę – w październiku stanowili 40 proc., a w listopadzie już tylko 20 proc. Większość (44,5 proc.) przewiduje w nadchodzącym półroczu stabilizację cen, a co trzeci ekspert uważa, że ceny będą spadać (w październiku 10 proc.).
W odróżnieniu od indeksu urban.one w listopadzie ceny ofertowe mieszkań w głównych miastach (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław, Gdańsk, Gdynia) nadal rosły. Największy wzrost cen ofertowych na rynku pierwotnym odnotowano w Poznaniu (4,7 proc.), z kolei najmniejszy w Krakowie (0,8 proc.) . W stolicy Wielkopolski najmocniej rosły też ceny ofertowe na rynku wtórnym (2,1 proc.), a na drugim biegunie był Wrocław (0,2 proc.).
Mimo spadku popytu nadal nie ma większych problemów ze znalezieniem nabywcy. Średni czas ekspozycji oferty na portalach ogłoszeniowych wyniósł w listopadzie 16 dni dla nowych mieszkań i 15 dni dla lokali używanych.
Cenatorium zwraca też uwagę na widoczny w danych NBP spadek liczby sprzedawanych mieszkań w trzecim kwartale 2021 r. w stosunku do drugiego kwartału. Jest on związany przede wszystkim ze skurczeniem się oferty deweloperskiej. W największych miastach taka sytuacja spowodowana jest brakiem pozwoleń na budowę, na które w czasie pandemii deweloperzy muszą dłużej czekać. Ponadto kurczą się banki ziemi, a o tereny pod zabudowę wielorodzinną jest coraz trudniej.
Stolica jeszcze na plusie
Ceny mieszkań w stolicy w listopadzie 2021 wyraźnie wyhamowały, choć nadal rosły. Indeks urban.one na koniec miesiąca wyniósł 117,46 pkt. co oznacza, że wobec października odnotowano zmianę o 0,1 pkt.
Eksperci Cenatorium (44,5 proc.) nadal przewidują, że popyt na mieszkania w nadchodzącym półroczu będzie spadać. Stabilizacji spodziewa się, co trzeci ankietowany, natomiast wzrostu popytu, co piąty.
Z monitoringu cen ofertowych, prowadzonego przez Cenatorium w ramach Indeksu Szybkiego, widać, że w listopadzie ceny mieszkań w Warszawie rosły na rynku wtórnym w tempie 1,3 proc., a na rynku pierwotnym w tempie 5,4 proc. Większy wzrost cen ofertowych na rynku pierwotnym wynika z rosnących kosztów budowy i malejącej oferty deweloperskiej. Według danych GUS deweloperzy w listopadzie 2021 r. rozpoczęli w Warszawie budowę ok. 1 tys. mieszkań - to o 45,8 proc. mniej niż w listopadzie 2020 r.
Ceny działek stabilizują się
W listopadzie 2021 roku średnia cena gruntów pod zabudowę jednorodzinną nieznacznie wzrosła - o 0,08 pkt. Na koniec miesiąca indeks urban.one wyniósł 142,92 pkt. Większość ekspertów spodziewa się stabilizacji.
Paweł Berłowski Puls Biznesu 13.01.2022
Źródło:https://www.pb.pl/ceny-mieszkan-na-minusie/
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Foto:Tomasz Błeszyński
