Nawet o 15 proc. może w 2004 r. skoczyć cena mieszkań w dobrych lokalizacjach - prognozują analitycy rynku nieruchomości. I dodają: warto je kupować przez cały rok, bo to dopiero początek zwyżki.
Na początku roku 2002 mieszkanie na rynku wtórnym w reprezentacyjnej kamienicy w centrum stolicy można było znaleźć nawet poniżej 5 tys. zł za metr kwadratowy. To już historia. Do końca roku 2003 takie mieszkania podrożały, co najmniej o 5-10 procent. Podobnie było w innych największych polskich miastach. I wszystko wskazuje na to, że to dopiero początek. Ten pociąg ruszył i powoli nabiera rozpędu, choć w najlepszych wagonach jest jeszcze trochę wolnych miejsc.
Kto zdążył wskoczyć w dobre mieszkanie w cenowym dołku roku 2000 i 2001, dziś zaciera ręce. Ale nowym kupującym radzimy: tylko spokojnie. Chociaż na polskim rynku nieruchomości stopniowo kończy się okres ciężkiej bessy, podaż wciąż jest większa od popytu. I tak prawdopodobnie pozostanie aż do kolejnego grudnia. Zatem jeśli w roku 2004 planujesz inwestycję w mieszkanie, dom czy działkę, wybieraj spokojnie, bez pośpiechu i nie daj się nabierać zapewnieniom o okazji.
Intratna ziemia rolna i odnawiane czynszówki
Jeśli planujesz zamrozić pieniądze tylko na rok czy dwa, nie inwestuj w dom czy mieszkanie. To nie dla ciebie. Cały zysk z ewentualnej zwyżki cen w 2004 r. zjedzą: 10-procentowy podatek (od sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat od chwili kupna) i opłaty notarialne. Nawet gdyby mieszkania zdrożały przez najbliższy rok mniej więcej o 15 proc., to i tak za mało, by kupując je w styczniu i sprzedając np. w grudniu 2004 r., wyjść na swoje. Nawet, jeśli dodatkowo zarobi się na wynajmie takiego lokalu.
Krótkoterminowa inwestycja w nieruchomości opłaci się tylko wtedy, gdy na początku roku zdobędziesz ładny grunt rolny pod miastem i uzyskasz zgodę na jego odrolnienie. A potem zdążysz go podzielić na działki budowlane i szybko sprzedać z kilkukrotnym przebiciem. Wymaga to jednak doskonałych układów w gminie, na terenie, której leżą takie grunty i do tego przychylności Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR). Trzeba, bowiem wiedzieć, że ANR ma dziś prawo pierwokupu najmniejszych spłachetków ziemi rolnej wystawianych na rynku wtórnym.
- Rok 2004 będzie dobry na taką działalność - potwierdza Danuta Grelewicz-Pogórska, dyrektor biura Agencji Nieruchomości AD Drągowski. - Jednak nie wszędzie. I nie chodzi tu tylko o lokalizację.
- W roku 2004 przestaną w Polsce obowiązywać miejscowe plany zagospodarowania, a to wywoła spore zamieszanie na rynkach lokalnych. Można z góry zakładać, że tam, gdzie gminom zależy na inwestorach, mają w papierach porządek i chętnie przekształcają ziemię rolną w budowlaną, ceny ziemi rolnej będą rosły szybciej od krajowej średniej - wyjaśnia Tomasz Błeszyński, wiceprezes Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
Błeszyński radzi kupować ziemię rolną także tam, gdzie władze gmin nie utrudniają życia inwestorom, łatwo wydają zezwolenia na budowę oraz nie nękają wysokimi i lokalnymi podatkami, a także opłatami.
Większość inwestorów na rynku nieruchomości zamraża jednak pieniądze na pięć do dziesięciu lat. Dla nich najlepszym wyborem będzie w roku 2004 kupno luksusowego mieszkania w starej kamienicy, najlepiej krótko przed jej spodziewanym remontem. Warunek - taki dom powinien stać w centrum Warszawy, ewentualnie Poznania, Trójmiasta czy Krakowa. Właśnie tam pula takich nieruchomości na rynku wtórnym błyskawicznie się zmniejsza i cieszą się one rosnącym popytem. Na przykład w Warszawie w Alejach Ujazdowskich prawie już nie ma wolnych dużych mieszkań w XIX-wiecznych domach czynszowych.
- Stopniowo zaczynamy wchodzić w taki okres na rynku nieruchomości, w którym coraz wolniej będą rosły ceny domów na dalekich peryferiach, a coraz szybciej ceny apartamentów w prestiżowych, a przy tym ładnych dzielnicach blisko centrum. Dotyczy to głównie apartamentów w Warszawie, w budynkach historycznych - radzi Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy doradczej REAS Konsulting. - Ich wartość będzie szybko rosła. W ciągu trzech, czterech lat będzie to niemal gwarantowana inwestycja, a i w samym roku 2004 nie powinna przynieść strat - kończy Kirejczyk.
- Najlepszą średnioterminową inwestycją w roku 2004 będą mieszkania w cegle w dobrych kamienicach w centrum miast, rokujące nadzieje na szybką rewitalizację i remonty - dopisuje się do tej opinii Danuta Grelewicz- -Pogórska. - Dotyczy to w pewnym stopniu także mniejszych mieszkań w porządnych domach z lat 50., zbudowanych z cegły na przykład w centrum Warszawy - dodaje. Wynikałoby z tego, że jeśli ktoś ma mniej pieniędzy, a chce zainwestować w mieszkanie w centrum stolicy, powinien przyjrzeć się osiedlom takim jak Muranów, zbudowanym z rozbiórkowej cegły tuż po wojnie.
