Modernizacja kamienic to przedsięwzięcie dla doświadczonych graczy rynkowych z grubym portfelem. Nic, więc dziwnego, że budynki te, zwłaszcza w złym stanie, długo czekają na chętnego.
Stare, zabytkowe kamienice to, przynajmniej teoretycznie, produkt wszechstronny dla osób z nadwyżką gotówki, które chcą swój kapitał ulokować w nieruchomości. W kamienicy można urządzić z powodzeniem zarówno mieszkania, apartamenty, pokoje hotelowe, jak i lokale handlowe, kawiarnie, restauracje, galerie sztuki, biura itd. I czerpać zyski z najmu lub zarobić na sprzedaży odnowionego obiektu. Co więcej, budynki te nie tracą na wartości. A w doskonałych lokalizacjach, luksusowo wykończone trzymają wysokie stawki. Inwestycja w taką nieruchomość może więc znacznie pomnożyć włożony w nią kapitał. Docelowe przeznaczenie i funkcje określamy w zależności od lokalizacji i indywidualnych cech każdego obiektu, bo nie każda opcja w dowolnej kamienicy dobrze się sprawdzi mówi Kuba Karliński, współzałożyciel spółki Magmillon. Do transakcji w tym segmencie dochodziło głównie na fali boomu w latach 2005-2009.
Teraz jest marazm i widać pełno wywieszonych szmat na kamienicach z ofertami ich sprzedaży. Trend ten na pewno szybko się nie zmieni, dopóki prawdziwe ożywienie nie wróci na rynek nieruchomości twierdzi Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości. Z kolei zdaniem pośredników agencji Ober-Haus czy przedstawicieli spółki Magmillon chętnych na dobrze wycenione oferty w ciekawych lokalizacjach nadal nie brakuje.
Duża podaż
W krajach zachodnich mieszkania w kamienicach są zwykle sporo droższe niż w nowym budownictwie. Ale zazwyczaj obiekty te są w bardzo dobrym stanie. W Polsce natomiast można jeszcze zarówno taki lokal, jak i całą nieruchomość kupić dość tanio, gdyż często stan techniczny kamienicy pozostawia wiele do życzenia, nie mówiąc o nieuregulowanych kwestiach prawnych. Przedwojenne kamienice można więc kupić niemal wszędzie. Sprzedają je gminy na przetargach, firmy, a także prywatni właściciele.
Oferta jest bogata zarówno w dużych miastach, jak i w małych miejscowościach. Teraz są czasy, kiedy wszyscy chcą wszystko sprzedać. Na rynku do wzięcia są więc duże kamienice, piętrowe z oficynami, jak i małe budyneczki. Ich ceny są bardzo zróżnicowane, zwykle od 1 do ok. 35 mln zł za tyle można np. kupić kamienicę z 1912 r. w Warszawie przy Al. Jerozolimskich. Jednak z reguły budynki te figurują w rejestrze zabytków i znajdują się po opieką konserwatorską. W związku z tym każdy remont czy modernizacja musi być uzgodniona z konserwatorem. A to znacznie podwyższa koszty inwestycji oraz przedłuża czas jej realizacji. Jeśli obiekt jest zabytkowy, wymaga nie tylko większych nakładów finansowych, ale i specjalistycznych ekip budowlanych. Wielu inwestorów z tego względu nie kupuje takich obiektów i poszukuje łatwiejszych projektów do realizacji. Są też tacy, co świadomie kupują tego typu obiekty w dobrych lokalizacjach, następnie czekają, by nieruchomość się zdegradowała, czyli popadła w ruinę, po to by ją później rozebrać, odzyskując atrakcyjną działkę. To powszechna praktyka wykorzystująca luki w prawie i brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego opowiada Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości. Kamienice są nietuzinkową inwestycją, przeznaczoną dla wytrawnych znawców rynku z grubym portfelem dodaje.
Na przykład w Warszawie skomplikowana sytuacja własnościowa budynków, spowodowana m.in. dekretem Bieruta, a także niejasnymi przepisami reprywatyzacyjnymi, przełożyła się na ogromne wyrwy w stanie technicznym budynków. Nie lada wyzwanie mogą stanowić także lokatorzy, którzy w skrajnych przypadkach zajmują lokal bezprawnie. Mimo to niełatwo ich przekonać do wyprowadzki, a wielu właścicieli kamienic w takich sytuacjach jest po prostu bezradnych, nawet z sądowym wyrokiem eksmisji w ręku i w towarzystwie komornika.
Funkcjonujące przepisy prawa bronią lokatorów, jednocześnie wiążąc właścicielom nieruchomości ręce w sporze z tymi niesolidnymi najemcami, czy też i osobami bezprawnie zajmującymi lokale zauważa Kuba Karliński. Nic więc dziwnego, że kupno i rewitalizacja kamienic to proces trudny i złożony. Jak widać, wymaga nie tylko odpowiedniego doświadczenia technicznego, budowlanego, ale także szerokiej wiedzy prawnej i znacznego kapitału, rzędu co najmniej 1 mln zł. Skala takiego projektu przerasta możliwości większości indywidualnych inwestorów przekonuje Karliński.
