Choć ANR szuka chętnych na działki inwestycyjne, trudno jej zachęcić indywidualnych inwestorów oferuje zbyt duże i drogie areały.
Agencja Nieruchomości Rolnych (ANR) obok olbrzymich zasobów gruntów rolnych oferuje również działki inwestycyjne. W ciągu pierwszych III kw. tego roku wyprzedała ok. 973 ha tego typu nieruchomości. Kupowana jest głównie ziemia o mniejszych powierzchniach, biorąc pod uwagę, że w sumie doszło do 1,2 tys. transakcji.
Oferty agencji cieszą się jednak umiarkowanym zainteresowaniem ze strony inwestorów. Deweloperzy działający w różnych segmentach nieruchomości mają swoje własne zasoby, co oznacza brak presji do nowych zakupów tłumaczy Łukasz Madej, szef firmy doradczej ProDevelopment.
Z uregulowanym stanem prawnym
Nadal w zasobach ANR znajduje się ok. kilkadziesiąt tys. ha gruntów przeznaczonych na różnorodne cele inwestycyjne (działki inwestycyjne, rekreacyjne, budowlane czy zabytkowe).
- Mamy w sprzedaży m.in. dobrze uzbrojone i skomunikowanie grunty, w bezpośrednim sąsiedztwie lub niedaleko strategicznych węzłów komunikacyjnych i transportowych, na których mogą powstawać inwestycje typu greenfield", parki technologiczne, centra handlowe i logistyczne. Ponadto wiele gruntów inwestycyjnych (ponad 1,7 tys. ha) ANR wchodzi w skład specjalnych stref ekonomicznych (SSE). Działki wystawiane na sprzedaż mają uregulowany stan prawny. W dodatku nabywca może spłacać zakupiony grunt na raty zapewnia Wojciech Adamczyk, przedstawiciel ANR.
Do końca 2013 r. można wpłacić tylko 10 proc. kwoty zakupu, a spłata reszty należności rozłożona zostanie na okres 15 lat, z oprocentowaniem 2 proc. rocznie.
Do kupienia, jak podają przedstawiciele ANR, są m.in. działki pod budownictwo jednorodzinne w Zielonej Górze o pow. 0,7 do 0,15 ha, o cenach wywoławczych od 129,4 zł do 277,4 tys. zł. Do wzięcia też jest zespół pałacowo-parkowy w Gockowie, w województwie pomorskim, z pałacem z I poł. XIX w. o pow. 1,9 tys. mkw., na działce o pow. 4,83 ha, w cenie wywoławczej 391,6 tys. mkw. To oferta dla osób, które myślą np. o stworzeniu ośrodka hotelowo-wypoczynkowego
Z kolei w Specjalnej Strefie Ekonomicznej - WSSE Invest-Park na Opolszczyźnie, agencja proponuje działki z budynkami produkcyjnymi i halami magazynowymi o pow. 3,9 ha za niecałe 2,7 mln zł. Natomiast w miejscowości Bagicz koło Ustronia Morskiego dużą działkę o pow. ok. 19 ha z przeznaczeniem pod pole golfowe, zabudowę hotelową, za ok. 9,9 mln zł.
Jak widać na tych kilku przykładach, do kupienia, są przeważnie duże i drogie areały ziemi, pod duże projekty, co z góry eliminuje drobnych inwestorów, chyba, że zdecydują się na wspólne zakupy zakładając spółkę.
- Inwestycje na areałach zasobów ANR wymagają nakładów na infrastrukturę i długiego okresu zwrotu. To oferta dla dużych spółek. Ponadto agencja za wszelką cenę chce wyprzedać cały bank ziemi - nie od dzisiaj mówi się o jej likwidacji. Z tego powodu wypuszcza na rynek to, co trzymała na lepsze czasy. Gdyby te nieruchomości były dostępne 3 - 4 lata temu, wzbudzałyby niemałe zainteresowanie wśród inwestorów. Dziś działek na sprzedaż jest dużo, praktycznie w każdej lokalizacji za każdą cenę opowiada Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości .
