Jak zmienił się rynek. Tak dobre czasy jak na początku lat 90. Nie wrócą. Wtedy czynsze w nowoczesnych biurowcach w Warszawie dochodziły do 60 dolarów za metr miesięczne, a i tak ustawiały się kolejki chętnych do wynajmu.
Kilkanaście lat temu każda większa inwestycja budziła ogromne zainteresowanie, nie tylko jej sąsiadów czy lokalnych mediów. Wmurowanie kamienia węgielnego pod kompleks magazynowy o pow. 20 tys. mkw. na polach buraczanych pod Warszawą to było wydarzenie na rynku nieruchomości! Podobnie jak zawieszenie wiechy na strzelistym biurowcu o szklanej elewacji, z dachu którego inwestor pokazywał gościom panoramę miasta (przy lampce szampana i porywistym wietrze). Dzienniki odnotowywały nawet montaż pierwszych w kraju długich ruchomych chodników – a nie schodów – w centrum handlowym stawianym przez zagranicznego dewelopera. Dziś takie wspomnienia mogą nieco śmieszyć, ale nie tak dawno dla kogoś, kto nie bywał w centrach handlowych na zachodzie Europy, nowe przedsięwzięcia deweloperów pokazywały ten „lepszy” kawałek świata.
– Wolny rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce ma mniej niż 20 lat. Nie można było przejść z gospodarki planowej do gospodarki wolnorynkowej z dnia na dzień. Można natomiast powiedzieć, że rynek ten zaczął się wyłaniać w pierwszej połowie lat 90. ubiegłego wieku – mówi Jerzy Dobrowolski, dyrektor Działu Doradztwa i Wycen w firmie doradczej Cushman & Wakefield.
Siermiężne czasy
– Na początku lat 90. bariery wejścia na polski rynek nieruchomości były ogromne: kłopoty z finansowaniem, nieprzejrzyste regulacje dotyczące wieczystej dzierżawy, a także niepewność inwestorów dotycząca odzyskiwania nieruchomości przez dawnych właścicieli – wymienia najistotniejsze przeszkody Alan Colquhoun, dyrektor zarządzający firmą doradczą DTZ na Polskę oraz Europę Środkową. – Te czynniki były między innymi przyczyną niskiej podaży nowych powierzchni komercyjnych aż do boomu, który rozpoczął się około 1998 roku. Rynek bardzo ewoluował, a wraz z tym pojawiło się doświadczenie i wiedza, w jaki sposób radzić sobie ze wspomnianymi wcześniej trudnościami, czego dowodem były pierwsze instytucjonalne transakcje inwestycyjne pod koniec lat 90. – wspomina Colquhoun.
Zdaniem Jerzego Dobrowolskiego symbolem narodzin komercyjnego rynku nieruchomości było wybudowanie w Warszawie w pierwszej połowie lat 90. ubiegłego wieku pierwszego biurowca klasy A u zbiegu ulic Nowogrodzkiej i Emilii Plater.
– W czasach jeszcze bardzo siermiężnych budynek został wynajęty błyskawicznie, a czynsze dochodziły do 60 dolarów za mkw. miesięcznie – wspomina Dobrowolski. – Wydaje mi się, że był to na owe czasy symbol obiektywnych praw ekonomicznych (prawo wartości, prawo popytu i podaży), nierozerwalnie związanych z wolnym rynkiem konkurencyjnym.
Także Andrzej Brochocki, wspólnik w Kancelarii Brochocki Nieruchomości, uważa, że rozwój rynku nieruchomości komercyjnych rozpoczął się na początku lat 90. od warszawskich biurowców.
– Firm poszukujących biur było wtedy bardzo dużo, a biurowców mało. Pierwsze budynki biurowe, takie jak Curtis Plaza, IPC i Aktyn, zaczęły powstawać w połowie lat 90. – opowiada Brochocki. – Jednak dopiero na przełomie lat 1993/1994 rozpoczęły się inwestycje z prawdziwego zdarzenia. Zagraniczni inwestorzy, głównie Austriacy, dostrzegli potencjał naszego rynku, bo wyróżniającą go cechą, w przeciwieństwie do innych krajów Europy, był jego szybki rozwój nie tylko w stolicy.
Smykałka to za mało
Według Małgorzaty Żółtowskiej, dyrektor Działu Wycen na Europę Środkowo-Wschodnią w firmie Jones Lang LaSalle, przemiany zmierzające do ukształtowania rynku nieruchomości w Polsce zaczęły się jakieś 20 lat temu. Jednak taki rynek nieruchomości, który mógłby być porównywany z tymi w innych krajach, ma ponad 15 lat.
– Wówczas Polską zainteresowały się firmy zagraniczne, które zaczęły otwierać tu biura – uważa Żółtowska. – Dziś można powiedzieć, że jest to rynek ukształtowany, jednakże wciąż czerpiący zarówno z doświadczeń własnych, jak i innych krajów.
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, podkreśla, że cechą naszego rynku nieruchomości było i jest nadal to, że można tu szybko zarobić i szybko zbankrutować.
– Polski rynek nieruchomości popada w skrajności i jest czuły na działania spekulacyjne. Można na nim szybko zarobić i zbankrutować. Rządy prawa popytu i podaży zakłócają gierki politycznie i buble legislacyjne – podsumowuje Błeszyński i dodaje: – Ponieważ nasz rynek nieruchomości ciągle jest młody i wrażliwy, dominują na nim skrajne wartości. Dlatego aby być na nim dobrym i skutecznym graczem, nie wystarczy tzw. smykałka do interesów. Tu trzeba dysponować gruntowną wiedzą i doświadczeniem.
Dla Błeszyńskiego symbolem zmian na rynku są nie tyle biura, ile nowej generacji galerie handlowe. – Dały one początek nowej jakości usług, oferując nie tylko sam handel, ale i rozrywkę oraz pakiet usług. A przez długi okres byliśmy pod wrażeniem peerelowskich domów towarowych – wyjaśnia Błeszyński.
Grażyna Błaszczak Rzeczpospolita 13-07-2009