Odpowiednia kalkulacja
Zdaniem Łukasza Madeja, szefa spółki ProDevelopment, jeśli przy kalkulacji kosztów z tego typu inwestycji, na które składa się nie tylko jej zakup, lecz również remont czy też koszty jej sprzedaży, a w tym marketingu, marża spada poniżej 20 proc., należy zrezygnować z tego interesu. Jeśli np. kupujemy kamienicę, w której mieszkania będziemy mogli sprzedawać za ok. 10 tys. zł za mkw., cena budynku i jego remont nie powinien przekroczyć 6,5 tys. zł za metr wylicza Łukasz Madej. Kluczową kwestią przy ocenie atrakcyjności, tak jak w każdym segmencie nieruchomości, jest lokalizacja kamienicy. Im bliżej centrum miasta, tym większa wartość budynku. Poza lokalizacją o cenie zadecyduje jakość np. budynek w bardzo złym stanie technicznym będzie tani (może kosztować nawet 300-400 tys. zł w mniejszych miastach) ale będzie też wymagał dużo większych nakładów na remont. Z kolei świeżo wyremontowana kamienica raczej nie będzie okazją cenową.
Tak samo w przypadku sytuacji lokatorskiej i własnościowej jeśli kamienica ma wielu współwłaścicieli oraz wiele wykupionych mieszkań, jej cena zazwyczaj będzie niższa niż budynku o jasnej sytuacji prawnej, gotowego do sprzedaży i niewymagającego dodatkowych skomplikowanych działań tłumaczy Kuba Karliński. Jego spółka Magmillon proponuje inwestorom grupowe, wspólne wykładanie kapitału w jeden obiekt, przy minimalnym kapitale rzędu 100 tys. zł. Inwestor przystępuje do spółki celowej (komandytowej) i przez nią staje się współwłaścicielem nieruchomości. Spółka celowa przeprowadza modernizację obiektu i zajmuje się sprzedażą odnowionych lokali. To trwa od roku do trzech lat. Średnia stopa dla inwestora wynosi ok. 20 proc. rocznie. Zarządzający są wynagradzani z udziału w zysku, który sami wypracowują zapewnia Karliński.
Największe szanse na powodzenie projektu dają oczywiście lokalizacje, które cieszą się dużym popytem na rynku mieszkaniowym czy komercyjnym. A więc będą to oczywiście duże aglomeracje, z Warszawą, Krakowem, Wrocławiem na czele. Przy czym raczej sama stolica do łatwych rynków nie należy, gdyż tu podaż kamienic z prawdziwego zdarzenia jest bardzo ograniczona, a to, co pozostało do wzięcia, to zazwyczaj bardzo trudne do wyprowadzenia budynki, w słabszych lokalizacjach, o nieciekawym sąsiedztwie. Jeśli jednak pojawi się atrakcyjny kąsek szybko znika. Podobnie w Krakowie. Oferty, których cena wyjściowa nie jest zbyt wygórowana w stosunku do stanu technicznego, lokalizacji i innych uwarunkowań, nie czekają długo na nabywcę zapewnia Joanna Targowska z krakowskiego oddziału agencji nieruchomości Ober-Haus. Dodaje, że inwestorzy szukają ofert w ścisłym centrum, najchętniej oczywiście bez lokatorów. W dobrych lokalizacjach sprzedają się zarówno mniejsze kamienice liczące ok. 400 mkw., jak i duże, o powierzchni 1 tys. mkw. czy więcej. Klienci kupują te budynki, odnawiają i albo dzielą mieszkania i je sprzedają, albo przeznaczają powierzchnię pod wynajem na biura lub aranżują w nich hotel, aparthotel lub hostel wylicza Targowska.
Większym zainteresowaniem cieszą się kamienice również w Poznaniu. Inwestorzy kupują je także z myślą o zaaranżowaniu mieszkań o wysokim standardzie, biur czy aparthoteli.
- W stolicy Wielkopolski podaż tego rodzaju budynków nieznacznie wzrosła, co może być spowodowane nieco niższą stopą zwrotu z długoterminowego wynajmu mieszkań, na poziomie 56 proc. w skali roku, oraz wzrostem powierzchni dostępnych do najmu lokali komercyjnych w nowo powstałych biurowcach zauważa Maciej Dunajski z poznańskiego oddziału Ober-Haus.
Dorota Kaczyńska Parkiet Gazeta Giełdy 2014-07-05
Źródło:http://www.parkiet.com/artykul/7,1379263-Na-rynku-duza-podaz-kamienic.html
