Część ekspertów we wzroście cen mieszkań dostrzega zagrożenie, część uważa, że rynek nadal działa normalnie.
Spadek prędzej czy później nastąpi. Pytanie jak gwałtowny? Średnie ceny transakcyjne mieszkań w marcu w całej Polsce minimalnie wzrosły.
Indeks urban.one wyniósł 103,76 pkt i był wyższy o 0,13 pkt m/m — wynika z raportu opracowanego przez Cenatorium dla „Pulsu Biznesu” i Bankier.pl.
Rosły również ceny gruntów pod zabudowę jednorodzinną. Na koniec miesiąca wartość indeksu urban.one wyniosła 139,16 pkt, co oznacza wzrost o 1,53 pkt w ujęciu miesięcznym.
Mocno ożywił się też rynek kredytowy - liczba wniosków o udzielenie kredytu hipotecznego złożonych w bankach była najwyższa od dekady, podobnie jak średnia kwota, o którą wnioskowali potencjalni kredytobiorcy. Z danych BIK wynika, że wyniosła ona 315,5 tys. zł, co oznacza wzrost o 5,9 proc. r/r.
Według Cenatorium sytuacja na rynku kredytowym odzwierciedla rzeczywistość na rynku mieszkaniowym, na którą z kolei wpływa obecnie poprawa w wielu obszarach gospodarczych, np. w produkcji przemysłowej i sprzedaży detalicznej. Choć ceny mieszkań rosną zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, popyt jest ogromny.
- Mieszkania nieracjonalnie drożeją, kupujący reagują emocjonalnie i kupują praktycznie wszystko. Sprzedają się już nawet mieszkania w kiepskich lokalizacjach i o złym standardzie. Podobnie jest z działkami, nawet ziemią rolną - chętnych znajdują oferty, które latami czekały na klientów w biurach nieruchomości - twierdzi Tomasz Błeszyński, doradca i prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości.
Jego zdaniem rynek jest rozgrzany i ciągle podsycany rożnymi czynnikami - a to mizernymi odsetkami na lokatach w bankach, a to tanim kredytem, a to obawami, że po wprowadzeniu funduszu gwarancyjnego deweloperzy jeszcze podniosą ceny albo inflacja wzrośnie i wszystko podrożeje.
Kurczy się oferta mieszkań w Warszawie
W sześciu największych miastach Polski (w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku, Gdyni i Łodzi) indeks urban.one wyniósł 109,94 pkt. To wartość niemalże identyczna jak w lutym (109,99 pkt), mimo to - najwyższa w historii.
W stolicy indeks urban.one spadł o 1,16 pkt m/m. Sprzedaż na rynku pierwotnym była jednak rekordowa.
– W Warszawie deweloperzy w I kwartale 2021 r. uzyskali pozwolenia na budowę 2,6 tys. mieszkań, czyli o 30 proc. mniej niż średnio kwartalnie w 2020 r. i o 50 proc. mniej niż w 2019 r. Rozpoczęto budowę 2,6 tys. mieszkań, co oznacza spadek rzędu 37 proc. r/r oraz 52 proc. w porównaniu do I kwartału 2019 r. Oferta w stolicy się kurczy. To sprawia, że mieszkania na rynku wtórnym cieszą się coraz większym popytem.
Nadpodaż używanych mieszkań na sprzedaż, z jaką mieliśmy do czynienia w pierwszych miesiącach pandemii, została zredukowana, a średni czas ekspozycji ogłoszenia wynosi już 13-14 dni, czyli nieznacznie więcej niż w I kwartale 2020 r., kiedy oscylował on w okolicach 11 dni. Sprawia to, że sprzedający nie są skłonni do obniżek, a wręcz podnoszą stawki – średnia cena ofertowa mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie przekracza już 12 tys. zł za m kw. - jest o 1,4 proc. wyższa niż na koniec grudnia 2020 r. i o 4,3 proc. niż przed rokiem – podsumowuje Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości.
Będzie pęknięcie? Zdania są podzielone
Zdaniem Michała Kubickiego, prezesa spółki CMP Center Management Polska, obecna sytuacja przypomina lata 2006-07, kiedy rosła bańka, zakończona upadkiem Lehman Brothers i kilku innych amerykańskich banków, który w Polsce spowodował 20-procentowy spadek cen mieszkań. Ekspert podkreśla, że dobra koniunktura trwa bezprecedensowo długo - 10 lat z rzędu, szaleją ceny gruntów (na większości rynków wzrosły o ponad 50 proc. w ciągu pięciu lat) i materiałów budowlanych, które podrożały w ciągu roku nawet o 50 proc.
Michał Kubicki uważa, że wzrost rynku napędzają też niskie koszty kredytów mieszkaniowych oraz olbrzymie środki pomocowe, które płyną do gospodarki od państwa. Ponadto, uruchomione zostały liczne projekty infrastrukturalne, które przekierują wykonawców z mieszkaniówki do budownictwa infrastrukturalnego.
- Zarówno niskie stopy, pomoc państwa, jak i duże inwestycje infrastrukturalne nie będą trwać wiecznie. Zakończone w tym samym momencie mogą przynieść silne tąpnięcie na rynku mieszkaniowym – podsumowuje prezes CMP.
Radosław Okulski, inwestor i ekspert rynku nieruchomości, podkreśla, że istotne będą działania strony podażowej, która może reagować na zbyt dynamicznie rosnący popyt. Jego zdaniem zbyt gwałtowny wzrost nie leży w interesie deweloperów, bo po nim następuje zazwyczaj równie gwałtowne załamanie, z którym już mieliśmy do czynienia w 2009 r.- Warto wyciągnąć wnioski z tamtych wydarzeń - komentuje Radosław Okulski.
Natomiast Marcin Krasoń, ekspert obido.pl, uważa, że choć ceny rosną od kilku lat, dzieje się to wolniej niż w latach 2004-08. Obecnie nie ma też kredytów z tak wysokim LTV (wskaźnik długu do wartości mieszkania) jak wówczas. Zarobki Polaków również nie rosną adekwatnie do wzrostu cen mieszkań.
- Na zdrowym rynku okresy zwyżek przeplatane są korektami, prędzej czy później doczekamy się, więc spadku. Trudno jednak obecną sytuację nazwać bańką – mówi ekspert obido.pl, choć przyznaje, że w warunkach wysokiej sprzedaży mieszkań i spadającej liczby nowych inwestycji jest ryzyko dalszego wzrostu cen.
Bańki cenowej nie widzi też na razie Anna Karaś. Jej zdaniem należy jednak uważnie obserwować rynek w każdym z miast z osobna.
– W Warszawie, szczególnie w atrakcyjnych lokalizacjach, w najbliższym czasie nie spodziewajmy się spadku. Problem z dostępnością działek pod zabudowę jest tak duży, że deweloperzy mogą dyktować ceny. Natomiast tam, gdzie podaż zacznie górować na popytem, presja na obniżkę prędzej czy później nastąpi - uważa analityczka.
Paulina Karpińska Puls Biznesu 09.05.2021 r.
Źródło: https://www.pb.pl/banka-czy-nie-banka-w-mieszkaniowce
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Foto: Tomasz Błeszyński
