Na własne siedziby zwykle decydują się kancelarie notarialno-prawne, towarzystwa ubezpieczeniowe i firmy o specyficznych wymaganiach, np. medyczne czy architektoniczne. Pozostałe preferują najem.
Na Zachodzie w ofercie rynkowej są biura nie tylko na wynajem, ale też do sprzedaży.
W Polsce niewiele firm kupuje lokale biurowe. Jak podają analitycy, w ostatnich latach w naszym kraju doszło do kilku dużych transakcji zakupu całych biurowców. Rzadko zdarzają się natomiast oferty sprzedaży lokali biurowych. Firmy, które chcą mieć lokal na własność, na ogół kupują mieszkanie i adaptują je na swoje potrzeby.
Kilka miesięcy temu w Warszawie pojawiła się pierwsza oferta sprzedaży biur na większą skalę w biurowcu klasy A o nazwie Concept Tower. Na razie jednak nikt nie idzie w ślady spółki Concept Development, która wystąpiła z taką propozycją.
– Wprawdzie zakup biura nie zapewnia takiej elastyczności jak najem, ale lokal biurowy również można sprzedać czy podnająć podmiotowi zewnętrznemu, jeśli firma zaprzestanie w nim działalności – zauważa Joanna Kowalska-Szymczak, dyrektor Działu Doradztwa Inwestycyjnego w DTZ.
Obie opcje mają zalety
Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie, co się bardziej opłaca: zakup czy wynajem. W połowie lat 90., kiedy w Warszawie zaczęły się pojawiać pierwsze budynki biurowe, a stawki najmu sięgały 45 dolarów za mkw. miesięcznie, wiele firm, nawet tych większych, decydowało się na własne biuro. W 2008 r. ceny najmu w najlepszych biurowcach w centrum stolicy wynosiły trochę ponad 35 euro za mkw. miesięcznie.
Natomiast w ubiegłym roku stawki w stolicy zmalały do 20 – 22 euro za mkw., a w innych miastach nawet do ok. 15 –16 euro za mkw. Spadek czynszów osłabia zainteresowanie firm zakupem budynków na własne potrzeby. Nadal większym powodzeniem cieszy się najem.
Ale zdaniem Jarosława Wnuka, dyrektora Działu Inwestycji w King Sturge, obecnie i jedna, i druga opcja ma zalety. – Kryzys spowodował spadek czynszów i oferty najmu stały się korzystniejsze. Ale ceny zakupu lokali także zmniejszyły się o kilkanaście procent. Taka sytuacja potrwa jeszcze kilka miesięcy i warto ją wykorzystać – mówi Jarosław Wnuk.
Międzynarodowe korporacje i spółki giełdowe preferują najem powierzchni biurowej. Podmioty te koncentrują się na swojej głównej działalności biznesowej, która nie obejmuje zarządzania nieruchomościami. Dla firm wchodzących na nowy rynek czy intensywnie się rozwijających najem jest korzystniejszy, bo zapewnia elastyczność.
– Poza tym firmy notowane na giełdzie, które dbają o „lekki bilans”, wynajmując biuro, zamiast je kupować, polepszają swoje wskaźniki – zauważa Joanna Kowalska-Szymczak.
To też inwestycja
Dla niektórych firm zakup powierzchni biurowej jest lepszym rozwiązaniem. Dotyczy to np. towarzystw ubezpieczeniowych, które mogą inwestować w nieruchomości.
– Siedziby ubezpieczycieli często znajdują się w nabytych nieruchomościach. Zbędna część powierzchni jest nierzadko wynajmowana innym firmom – twierdzi Jarosław Wnuk.
Zakup biura może być również korzystny dla firm lokalnych oraz spółek, w których zatrudnienie podlega niewielkim wahaniom; dotyczy to m.in. kancelarii notarialnych czy prawnych. – Firma zapewnia sobie miejsce działalności na długi okres, a jednocześnie chroni zainwestowany kapitał przed inflacją.
Wiadomo, że inwestowanie w nieruchomości jest dobrą alternatywą dla innych inwestycji, np. w akcje, lokaty bankowe, złoto czy dzieła sztuki – tłumaczy Joanna Kowalska-Szymczak.
Zakup czy wręcz budowę własnego lokum zamiast najmu wybiorą też firmy, które muszą dużo zainwestować w wyposażenie nieruchomości, oraz te, które mają specjalne wymagania, trudne do spełnienia w typowym lokalu na wynajem. Do grupy tej należą np. pracownie architektoniczne czy specjalistyczne gabinety medyczne.
– Zakupem powierzchni biurowej często są zainteresowane mniejsze firmy, w tym nowo powstające.
Kupują lokale do 400 mkw., wychodząc z założenia, że zamiast płacić czynsz, lepiej spłacać zaciągnięty kredyt. Jest to logiczne i rozsądne podejście. Mając własną nieruchomość, nie trzeba się obawiać wzrostu czynszu. Dodatkową korzyścią jest przyszły wzrost wartości nieruchomości.
Firmy, w których zatrudnienie przekracza 100 osób, a co za tym idzie – powierzchnia musi być większa niż 1 tys. mkw., na ogół wolą wynajem – opowiada Dorota Ejsmont, dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych w King Sturge.
