W grudniu 2021 r. w skali całego kraju mieszkania staniały niewiele.
Większe spadki zanotowano w Warszawie i w dużych miastach. W grudniu indeks urban.one, ilustrujący dynamikę cen transakcyjnych mieszkań w Polsce, wyniósł 109,34 pkt. Tak wynika z raportu opracowanego przez Cenatorium dla „Pulsu Biznesu” i Bankier.pl.
To spadek zaledwie o 0,02 pkt w porównaniu z listopadem. Choć w ciągu całego 2021 r. wartość indeksu wzrosła ze 104,17 pkt. (o 5,17 pkt), to przez ostatnie trzy miesiące utrzymywała się tendencja spadkowa. W dużych miastach spadek indeksu w grudniu wyniósł 0,29 pkt, a w stolicy — 0,86 pkt.
Większość ekspertów ankietowanych przez Cenatorium (61,5 proc.) spodziewa się w tym półroczu pogorszenia sytuacji gospodarczej, co wpłynie na rynek mieszkaniowy, pozostali liczą na stabilizację.
Udany ubiegły rok...
— Ostatnie miesiące roku przyniosły spowolnienie, jednak cały ubiegły rok należy zaliczyć do udanych — mówi Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium. Według JLL w sześciu głównych miastach — Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi — deweloperzy sprzedali 69 tys. mieszkań. Małgorzata Wełnowska podkreśla, że w ostatnich latach lepszy wynik osiągnęli tylko w 2017 r., a w Łodzi czy Poznaniu ich sprzedaż była najwyższa w historii.
Innym dostrzegalnym trendem jest wychodzenie z inwestycjami poza największe miasta. W 2021 r. transakcje zawarte w sześciu głównych miastach stanowiły 40 proc. wszystkich transakcji. Wcześniej proporcje były odwrotne — więcej sprzedawano w metropoliach.
…i niepewny obecny
— Mimo spadku popytu w końcu roku nie widać na razie spadku cen na horyzoncie. Sprzedający bacznie obserwują rynek. Zanim zdecydują się na ewentualne obniżki, zapewne minie sporo czasu. Rosnące koszty utrzymania, wysoka inflacja i spadek zdolności kredytowej części społeczeństwa może spowodować, że rynek nieruchomości w pierwszej połowie roku złapie zadyszkę — mówi Małgorzata Wełnowska.
Spadku cen w pierwszym półroczu spodziewa się natomiast Michał Kubicki prezes CMP Center Management Polska. Wśród czynników niesprzyjających stabilności na rynku mieszkaniowym wymienia sytuację geopolityczną, rosnące ceny, dwucyfrową inflację, rosnące stopy procentowe oraz Polski Ład.
Według Marcina Krasonia, eksperta platformy obido.pl, choć sytuacja na początku roku powstrzymywała kupujących przed podejmowaniem decyzji, to w zdecydowanej większości przypadków nie była to rezygnacja, lecz wstrzymanie się z zakupem. — Podobnie było wiosną 2020 r., gdy wybuchła pandemia — przypomina Marcin Krasoń.
Indeks spadł w metropoliach
Według raportu Cenatorium ceny transakcyjne w dużych miastach malały w grudniu trzeci miesiąc z rzędu — indeks urban.one wyniósł 115,32 pkt, co oznacza, że w stosunku do listopada nastąpił spadek o 0,29 pkt. Ponad połowa (53,8 proc.) ekspertów przewiduje stabilizację cen mieszkań w nadchodzącym półroczu, prawie 40 proc. ich wzrost, a około 6 proc. spadek.
Ceny ofertowe natomiast nadal rosły — na rynku pierwotnym o 4,8 proc. wobec listopada, a na wtórnym o około 1 proc.
— Na rynku pierwotnym największy wzrost średniej ceny ofertowej w skali miesiąca odnotowaliśmy w Gdańsku — 12 proc. W Krakowie, Gdyni i Poznaniu było to 4-5 proc. Jedynym miastem, w którym nastąpił jej spadek, była Łódź — wyniósł 0,8 proc. Na rynku wtórnym średnia cena ofertowa wzrosła we wszystkich dużych miastach: najbardziej w Gdyni — 4,7 proc. oraz Poznaniu — 4,4 proc. — mówi Małgorzata Wełnowska. Jej zdaniem nie przypadkiem ceny ofertowe wzrosły właśnie w Gdańsku i Gdyni. Wybierają je osoby kupujące mieszkania inwestycyjnie oraz jako second home. Kieruje nimi bliskość morza i bardzo dobre połączenie z innymi miastami.
Eksperci Cenatorium są podzieleni, co do dalszej atrakcyjności indywidualnego inwestowania w nieruchomości mieszkaniowe.
Według Tomasza Błeszyńskiego, doradcy rynku nieruchomości, wyższe oprocentowanie kredytów i wysokie ceny mieszkań mogą sprawić, że inwestorzy zainteresują się np. lokatami bankowymi, których oprocentowanie powinno wzrosnąć.
Marcin Krasoń podkreśla jednak, że na razie oprocentowanie depozytów prawie nie drgnęło, a w kolejce po mieszkania ustawili się zamożni Ukraińcy, którzy w obawie przed wojną przenoszą kapitał do Polski.
Pierwszy miesiąc w dół
Po prawie nieprzerwanym wzroście indeksu urban.one w ubiegłym roku także w Warszawie nastąpił spadek ceny transakcyjnej. Indeks urban.one dla Warszawy wyniósł w grudniu 116,6 pkt, spadając wobec listopada o 0,86 pkt.
Zdaniem większości ankietowanych ekspertów (69,2 proc.) popyt na mieszkania w stolicy w tym półroczu nadal będzie spadał, pozostali spodziewają się stabilizacji sprzedaży.
Grunty nadal w górę
Na rynku gruntów pod zabudowę ceny rosły od lutego do grudnia. Na koniec grudnia wartość indeksu urban.one wyniosła 143,65 pkt, co oznacza wzrost o 0,73 pkt względem listopada.
Nieznaczna większość pytanych ekspertów (53,8 proc.) opowiedziała się za pogorszeniem sytuacji na rynku działek, pozostali uważają, że w nadchodzącym półroczu sytuacja nie ulegnie zmianie.
Tomasz Błeszyński podkreśla, że wpływ na rynek gruntów i mieszkań będzie miało uruchomienie programu budowy 70-metrowych domów w ramach Polskiego Ładu.
— Może się okazać, że wiosną zamiast dalej szturmować biura sprzedaży firm deweloperskich, klienci ruszą na poszukiwanie i tak już drogich działek pod budowę wymarzonego domku. Od miesięcy podaż dobrych działek w ciekawych lokalizacjach jest ograniczona, a ceny wysokie. Budownictwo wynikające z Polskiego Ładu może dodatkowo wpłynąć na wzrost cen działek budowlanych przy i tak już malejącej podaży — mówi Tomasz Błeszyński.
Paweł Berłowski Puls Biznesu 10.02.2022
Źródło:https://www.pb.pl/ceny-mieszkan-lekko-w-dol/
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Foto:Tomasz Błeszyński