Pójść na całość w przyszłym roku radzi Tomasz Błeszyński:
- Jeśli ktoś ma naprawdę spore pieniądze, najlepszą dla niego inwestycją w roku 2004 będą całe piętra w małych kamieniczkach (do trzech pięter) w centrach miast i najlepszych miejscach bogatszych dzielnic. A nawet całe takie kamieniczki - mówi Błeszyński.
I dodaje, że taki zakup może się zwrócić w ciągu kilkunastu lat. Ale tylko wówczas, gdy przeznaczymy dom na wynajem. Dół użytkowy dla firm i sklepów, a na górze - bardzo dobre mieszkania. Można będzie z tego nie tylko oddawać pożyczkę na zakup, ale i nieźle żyć, zarabiając na zarządzaniu (obecnie przeciętna opłata za samo zarządzanie domem czynszowym sięga 1 zł za metr kwadratowy miesięcznie). A za kilkanaście lat z zyskiem sprzedać.
Ten sektor rynku będzie, bowiem w Polsce szybko rósł. Jaka jest tego przyczyna?
- W roku 2004 zaczniemy zbierać owoce akcesji do Unii. Zaczną wtedy do nas przyjeżdżać biznesmeni z zagranicznych zachodnich firm. Najlepszą inwestycją będą, zatem mieszkania w centrum miasta, głównie duże apartamenty i piękne lokale w starych zadbanych czynszówkach. Oczywiście na wynajem - proponuje Richard Mbewe, ekonomista i analityk z Warszawskiej Grupy Inwestycyjnej. - Ale żeby na tym zarabiać, trzeba będzie mieć umowę z jakąś siecią hotelową na podsyłanie klientów.
Tomasz Błeszyński przewiduje, że ten segment rynku rozkręci w roku 2004 nie tyle napływ biznesmenów z Unii, co z Rosji:
- Będzie ich znacznie więcej niż przedsiębiorców z krajów zachodniej Europy. Po pierwsze, tamci już tu są, a po drugie, Rosjanie zaczynają widzieć w Polsce najbliższą ich granicy część Unii Europejskiej - mówi. - W roku 2004 wejdą do nas na szeroką skalę. I to uderzenie rosyjskiego kapitału oraz rosyjskich nabywców i najemców na rynku nieruchomości w największych polskich miastach będzie tak silne, że prawdopodobnie dodatkowo podniesie ceny - kończy Błeszyński.
Wszystko weźmie w łeb, jeśli dojdzie do kryzysu
Specjaliści zdecydowanie odradzają kupowanie mieszkań w wielkiej płycie, działek i domków rekreacyjnych, a także placów pod duże inwestycje. I uważają, że w 2004 r. najlepszy okres na inwestowanie w nieruchomości zacznie się w połowie roku. Pod jednym warunkiem - że unikniemy finansowego załamania na wzór argentyński.
- Dotychczas wciąż byliśmy nakręcani informacjami o tym, że gdy wejdziemy do Unii, ceny nieruchomości w Polsce wzrosną. Dlatego sprzedający np. mieszkanie na początku 2004 r. na pewno będą znacznie podwyższać ceny wywoławcze i spokojnie czekać. O ile? Nawet o 20 procent. Jak długo czekać? Pięć, sześć miesięcy - prognozuje Tomasz Błeszyński. Kupujący znajdą się w ten sposób w potrzasku. Z jednej strony będą się bać, że nie zdążą z korzystnym zakupem, z drugiej - zaczną opóźniać transakcje, licząc na zmęczenie sprzedających i coraz korzystniejsze warunki kredytowania. - Dlatego właśnie początek roku będzie na tym rynku słabszy - przewiduje Błeszyński.
Richard Mbewe z WGI także przypuszcza, że w warunkach zamieszania i wyczekiwania na początku roku sprzedający zaczną od podnoszenia cen wywoławczych, a dopiero po kilku miesiącach sytuacja się unormuje. Dlatego tak ważne stanie się, w 2004 r. dysponowanie przez kupujących wiedzą o sytuacji sprzedającego, aby wynegocjować lepszą cenę.
Rozmówcy "Profitu" podkreślają też, że na początku roku dojdzie do dużego zamieszania związanego z wprowadzeniem od 1 maja 22-proc. VAT-u na materiały budowlane. Może to wywołać dodatkowy skok cen nowych nieruchomości, a przy tym zahamować na jakiś czas obrót takimi obiektami. Zahamowanie obrotu może także nastąpić wskutek zmian w przepisach. Na przykład inwestorzy już czekają na nowelizację złej ustawy o ustroju rolnym, ograniczającej obrót ziemią rolną.
Najważniejsze jednak dla rynku nieruchomości w roku 2004 znów okażą się pieniądze. Dokładniej - zagrożenie kryzysem finansów publicznych i załamaniem kursu złotego. Pewnie, dlatego banki już szykują nowe rodzaje kredytów, długoterminowo zabezpieczających klientów przed ryzykiem kursowym. Rozważając najlepsze inwestycje na rynku nieruchomości, nie można, więc zapominać o groźbie kryzysu finansowego. Jeśli do niego dojdzie, wszystkie optymistyczne prognozy będzie można zawiesić na kołku.
Paweł Domarecki PROFIT 01.12.2003
Miesięcznik PROFIT https://www.bleszynskitomasz.pl/images/Obrazy_do_artykulow/Albo_Rosjanie_albo_kryzys_-_Profit_2003.jpg12.2003
