Co robić: kupować mieszkanie czy czekać? Czy ceny ziemi wzrosną po przystąpieniu Polski do Unii Europejskiej? Czy spadną stopy procentowe? Co warto kupić na zapas, budując dom, aby uciec przed wyższym VAT?
To najczęściej zadawane przez naszych czytelników pytania związane z naszym wejściem do UE. Jedni boją się gwałtownego wzrostu cen po 1 maja, więc chcieliby do tej pory kupić mieszkanie lub zrobić zapas materiałów budowlanych. Inni liczą na zrobienie dobrego interesu po naszej akcesji, mając nadzieję, że za kilka miesięcy znacznie drożej sprzedadzą posiadane nieruchomości. Czy będzie tak rzeczywiście? O to, co nas czeka, zapytaliśmy ekspertów.
Planuję kupić nowe mieszkanie, ale dopiero jesienią br. Czy wtedy już będzie drożej? Czy powinienem kupić je do maja?
- Wyrażny wzrost cen nowych mieszkań w tym roku może wyniknąć głównie z... wmawiania klientom, że ceny muszą wzrosnąć. Objawi się to głównie w ofertach - mniej w zawieranych transakcjach. Deweloperzy będą raczej sondować, do jakiego pułapu można podnieść cenę. Rozsądnie byłoby w tym roku wstrzymać się z kupowaniem nowych mieszkań i poczekać na stabilizację cen.
Uwaga jednak na podaż - może być mniejsza. W 2002 i 2003 roku wydano najmniejszą liczbę pozwoleń na budowę domów wielorodzinnych w ciągu ostatnich 9 lat. Można się więc spodziewać, że rok 2004 i 2005 - to lata skromnego wyboru. Zdaniem Kazimierza Kirejczyka z Reas Konsulting, nie ma się czemu dziwić, bo w Polsce rynkiem nowych mieszkań rządzą przepisy podatkowe, co potwierdza statystyka. Np. w 2000 roku mieliśmy rekordową liczbę pozwoleń wydanych na budynki wielorodzinne, bo to był ostatni rok, w którym można było rozpocząć ulgę na wynajem.
Czy opłaca się teraz ulokować pieniądze w mieszkanie używane, na którym więcej będzie można zarobić, gdy wejdziemy do UE?
- Jeśli ktoś nie musi teraz kupować mieszkania, to niech poczeka, szczególnie, gdy chce korzystnie ulokować oszczędności. Właściciele nieruchomości w dużych miastach, takich jak Warszawa, Poznań, Wrocław, wstrzymali się w ostatnich tygodniach z wystawianiem mieszkań na sprzedaż. Jeśli już to robią, to dają zaporowe ceny, mówiąc: chcesz kupić teraz, to płać europejskie ceny. Nie zależy im bowiem na szybkiej transakcji - twierdzi Tomasz Błeszyński, członek zarządu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
W związku z tym oferta na rynku jest skromna, a ceny sztywne - trudno je negocjować. Jednak zdaniem pośredników, taka taktyka właścicieli nieruchomości może okazać się zgubna. Teraz nie sprzedadzą mieszkań, dając zaporowe ceny, a gdy po 1 maja okaże się, że żadnego drastycznego skoku cen nie będzie, zostaną zmuszeni do obniżenia swoich wymagań.
Jeśli już kupować na wynajem lub z myślą o przyszłej sprzedaży z zyskiem, to wybór powinno determinować określenie pod jakim kątem szukamy mieszkania. Czy po kilku latach ma je od nas kupić średnio sytuowana młoda rodzina? Czy może chcemy zainwestować - mając więcej pieniędzy - w luksusowy apartament, np. dla obcokrajowca.
- W pierwszym wypadku powinno to być mieszkanie o powierzchni 40 - 60 mkw., dwupokojowe, standardowo urządzone, kilkuletnie, najlepiej nie w wielkiej płycie. W drugim - apartament 60 - 100 mkw., w kameralnym budynku, z ochroną i tzw. dobrym sąsiedztwem - radzi Tomasz Błeszyński. - Prawdopodobnie za 2 - 5 lat tych drugich mieszkań będą poszukiwać cudzoziemcy przyjeżdżający do Polski z krajów UE do pracy. Nie radzę inwestować w 600-metrowe wille. Już dziś nikt nie chce kupować.
