Wchodzimy do Unii Europejskiej, rząd wprowadza podatek VAT w budownictwie.
Jak te zawirowania wpłyną na rynek nieruchomości? Czy wzrosną ceny polskich mieszkań i lokali użytkowych?
Tomasz Błeszyński, Wiceprezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
– Wszyscy spekulują na ten temat, ale pewności nie ma nikt. Od półtora roku obserwujemy bessę na rynku nieruchomości spowodowaną zubożeniem społeczeństwa. Polacy mają niskie dochody, że wielu z nich nie może nawet wziąć kredytu. Ta sytuacja powoduje spadek cen na rynku nieruchomości. Oferta nieruchomości jest bogata zarówno na rynku komercyjnym jak i mieszkaniowym. Sprzedający liczą, że swobodny przepływ kapitału i osób w Unii Europejskiej sprawi, że do naszego kraju zawitają nagle kupcy z walizkami pełnymi pieniędzy i sytuacja nagle się zmieni na lepsze.
Czy w związku z tym wstrzymują się ze sprzedażą do przyszłego roku?
Nie, ale większość z nich ma wyższe oczekiwania wobec ceny. Liczą, że ich oferta trafi w przyszłości do szerszego, unijnego klienta. Moim zdaniem praktyka rozwieje te oczekiwania, bo rynek nieruchomości jest rynkiem lokalnym. Operują na nim lokalni inwestorzy, a oni nie mają żadnych widoków na dopływ świeżego kapitału. Huśtawka cen potrwa jeszcze kilka-, kilkanaście miesięcy, po czym wszystko wróci do normy. Na rynku znów będą rządziły prawa popytu i podaży. Wniosek jest taki: nieruchomości należy kupować teraz albo odczekać trochę i zrobić to dopiero np. za rok.
Co oprócz wymogów unijnych ma jeszcze wpływ na ceny?
Daje znać o sobie zwykła jesienna nerwowość inwestorów. Powoduje ją brak informacji o zasadach, jakie będą obowiązywać w przyszłym roku. Przede wszystkim chodzi o podatki (głównie VAT), ulgi oraz stan całej gospodarki. Już wiadomo, że w przyszłym roku będzie obowiązywał VAT w budownictwie. Trwają tylko negocjacje dotyczące wysokości stawki. Raz mówi się, że będzie to 22 procent innym razem, że 19 procent. Dla i tak rozchwianego rynku to kolejny powód do destabilizacji. Inwestorzy planujący zakup lub budowę nieruchomości powinni mieć takie informacje dużo wcześniej, a nie w ostatniej chwili. Do tego dochodzi jeszcze zła legislacja m.in. ustawa o obronie praw lokatorów, która zahamowała budowę mieszkań na wynajem. Efekt jest taki, że wielu inwestorów czeka na informacje. Są deweloperzy, którzy mają już grunt, a nawet pozwolenia na budowę. Czekają jednak z „postawieniem dźwigu”, bo nie mogą zakończyć kosztorysu przedsięwzięcia.
Rząd twierdzi, że VAT nie wpłynie na ceny w budownictwie.
Nie podzielam tego optymizmu. Moim zdaniem dojdzie do wzrostu cen. VAT jest zawsze podatkiem płaconym przez ostatecznego konsumenta. Nie ma, więc możliwości, by nie odczuł on wprowadzenia kilkunasto- czy kilkudziesięcioprocentowej stawki.
Niektórzy przedsiębiorcy inwestują w nieruchomości licząc na wzrost cen. Czy to dobry ruch?
W tej chwili tak, bo na panującej na rynku nerwowości można zarobić. Jest szansa na kupienie atrakcyjnej nieruchomości po bardzo korzystnej cenie. Natomiast ze sprzedażą należałoby się wstrzymać, co najmniej do wiosny przyszłego roku, żeby zobaczyć, na jakim poziomie ustabilizuje się rynek. Przypominam, że nieruchomości są od lat najpewniejszą lokatą kapitału. Najbardziej opłacalne są inwestycje w mieszkania i nieduże lokale komercyjne. Przy celnych inwestycjach stopa zwrotu może tu sięgnąć nawet 20-30 procent. Opłacalna jest też budowa dużych i wielofunkcyjnych nieruchomości komercyjnych oraz sektor domów jednorodzinnych. Na ostatnim miejscu stawiam ziemię i działki rekreacyjne. W przypadku ziemi najlepsze lokalizacje są już zajęte. A działki tak łatwo nie sprzedają się, bo ludzie wolą wydawać pieniądze na inne cele. Rekreacja w czasach kryzysu jest zbędną rozrzutnością. Nie trzeba przecież kupować działki tylko po to, by jechać na wakacje.
Jak ocenia pan sytuację na łódzkim rynku nieruchomości?
Ciągle trwa załamanie, nie tylko w obrocie nieruchomościami, ale i w budownictwie. Zniszczeniu ulega stara substancja mieszkaniowa, która nie jest właściwe zarządzana. Łodzianie nie mają pieniędzy na kupowanie mieszkań. Na łódzkim rynku są potrzebne radykalne działania „merytoryczne” a nie „polityczne”. Miasto powinno przeznaczyć więcej terenów pod budownictwo, zastosować preferencje administracyjne, podatkowe przede wszystkim opracować spójną strategię rozwoju miasta, której od lat nie ma. Zabrzmi to jak truizm, ale trzeba podnieść stopę życiową łodzian, przyciągać nowe inwestycje. Musimy zatrzymać exodus łodzian np. do Warszawy inaczej za kilka lat miasto się zestarzeje i wyludni. Jeśli przeprowadzimy te kilka elementarnych działań, rynek nieruchomości z pewnością ruszy.
Rozmawiał Tomasz Michałowicz, Gazeta Wyborcza 27-07-2004