Jakie ceny
Podaż typowych powierzchni biurowych o wyższym standardzie jest na razie ograniczona. Firmy szukają, więc ofert w budynkach mieszkalnych.
– Zakup mieszkania i przekształcenie go w wysokiej klasy biuro wiąże się z dużymi nakładami. Cena takiego lokalu zależy głównie od jego położenia, ale też od wieku budynku i standardu. W przypadku lokali użytkowych należy się liczyć z kosztem około 15 tys. zł za mkw.
Budynki(wille), które są przeznaczone na biura, mogą kosztować kilka milionów złotych w zależności od powierzchni i lokalizacji – mówi Dorota Ejsmont.
Dla porównania, biura w budynkach o wysokim standardzie w centrum Warszawy kupowane przez fundusze inwestycyjne kosztują dziś ok. 4,5 tys. euro za mkw. Jeszcze niedawno ceny przekraczały 5 tys. euro. We wspomnianym wcześniej Concept Tower za metr kwadratowy kupowanej powierzchni trzeba zapłacić ok. 18 – 20 tys. zł.
– Własną nieruchomością trzeba zarządzać, dbać o konserwację i utrzymanie budynku oraz wszystkich instalacji, aby zapewnić załodze dobre warunki pracy. Wiąże się to z koniecznością zatrudnienia licencjonowanego zarządcy lub firmy zarządzającej budynkiem – zauważa Jarosław Wnuk.
Dodatkowym problemem jest to, że firmom trudno jest uzyskać kredyt na zakup własnego biura, zwłaszcza dzisiaj, gdy banki zaostrzyły politykę kredytową.
– Zakup nieruchomości biurowej należy traktować, jako inwestycję długoterminową i liczyć się z kosztami utrzymania budynku. Ale przy rozsądnej cenie kupna istnieje duża szansa, że w przyszłości uda się korzystnie odsprzedać nieruchomość. Dodatkowo nie musimy śledzić tendencji na rynku najmu powierzchni biurowych i narażać się na ryzyko, że podpiszemy umowę najmu, gdy stawki czynszu będą wyjątkowo wysokie – mówi Jarosław Wnuk.
Każdy ma inne potrzeby
Największym mankamentem wynajmu jest konieczność podpisania umowy z reguły, na co najmniej pięć lat. Na krótsze kontrakty można liczyć tylko przy podnajmie powierzchni.
– Trudno w tak długim okresie dokładnie przewidzieć rozwój firmy i jej potrzeby, zwłaszcza, że wiele zależy od sytuacji w danej branży oraz od ogólnej kondycji gospodarki – twierdzi Jarosław Wnuk.
W przypadku firm o specyficznych wymaganiach ciekawą opcją jest built-to-suit, czyli budowa na konkretne zamówienie. Rozwiązanie takie nierzadko wybierają firmy z branży medialnej, np. telewizje lub firmy farmaceutyczne, które potrzebują odpowiedniego zestawu powierzchni biurowej, magazynowej, często także laboratoryjnej i konfekcyjnej.
– Jeżeli koncentrujemy się na własnej działalności i nie mamy wewnętrznych zasobów do zarządzania budynkiem, wybieramy najem.
Jeśli jednak przedsiębiorca chce zainwestować w nieruchomości, jest świadomy obowiązków związanych z zarządzaniem budynkiem i nie zależy mu na najlepszym adresie w mieście, opcja zakupu jest godna polecenia – mówi Dorota Ejsmont.a
Ile płaci się za najem biur
Dane za IV kwartał 2009 r.(w euro za mkw. miesięcznie)
- Gdańsk 16
- Katowice 15
- Kraków 16
- Łódź 14,5
- Poznań 16
- Szczecin 16
- Warszawa (centrum) 22
- Warszawa (poza centrum) 15
- Wrocław 15
Źródło: Cushman & Wakefield
Czy opłaca się inwestować w biura
Komentuje Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości:
Nie jest tajemnicą, że wiele projektów biurowych zostało wstrzymanych, a inne borykają się z brakiem najemców. Stawki czynszu są obniżane w wyniku negocjacji, ale mimo to niektóre biurowce są zajęte tylko w 40 proc.
Taki jest obecnie stan rynku, a sytuacja poprawi się nieprędko. Jednak zakup pojedynczej powierzchni biurowej jest nieopłacalny (długoletnia stopa zwrotu) i kłopotliwy dla indywidualnego inwestora, który liczy na zyski z najmu i na wzrost wartości nieruchomości.
Pojedynczy lokal biurowy nie zawsze będzie łatwo sprzedać na rynku wtórnym. Inwestycji towarzyszy stała niepewność, czy uda się wynająć za dobrą cenę, czy najemca będzie wypłacalny.
Z myślą o wynajmie lepiej kupić mieszkanie. Obrót na rynku wtórnym jest łatwiejszy, koszty zarządzania mniejsze, wpływy na przyzwoitym poziomie. Także dla przedsiębiorcy zakup biura w kompleksie jest mało opłacalny.
Natomiast teraz jest dobry czas na negocjacje stawek najmu, ewentualnie budowę swojej siedziby czy wreszcie zakup ciekawej lokalizacji na rynku wtórnym.
Dorota Kaczyńska Rzeczpospolita 26-01-2010