Warto też pamiętać, że po naszej akcesji do UE nadal głównym klientem na rynku nieruchomości będą Polacy. Tylko około 10 proc. mogą stanowić obcokrajowcy. Trudno więc nastawiać się, że zachwieją naszym rynkiem.
Czy własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu nie straci na wartości po wejściu do UE?
- Nie ma podstaw, aby przypuszczać, że po wejściu do UE zmienią się relacje cen mieszkań kupowanych na własność w stosunku do własnościowego prawa do lokalu. O cenie mieszkania zdecyduje raczej lokalizacja, a nie rodzaj nabywanego prawa.
Jeżeli ktoś ma obawy, że jego spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania jest zbyt słabe, to oczywiście może je przekształcić w mocniejsze prawo własności. Finansując budowę nowego lokalu w spółdzielni mieszkaniowej, od razu w umowie można żądać wyodrębnienia własności lokalu zaraz po oddaniu go w użytkowanie. Trzeba jednak sprawdzić, czy spółdzielnia ma prawo własności gruntu, na którym stawia blok. Wiele spółdzielni buduje bowiem na gruntach z przydziału władz lokalnych, co nie pozwoli wyodrębnić szybko własności lokalu, bo najpierw spółdzielnia musi wykupić grunt.
Czy użytkowanie wieczyste będzie coś warte, gdy wejdziemy do UE, czy tylko będzie liczyła się własność ziemi?
- W wielu krajach UE również istnieją prawa analogiczne do naszego użytkowania wieczystego. Są to wieloletnie umowy dzierżawy (np. na 40, 60, 99, a w Anglii nawet na 999 lat), które można zawierać między podmiotami prywatnymi, podczas gdy w Polsce nie ma możliwości ustanowienia użytkowania wieczystego na gruncie prywatnym.
Dziś rynek wtórny prawo użytkowania wieczystego wycenia na poziomie ok. 75 proc. wartości prawa własności. Różnica wynika stąd, że użytkowanie wieczyste jest obciążone opłatą roczną. Po wejściu do UE różnice między cenami gruntów w użytkowaniu wieczystym a gruntami z prawem własności nie powinny się pogłębiać.
Co stanie się po 1 maja z cenami ziemi budowlanej, rolnej i rekreacyjnej?
ośrednicy prognozują, że ceny gruntów wzrosną, ale nie od razu i nie wszędzie. - W rejonie podwarszawskim ziemia rolna zdrożeje co najmniej o 100 proc. Ceny z 3 - 4 zł za mkw. skoczą do 6 - 8 zł za mkw. i pozostaną na tym poziomie, gdyż 60 - 80 tys. zł za 1 ha to dużo. Jest to równowartość działki budowlanej o powierzchni 1000 mkw. po 20 dolarów za mkw. - uważa Adam Bronisz z agencji BB Nieruchomości.
Sprzyjającą okolicznością jest fakt, że podatki od ziemi rolnej są niskie - jeśli ktoś kupuje 1 ha ziemi, to do 7 lat jest zwolniony z podatku gruntowego.
Zdaniem pośrednika tanie działki budowlane położone w okolicach dużych miast nabiorą wartości. Tam nie ma bowiem terenów przygotowanych pod inwestycje, więc właściciele nie dzielą działek na mniejsze, bo podatki za nie są wysokie. Natomiast ziemia rekreacyjna nie będzie specjalnie drożała, gdyż kupują ją ludzie, którzy nie mają dużo pieniędzy - przeważnie emeryci.
- Nie sądzę, żeby w tym roku ceny działek specjalnie wzrosły. Skoki mogą wynikać tylko ze wzrostu kursu euro, bo w tej walucie sprzedawane są ostatnio grunty - uważa Wiesław Groszyk z Agencji Nieruchomości Wigro-Groszyk.
Wyjątkiem mogą być grunty budowalne. Jednak ich wyższa cena nie ma nic wspólnego z naszym wejściem do UE, tylko z brakiem planów zagospodarowania przestrzennego, czego skutkiem już jest ograniczona podaż.
