Wielka płyta odpada to relikt przeszłości.
Teraz jest bardzo dobry moment na kupowanie mieszkań na rynku wtórnym. Sprzedający są otwarci na negocjacje i chętnie obniżają ceny, które podwyższali przed naszym wstąpieniem do UE. Znam przypadki, że mieszkania, które czekały na klientów po kilka miesięcy czy dłużej, miały ceny transakcyjne nawet o 10 - 20 proc. niższe od ofertowych — mówi Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, prezes Europejskiego Instytutu Gospodarczego.
Przychodzi do pana klient i mówi, że chce zainwestować określoną kwotę w mieszkanie. Co by pan mu doradził: czy inwestycje w nowe czy na używane lokum?
Tomasz Błeszyński: Biorąc pod uwagę specyfikę polskiego rynku nieruchomości, czyli to, że cały czas borykamy się z wiarygodnością firm deweloperskich, pewnością ich inwestycji, często nie mając gwarancji ostatecznej ceny mieszkania, polecałbym mieszkania używane. Jest tych mieszkań spora podaż na rynku, z pewnością każdy zainteresowany wybierze dla siebie ofertę godną uwagi.
Jaką przewagę ma mieszkanie z drugiej ręki nad nowym?
Lokale, które są 3 – 5-letnie, nie są jeszcze stare, ale już nie nowe, więc wszystkie wady ukryte raczej już nas nie zaskoczą, więc nie trzeba się będzie szarpać z reklamacjami. W przypadku nowego mieszkania do kosztów jego zakupu dochodzą niebagatelne wydatki przeznaczone na wykończenie. Kolejna sprawa to doskonała orientacja, co do opłat za utrzymanie nieruchomości, jeśli kupujemy lokal używany. A ma to teraz ogromne znaczenie przy rosnących opłatach choćby za media.! Natomiast przy nowym mieszkaniu, gdy dopiero tworzy się wspólnota, gdy wybierany jest zarządca, często występuje wiele nieporozumień. Nie jesteśmy tez w stanie określić, w jakich parametrach technicznych mieścić się będzie świeżo wybudowany blok. Jaki będzie faktyczny współczynnik izolacji cieplnej, jak sprawować się będzie stolarka okienna, czy tez wreszcie instalacje. Pomimo tych wspaniałych nowoczesnych technologii w budownictwie, jakość wykonania ma czasem wiele do życzenia.
Jak dobrze wybrać mieszkanie?
Przede wszystkim trzeba pomyśleć ze zakup mieszkania ma być dobrą inwestycją a nie rozważać, że jest to tylko dobro konsumpcyjne. Zastanowić się, co będziemy mogli zrobić z zakupionym przez nas lokalem za 3 – 5 lat a może nawet i więcej. Takie są realia. To znaczy, że należy wybierać je tak, aby można je było w każdej chwili szybko sprzedać i oczywiście jeszcze na tym zyskać. Dlatego nie polecam mieszkań z wielkiej płyty. Budynki budowane w tej technologii w dawnych czasach przezywają już po woli swoistą śmierć techniczną. Czasem są odnawiane, remontowane, ale jest to tylko chwilowa reanimacja. To prawda, że można w tej chwili kupić je bardzo tanio, ale nie są dobrą lokatą kapitału. Ciągle ich ceny spadają i spadać będą tak jak ich stan techniczny. Budownictwo to pomału przejdzie do lamusa historii, mamy już przykłady na to choćby ze wschodnich niemieckich landów. Przeglądając oferty nieruchomości kierujmy się nie tylko własnymi preferencjami, ale zasięgajmy tez opinii fachowców rynku nieruchomości.
Na co zwracać szczególną uwagę?
Przede wszystkim jednak liczy się lokalizacja nieruchomości. Następnie jej stan techniczny i wiek, z czego została zbudowana oraz jak wykończona. Nie bez znaczenia jest to, jakie są instalacje wewnątrz, chodzi o wiek i materiał, czy blok został ocieplony, czy ma wymienione okna, a także, kto nim zarządza i jakie są opłaty. Bardzo liczy się sąsiedztwo, czyli bezpieczeństwo w okolicy. Niejednokrotnie zdarzają się przepiękne lokalizacje, ale Np. w związku z tzw. złym sąsiedztwem, kupno tam mieszkania nigdy nie będzie dobrą inwestycją. Polecam także lokale położone na środkowych kondygnacjach. Odradzam te na parterze i ostatnim piętrze.
Jaką powierzchnię powinno mieć mieszkanie, które potem łatwo da się sprzedać lub wynająć?
Najlepiej nie jeden, a przynajmniej dwa pokoje. Można to też rozpatrywać w kategoriach potrzeb swojej rodziny lub jej przyszłości. Jeżeli Np. młode małżeństwo nie zamierza się wynosić w perspektywie trzech czy pięciu lat z tego mieszkania, a chcą mieć dziecko, to doradzam inwestycję przynajmniej w dwa pokoje, a może nawet trzy. Inaczej szybko zrobi się u nich ciasno i będą myśleć o zamianie, a każda transakcja wiąże się ze sporymi opłatami. W tej chwili jest to ok. 6 proc. wartości nabywanej nieruchomości.
Czy warto robić w kupionym mieszkaniu używanym generalny remont, łącznie z wymianą instalacji, nową aranżacją?
Doświadczenie podpowiada, że jeśli nie jest to mieszkanie docelowe, nie warto wydawać pieniędzy na generalny remont. Odradzam drastyczne modernizacje, wyburzanie ścian, zmianę struktury mieszkania, montowanie luksferów zamiast ścian działowych itp. eksperymenty. Być może dzięki temu mieszkanie stanie się śliczne, będzie miało indywidualny wygląd, ale bardzo trudno będzie je potem sprzedać. No i raczej nie odzyskamy pieniędzy wyłożonych na tak wielkie zmiany i trudno nam będzie znaleźć klientów akceptujących nasz gust.
Czy trudniej jest dziś wynająć mieszkanie niż kilka lat temu?
Oferta rynku jest większa, sporo osób decyduje się kupić własne na kredyt, zamiast wynajmować, więc ceny wynajmu czasem są niższe nawet o 1/4 w porównaniu z tymi sprzed 4 -5 lat. Klienci nam trochę zbiednieli, koszty utrzymania mieszkania wzrosły i nie każdego stać na taki wydatek. Jeśli natomiast chodzi o ustawę o ochronie praw lokatorów, to teraz po jej nowelizacji nie musimy się bać wynajmowania mieszkania. Jeżeli sporządzimy dobrą umowę cywilnoprawną, gwarantującą nam bezpieczeństwo, dokonamy finansowego zabezpieczenia w razie nieterminowych opłat, możemy być pewni, że lokator nie robi nam krzywdy. A pamiętajmy, że będziemy zarabiać nie tylko na wynajmie, ale będzie także rosła wartość naszej nieruchomości. Moim zdaniem inwestycja w mieszkanie jest nadal bardziej opłacalna niż lokata w banku. Taka tendencja utrzyma się jeszcze długo.
dk. Rzeczpospolita 30-01-2005
