O Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, organizacji zrzeszającej XX lokalnych stowarzyszeń pośredników w obrocie nieruchomościami i o nowych standardach etycznych obowiązujących w tym zawodzie z Tomaszem Błeszyńskim, agentem nieruchomości i członkiem zarządu PFRN, rozmawia Karol Chlipalski
Biznes Warszawski: Skąd pomysł opracowania nowych standardów etycznych dla pośredników w obrocie nieruchomościami? Czy ostatnio zmieniły się warunki, w jakich funkcjonują pośrednicy?
Tomasz Błeszyński: Polska Federacja Rynku Nieruchomości już w 1998 roku opracowała pierwszy kodeks etyki i standardy zawodowe pośredników w obrocie nieruchomościami. Istniała taka potrzeba, tym bardziej że wtedy nie było jeszcze Ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami. I de facto ten kodeks funkcjonuje do dnia dzisiejszego. Niebawem jednak wejdzie w życie nowelizacja Ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, która aktualnie oczekuje na podpis prezydenta. Nakłada ona na środowiska zawodowe obowiązek opracowania „standardów zawodowych”. Musieliśmy więc przejrzeć nasz „kodeks etyki” pod kątem ustawy, po pierwsze - zmieniając nazwę na „standardy zawodowe”, po drugie - dopasowując go do wymagań ustawy i nieco zmienionych warunków. Ale generalnie rzecz biorąc, zmiany były kosmetyczne.
Co zawierał kodeks, i co się składa na „standardy zawodowe”?
Głównym dokumentem regulującym stosunki pomiędzy klientem a pośrednikiem, jest tzw. umowa o pośrednictwo, w której to zawarte są wszystkie parametry naszej współpracy: pan zleca mi sprzedaż mieszkania. Opisujemy, na jakiej zasadzie mam tę czynność wykonywać, za jakie pieniądze, w jakim czasie. Czasem jednak dochodzi do sytuacji spornych, i na taką okoliczność utworzono tzw. reguły kolizyjne, które znalazły się właśnie w „standardach”. Reguły te wskazują, co należy robić, gdy powstaje spór pomiędzy pośrednikiem a jego klientem. Są one w zasadzie kompletne – funkcjonujący w zgodzie z prawem pośrednik nie ma możliwości zaszkodzenia klientowi. Dzięki tym regułom zredukowano do minimum ryzyko wystąpienia konfliktu.
Jest jeszcze kwestia współpracy pomiędzy pośrednikami. Tak naprawdę pośrednik handluje informacją. Uzyskuję informację, że np. pan ma nieruchomość na sprzedaż, i muszę błyskawicznie zareagować – a w tym celu powinienem wykonać pewne czynności marketingowe. Temu właśnie, oprócz reklamy sensu stricte, ma służyć współpraca pomiędzy pośrednikami. Wprawdzie kwestia, jak ta współpraca ma przebiegać, jest zazwyczaj uregulowana w umowach pomiędzy nimi, ale w „standardach zawodowych” zdecydowaliśmy się zawrzeć pewne ogólne wskazania na ten temat. Po to m.in., aby było wiadomo, jak dzielimy się informacją, a potem też, jak dzielimy się honorariami. Kolejną ważną kwestią, która znalazła się w „standardach”, jest przepis mówiący o tym, że pośrednik nie może ukrywać swojego statusu. Jeżeli jestem pośrednikiem, występuję w ogłoszeniu, reklamach, rozmowach z klientem, to nie mogę udawać, że robię to jako osoba prywatna.
Jakie są sankcje przeciwko pośrednikom, którzy postępują niezgodnie ze standardami i np. podbierają sobie klientów?
Dwa rodzaje sankcji. Po pierwsze: formalne. Jest regres do sądu z tytułu umowy pomiędzy pośrednikami. Można iść do sądu powszechnego i powiedzieć, że umowa była i została naruszona, wobec czego ja i moja firma straciliśmy. Po drugie: opinia środowiskowa. Jeżeli to są członkowie stowarzyszeń regionalnych, np. warszawskiego, krakowskiego, łódzkiego.... Istnieje też sąd koleżeński, który tego typu sprawy rozstrzyga.
Jakie sankcje ma prawo taki sąd nakładać?
Sąd koleżeński może na pewne rzeczy zwracać uwagę, doprowadzić do mediacji itp. Jeżeli będą udokumentowane bardzo poważne uchybienia, sąd może wnioskować o zawieszenie członkostwa w stowarzyszeniach.
Czy jest to dotkliwa kara?