- Po 1 maja grad euro nie spadnie na Polskę, podobnie jak nie będzie wielu obcokrajowców zainteresowanych wykupem naszej ziemi, więc z cenami nic specjalnego się nie stanie. Za kilka lat działki stopniowo będą drożały, zwłaszcza w przypadku najtańszych gruntów, których nie można odrolnić. Ich ceny są w tej chwili 7-, 10-krotnie niższe niż w wysoko rozwiniętych krajach Unii Europejskiej. Dlatego prognozuję, że w ciągu 5 - 10 lat ceny gruntów rolnych powinny pójść w górę o około 300 proc. - przewiduje Marek Stelmaszak z Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. - Wartość ziemi rekreacyjnej będzie szła stopniowo w górę, ale - podobnie jak w przypadku działek budowlanych - nie będą to zwyżki drastyczne. Ceny tych ostatnich i tak już są wysokie.
Czy gdy wejdziemy do UE będzie niższe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych? Co stanie się z kursami walut? Co będzie z kredytami złotowymi, gdy wejdziemy do strefy euro?
Bankowcy nie wróżą, aby stopy procentowe spadły w tym roku więcej niż pół punktu procentowego. Oprocentowanie kredytów złotowych pewnie utrzyma się na poziomie 6 - 8 proc. w skali roku. Niższe może być jednak oprocentowanie kredytów dewizowych, nadal więc mogą być one atrakcyjne pod warunkiem ustabilizowanych kursów walut.
Analitycy rynku walutowego twierdzą, że relacja między euro a dolarem wyniesie nawet 1,3. Sugerują więc potencjalnym kredytobiorcom, aby długoterminowe kredyty mieszkaniowe zaciągali raczej w złotych, przy oprocentowaniu zmiennym. Co stanie się z naszymi kredytami, gdy Polska już zdecyduje się na walutę euro, co raczej przed 2008 rokiem nie nastąpi? Można spodziewać się, że do tego czasu stopy procentowe ukształtują się na europejskim poziomie, a więc nieco spadną, nasze długi i lokaty zostaną zaś przeliczone według ustalonego na określony okres kursu.
Chcę zainwestować w nieruchomości komercyjne - w co najkorzystniej tuż przed wejściem do UE?
Niektórzy analitycy rynku doradzają inwestycje w tereny wokół istniejących lub planowanych tras szybkiego ruchu. - Widać już zainteresowanie dużych międzynarodowych firm oraz mniejszych krajowych inwestycjami w magazyny i centra logistyczne - mówi Leszek Michniak z Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości. Trudno jednak dziś kupić wyjątkowo atrakcyjnie położone tereny, tuż przy głównej trasie, blisko dużego miasta, tak tanio, aby ze znacznym zyskiem je wkrótce odsprzedać. Dlatego, zdaniem Tomasza Błeszyńskiego z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, bezpieczniej i łatwiej jest inwestować w małe kamieniczki w centrach miast. Warunek niezbędny: dobra lokalizacja. Wtedy parter można wynająć na sklepy lub punkty usługowe, pierwsze piętro - na biura, a wyższe - na mieszkania.
- Taki "konglomerat" pozwoli płynnie zarządzać nieruchomością, która nigdy nie powinna stać pusta - przekonuje Tomasz Błeszyński.
Jego zdaniem, wiele budynków będzie można nabyć okazyjnie, w dużych miastach, wkrótce po naszym wejściu do UE. Okazać się bowiem może, że padnie sporo firm, które nie sprostają konkurencji z Zachodu, więc będą się pozbywały nieruchomości.
Jakie możliwości inwestowania w nieruchomości będzie miała osoba, która nie ma aż tyle pieniędzy, aby kupić kamieniczkę czy wielkie połacie terenu? Czy będzie mogła pomnożyć oszczędności w funduszu inwestującym w nieruchomości?
Polskie prawo na razie uniemożliwia tworzenie otwartych funduszy nieruchomościowych, w których Kowalski mógłby ulokować swoje pieniądze. Fundusze inwestujące w nieruchomości z powodzeniem działają jednak od kilkudziesięciu lat na Zachodzie. Niedawno przyszły stamtąd do Polski, na razie jako inwestorzy, poszukując dobrych obiektów komercyjnych na naszym rynku.
- Wykupienie udziałów lub jednostek w funduszu nieruchomościowym należy do jednej z najbezpieczniejszych inwestycji. Właściwie nie można tu stracić - przekonuje Norbert Czypionka, prezes DB Real Estate Polska z Grupy Deutsche Bank. - W Niemczech, inwestując w fundusz nieruchomościowy, można zarobić 5 - 6 proc. w skali roku. Podobnie jest we Włoszech. We Francji, Holandii i Wielkiej Brytanii stopy zwrotu wynoszą 5 - 7 proc. rocznie. W Europie Środkowej inwestycje w nieruchomości komercyjne generują 7 - 10 proc. zysku w skali roku. Gdyby w Polsce można było stworzyć fundusz nieruchomości, to zysk mógłby osiągnąć nawet powyżej 10 proc. rocznie.