Jego zdaniem, agencja ma też poważnego konkurenta, w postaci gmin i miastach przy szlakach komunikacyjnych One również przygotowują bogatą ofertę dla inwestorów, oferując nie tylko scalone grunty z infrastrukturą, ale i ulgi podatkowe i siłę roboczą zapewnia Błeszyński.
Na obrzeżach miast
Zdaniem analityków, dziś największym powodzeniem cieszy się wśród inwestorów ziemia rolna, z potencjałem, niekoniecznie jednak od ANR.
- Ziemia rolna w Polsce drożeje od 20 lat. Z tego też powodu zainteresowanie jej zakupem w celach inwestycyjnych jest spore. Tylko w latach 2003-2008 grunty rolne podrożały z 3,8 tys. do 12,5 tys. zł/ha. Wprawdzie po 2008 r. wzrost cen na tym rynku już nie jest tak gwałtowny, ale nadal wzrosty są znaczne, a obecnie za hektar musimy płacić już 20,5 tys. zł.
Nie należy się spodziewać zmiany tej tendencji w najbliższych latach i świadomi tego inwestorzy będą próbować swoich sił na rynku ziemi rolnej. Dodatkową zachętą do kupowania działek jest zniesienie w 2016 r. ostatnich barier stawianych w Polsce przed obcokrajowcami z Unii Europejskiej. W związku z tym można się spodziewać kolejnych podwyżek, podobnie jak po wstąpieniu Polski do UE tłumaczy Kuba Karliński z Wealth Solutions Inwestycje Ziemskie. Jednak zaznacza, że decyzje o kupnie trzeba podejmować rozważnie bo nie każda działka rolna będzie drożeć. - Dobrze również stawiać na nieruchomości, który wartość będzie się zwiększać nie tylko z powodu ogólnej tendencji rynkowej, ale również w wyniku podjętych przez nas działań lub zmian otoczenia sugeruje Karliński.
W tym roku eksperci zaobserwowali dwie tendencje w dużych miastach i miejscowościach wypoczynkowych grunty taniały, gdyż ich ceny zostały zbyt wywindowane w czasie boomu na rynku mieszkaniowym przed 2008 r. - Jednocześnie ustabilizowały się stawki gruntów poza większymi ośrodkami miejskimi. Tu ceny nie rosły tak gwałtownie w przeszłości i nie dotknęła ich również obecna korekta widoczna na rynku mieszkaniowym tłumaczy Kuba Karliński.
Poszukiwane są dziś głównie działki na Mazowszu, niedaleko Warszawy, choć nie brakuje również inwestorów skoncentrowanych na ofertach z aglomeracji wrocławskiej, poznańskiej i krakowskiej. - Nadal utrzymuje się zainteresowanie zakupami terenów w rejonach nowych węzłów autostradowych, pomimo wysokich wycen sprzedających zapewnia Łukasz Madej.
Jak zauważa Kuba Karliński, duży wpływ na rynek gruntów ma przybierające na sile w naszym kraju zjawisko 'urban sprawl', czyli rozlewania się miast" powstające na obrzeżach osiedla domów jednorodzinnych doprowadzają do wchłaniania przez aglomeracją ośrodków miejskich. Nawet przy obecnej dekoniunkturze na rynku mieszkaniowym, a zwłaszcza domów, opłaca się kupić, zwłaszcza okazyjnie, rolną działkę, zmienić jej przeznaczenie i czekać na dobry moment sprzedaży deweloperowi lub inwestorom indywidualnym.
Według wyliczeń ekspertów, średnia wartość gruntów budowlanych może w ciągu najbliższych trzech lat wzrosnąć o 20 proc. O wiele więcej możemy zyskać na kupnie działki rolnej i zmianie jej przeznaczenia w tym przypadku zyski mogą nawet przekroczyć 100 proc. włożonego kapitału. - Ceny ofertowe zależą od lokalizacji areału i cierpliwości właścicieli ci, co chcą szybko pozbyć się gruntu, będą musieli urealniać stawki. Należy jednak pamiętać, że zakup ziemi jest dopiero początkiem danej inwestycji i dlatego nie warto przepłacać za grunt, nawet atrakcyjny sugerują pośrednicy.
Dorota Kaczyńska Rzeczpospolita 2012-12-27
