Deweloperzy szukaj ą sposobów na zwiększenie sprzedaży.
Popyt na mieszkania jest niewielki, dlatego deweloperzy coraz częściej adaptują je na biura. Taki krok może się jednak okazać ryzykowny. Dwa lata temu popyt na mieszkania znacznie przewyższał podaż.
Dziś jest odwrotnie. Nowo wybudowane lokale sprzedają się słabo. W odpowiedzi na pogarszającą się koniunktur ę deweloperzy prze suwają terminy rozpoczęcia nowych inwestycji. W gorszej sytuacji są ci, którzy już je realizują. Dla nich sposobem na ratowanie słabnącej sprzedaży może być zmiana prze znaczenia projektu.
Duże ryzyko
Rok temu austriacka firma Raiffeisen Evolution planowała inwestycję przy ulicy Domaniewskiej i Pęcherskiej na warszawskim Mokotowie. Dziś wiadomo już, że w tym miejscu stanie biurowiec. Wybuduje go hiszpański deweloper, firma Kronos Real Estate. Wiosną ubiegłego roku spółka odkupiła od Austriaków inwestycję wraz z pozwoleniem na budowę. Podobne plany maj ą też inni deweloperzy. Biura powstaną m.in. na terenie starych zakładów optycznych przy ul. Grochowskiej, gdzie pierwotnie miały się znajdować luksusowe lofty. Projekt by ł już gotowy, na część inwestycji było wydane pozwolenie na budowę. Inwestor West Development uzna ł jednak, że przedsięwzięcie jest nierentowne i zamierza za adaptować budynek na biura.
Podobnie zrobi ł poznański deweloper Wechta, który ma już zgodę na przekształcenie budynku mieszkaniowego na biurowy. Dlaczego deweloperzy decyduj ą się na taki krok? —W przeciwieństwie do lokali mieszkalnych, popyt na powierzchnie biurowe jest bardzo duży, a ceny najmu cały czas rosną.
Jednak zmiana funkcji nie zawsze jest możliwa —tłumaczy Magdalena Czempińska z firmy Knight Frank. Jej zdaniem, wiele zależy od zaawansowania projektu. Na wszelkie zmiany najlepiej decydować się we wstępnej fazie projektowej. Potem to jest dużo trudniejsze i wiąże się z większymi kosztami.
Kolejna sprawa to czas nie zbędny do przeprowadzenia adaptacji i uzyskania stosownych zezwoleń. Proces inwestycyjny trwa około 18 miesięcy, a w tym czasie sytuacja na rynku może się zmienić. — Rynek nieruchomości przechodzi cykle. Jeśli obecnie trwa popyt na biura, nie oznacza to, że taka sytuacja będzie mieć miejsce również w momencie oddania do użytku za adaptowanej inwestycji— przypomina ekspert Knight Frank.
Według przedstawicieli branży biurowej, obecna dobra koniunktura na rynku komercyjnym potrwa jeszcze dwa lata. Mo że się, więc zdarzyć, że budynek, początkowo mieszkalny, a później prze kształcony na biura będzie oddawany do użytku w chwili, gdy hossa na rynku biurowym właśnie się zakończy.
Zbyt gęsta zabudowa
Według Tomasza Błeszyńskiego, niezależnego eksperta rynku nieruchomości, obecna sytuacja to skutek nastawienia deweloper ów na szybki zysk. — Rezultatem wyścigu o tzw. PUM, czyli powierzchnię zabudowy, są gęsto zaludnione getta z maleńkimi oknami i balkonami. Deweloperzy chcieli wybudować jak najwięcej mieszkań na kupionej działce. Dlatego lokale są nie tylko niefunkcjonalne, lecz tak, że i kiepsko zlokalizowane. Inwestycje przygotowano źle i bez udziału specjalistów. Niestety, takich projekt ów na rynku jest całkiem sporo. W tej sytuacji adaptacja na biura może być jedynym sposobem na uratowanie nieudane go projektu.
Tomasz Błeszyński nie pozostawia jednak złudzeń. — Nie uda się zrobić udanego biurowca z budynku, w którym są np. wąskie klatki schodowe i małe okna. W takim obiekcie w miejsce nieustawnych mieszkań powstaną nie funkcjonalne biura — ocenia.
Agnieszka Zielińska Puls Biznesu 16/09/2008