Od 1 maja 2004 roku fundusze nieruchomości krajów Unii Europejskiej będą mogły oferować swoje produkty także na polskim rynku.
Czy warto kupować materiały budowlane na zapas, a jeśli tak, to jakie?
Znawcy rynku radzą wstrzymać się z robieniem zapasów do czasu poznania zasad obowiązujących od 1 maja 2004 r. - Tak długo, jak nie będziemy wiedzieli, w jakim kształcie zostanie uchwalona ustawa o VAT, nie warto robić zapasów. Mamy dopiero początek lutego, za pół miesiąca będzie wiadomo więcej, radzę więc wstrzymać się z zakupami. Tym bardziej że materiały budowlane trzeba gdzieś magazynować i pilnować ich - mówi Ryszard Kowalski z Polskiego Stowarzyszenia Budowniczych Domów.
Z pewnością nie warto kupować materiałów budowlanych, które już dzisiaj są obłożone 22-proc. VAT, a do takich należą np. farby i lakiery.
- Są jednak towary obłożone 7-proc. stawką VAT, które można długo przechowywać bez wpływu na ich jakość, np. wełny mineralne i szklane, niektóre wyroby stalowe. Taki towar może leżeć i czekać, więc klient, budujący dom systemem gospodarczym, może go kupić na zapas - radzi Bogdan Panhirsz, dyrektor handlowy w Polskich Składach Budowlanych SA. - Są jednak i takie towary, które mają stawkę VAT 7 proc., ale jednocześnie krótki okres przydatności do zastosowania - 1 - 6 miesięcy. Zaliczają się do nich cementy, wapna, wszystkie mieszanki na bazie cementu, gips i wyroby gipsopochodne. Ich nie warto kupować z dużym wyprzedzeniem, bo mogą się zmarnować.
Czy wzrosną ceny usług budowlanych po 1 maja?
Tu zdania fachowców są podzielone. - Nawet jeśli wykonawca będzie sam kupował materiały, aby je fakturować klientowi wraz z usługą, to z racji wyższego VAT na materiały będzie musiał zaangażować w to większe pieniądze. Dlatego będzie się to musiało odbić na cenie usługi - twierdzi Bogdan Panhirsz. - Teoretycznie nie powinno tak być, gdyż mówi się, że VAT nie powinien być cenotwórczy, jeśli będzie odliczany. Podatek ten powoduje, że kupujący zamraża pieniądze, pogarsza się jego płynność finansowa, więc jest zmuszony do zaciągnięcia kredytu, który przecież kosztuje.
Natomiast zdaniem Andrzeja Skowrońskiego z Ogólnopolskiego Stowarzyszenia Firm Budowlano-Wykończeniowych, ceny usług nie powinny pójść zbytnio w górę z uwagi na barierę popytu. - Jeśli wzrosną ceny materiały budowlanych, to dodatkowy wzrost cen usług może już być nie do udżwignięcia dla inwestorów. Ważne jest to, ile musi zapłacić końcowy użytkownik. Materiały już w tej chwili stanowią 50 proc. wartości inwestycji - podkreśla Skowroński. -
Grażyna Błaszczak, Beata Kalinowska, Krystyna Milewska, AIS Rzeczpospolita 2004-02-02
RADZIMY: NIE SPIESZ SIĘ Z WYDATKAMI
- Powstrzymaj się z inwestycjami jeszcze przynajmniej kilka tygodni, aż zostanie uchwalona ustawa o VAT.
- Jeśli nie musisz kupować teraz mieszkania - nie rób tego. Ceny są wyśrubowane. Podobnie jest z cenami ziemi.
- Pamiętaj, że 7-proc. VAT na mieszkania nie wzrośnie do końca 2007 r.
- Nie rób na gwałt zapasu materiałów budowlanych, bo wiele z nich już podrożało (producenci stopniowo podwyższają ceny). Sprawdż, czy towar, który kupujesz, już nie jest obłożony 22-proc. stawką VAT.