Przynależność do stowarzyszenia jest wprawdzie dobrowolna, ale wiąże się z pewnymi określonymi korzyściami. Po pierwsze jest nobilitująca dla pośrednika, który przystępując do stowarzyszenia, znajduje się „w dobrym towarzystwie”, i ułatwia jego weryfikację – klienci, zanim powierzą swoją sprawę pośrednikowi, najczęściej pytają, ile lat jego agencja funkcjonuje, czy jest prowadzona przez osoby posiadające licencje zawodowe itd. A potem – co się zdarza dość często – dzwonią do stowarzyszenia i pytają, czy agencja „X” do niego należy i czy nie było na nią skarg. Jest także drugi powód, dla którego pośrednicy zapisują się do stowarzyszeń – liczą, że dzięki nim uzyskają szansę na to, że inni jego członkowie będą się z nimi dzielić klientami.
Jaki procent pośredników należy do stowarzyszeń?
Stowarzyszenia regionalne istnieją we wszystkich województwach - w niektórych są nawet po dwa stowarzyszenia – i mają ponad 3000 członków spośród osób fizycznych. Wszystkich pośredników – czyli tych, którzy mają licencje, w innym wypadku używanie słowa pośrednik jest nieuprawnione – jest 4200. Ze stowarzyszeniami jest też związanych wiele firm – wiadomo przecież, że jeden pośrednik może nadzorować pracę kilku, a nawet kilkunastu osób. Szacujemy, że PFRN skupia w sumie 45-50 procent rynku w skali kraju.
Czy to dużo?
Jak na dziesięć lat istnienia Federacji, jest to bardzo dużo, szczególnie zważywszy to, że przynależność do stowarzyszeń jest dobrowolna. Dodam jeszcze, że analizując doniesienia prasowe o skandalach i nadużyciach, doszliśmy do wniosku, że za 99,99 procent tego typu zachowań odpowiedzialność ponoszą osoby, które nie należą do stowarzyszeń, a w dodatku, lwia część z nich nie ma uprawnień do wykonywania zawodu.
Wspomniał pan, że się zdarza, że pośrednik z uprawnieniami „nadzoruje pracę kolejnych kilku lub kilkunastu osób”. Czy jest to zgodne z duchem ustawy?
Jak najbardziej. Jest w ustawie zapis, który stanowi: „pośrednik w obrocie nieruchomościami może wykonywać czynności pośrednictwa osobiście lub za pośrednictwem innych osób będących pod jego nadzorem”. Tak więc dopuszczone jest, żeby pewne czynności pomocnicze wykonywały osoby z nim współpracujące, natomiast za transakcje całą odpowiedzialność przed klientem ponosi on sam.
Czynności pomocnicze, co to znaczy?
Są one w dużym stopniu umowne i zależą od uznania poszczególnych pośredników. Ale są takie czynności, które można bezspornie zaliczyć do pomocniczych, są to: oględziny nieruchomości, robienie zdjęć, przygotowanie dokumentów itp.
Jakie inne cele mają stowarzyszenia pośredników oprócz rozsądzania sporów pomiędzy nimi?
W UGN jest zapis o kształceniu ustawicznym. Wychodząc temu naprzeciw, stowarzyszenia organizują kursy dokształcające i seminaria. W tych seminariach bierze udział 90 proc. członków stowarzyszenia, ale nie tylko - dostajemy sygnały, że przychodzą także ludzie z zewnątrz. Mówią: „do stowarzyszenia się wprawdzie nie zapiszę, ale interesują mnie te szkolenia”. Zdarzało się już, że osoby, które tak mówiły, po dwóch takich seminariach, jednak się do niego zapisywały.
Czy kwestię wysokości honorariów, jakie pobierają pośrednicy, również regulują standardy zawodowe?
Nie ma tu uregulowań prawnych, są natomiast pewne zwyczaje. Każdy rynek ma lokalne stawki, ba, nawet każde biuro ma prawo do indywidualnego kształtowania własnych honorariów, które zresztą mogą podlegać negocjacjom z klientem.
A kto płaci za pośrednictwo? Czy jednemu pośrednikowi mogą płacić dwie strony tej samej transakcji?
Owszem, ale pod warunkiem, że klienci będą o tym poinformowani i na to się zgodzą. Według mnie, wtedy nie jest to sytuacja kolizyjna. Rynek zresztą kształtuje i sankcjonuje pewne zwyczaje. Jak pamiętam, jeszcze 15 lat temu nie było mowy, aby właściciele nieruchomości dawali choćby złamany grosz na rzecz pośrednika. Wszystkie płatności regulowane były przez poszukujących nieruchomości, bo wtedy było mało ofert. Z biegiem lat zaczęło się to normalizować. Np. 2,5 proc. płacił jeden i 2,5 proc. płacił drugi. Od 2-3 lat sytuacja znowu zaczyna się zmieniać. Znowu nastąpiło zachwianie rynku w drugą stronę. Jest bardzo dużo ofert i bardzo mało poszukujących. W związku z tym można zauważyć starania pośredników, mające na celu przerzucenie ciężaru płacenia honorarium w całości na właściciela nieruchomości.
Czy więc pośrednik może pracować za darmo?
Owszem, ale nie słyszałem, żeby ktoś chciał dla idei wykonywać pracę pośrednika.
Karol Chlipalski Biznes Warszawski 2004-02-09
