Ceny wzrosną, jeżeli zmieni się prawo i powstanie dobry system finansowania. Wejście Polski do Unii Europejskiej nie zachwiało rynkiem nieruchomości. Tylko w niektórych rejonach Polski znacznie wzrosły ceny ziemi rolnej. Natomiast ceny działek budowlanych są stabilne. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami przekonują jednak, że w przypadku dobrych lokalizacji inwestycja w ziemię może być opłacalna.
– Wzrost cen nie będzie gwałtowny, ale systematyczny i z pewnością wyższy, niż stopa inflacji – przewiduje Robert Chojnacki z portalu tabelaofert.pl. – Przyczyni się do tego już widoczny popyt ze strony inwestorów zagranicznych, zwłaszcza w Trójmieście i na terenach zachodnich oraz tendencja do wyrównywania cen gruntów z cenami w innych krajach Unii Europejskiej.
Ryzykowne hektary
W 2003 roku hektar ziemi rolnej kosztował niecałe 4 tys. zł. W pierwszych miesiącach tego roku ceny wzrosły od 1 do 1,5 tys. zł. W niektórych rejonach kraju rolnicy byli gotowi płacić nawet kilkanaście tysięcy złotych za hektar. Najwyższe ceny osiągały dobre gleby, a tych jest coraz mniej do sprzedaży. Tuż przed wstąpieniem Polski do Unii rolnicy nie gardzili, więc ziemią III i IV klasy. Największe działki o powierzchni ponad 15 ha Bydgoski oddział Agencji Nieruchomości Rolnych sprzedawał po prawie 10 tys. za hektar. Mniejszym powodzeniem cieszyły się tylko niewielkie pola. Ale i za nie płacono od 6 do 8 tys. za ha. Perspektywa uzyskania dopłat w wielu rejonach zrobiła swoje. Teraz chętnych na ziemię brak. – Wciąż są rejony, choć by w środkowej Polsce, gdzie można kupić ziemię po 20 –50 gr. za metr – mówi Tomasz Błeszyński prezes Europejskiego Instytutu Gospodarczego. Według niego akcesja rozbudziła tylko nadzieje na wzrost cen. Nadzieje jednak zawiodły i posiadacze gruntów coraz chętniej zgadzają się na negocjacje cen.
Pośrednicy w obrocie nieruchomościami podkreślają, że najlepszą inwestycją są grunty podmiejskie, które w ciągu kilku lat będą mogły zostać przeznaczone na cele komercyjne. Warto, więc kupować ziemię gorszej klasy np. IV, która nie jest już pod nadzorem Ministerstwa Rolnictwa - jej odrolnienie jest, bowiem najpewniejsze. Ich optymizmu nie podziela jednak Tomasz Błeszyński. Według niego inwestycja w ziemię stała się ryzykowna. – W Polsce nie ma nadal poszanowania konstytucyjnego prawa własności. Inwestycjom nie sprzyja też tworzona na kolanie legislacja. Ustawy; o ustroju rolnym, planowaniu przestrzennym czy nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców są dalekie od ideału. W wielu gminach zalega areał, ale nie wiadomo, co z nim zrobić. Brakuje pomysłu na zagospodarowanie i funduszy na infrastrukturę. Pamiętać należy, że zakup ziemi to jedynie wstęp do inwestycji. Niestabilne jest też prawo podatkowe, od lat straszy się nas podatkiem katastralnym – tłumaczy.
- Spekulacyjny wzrost cen na rynku nieruchomości może dotyczyć nieruchomości rolnych. Nie należy jednak zapominać, że dla inwestora na rynku nieruchomości nie tyle niska cena jest atrakcyjna, co wysoka stopa zwrotu z tej inwestycji – podkreślają Iwona Foryś i Anna Gdakowicz, autorki Raportu z polskiego rynku nieruchomości 2004, opracowanego przez Instytut Analiz Diagnoz i Prognoz Gospodarczych w Szczecinie oraz Polską Federację rynku nieruchomości.
Spekulacyjne kupno ziemi rolnej, która może zostać odrolniona może przynieść wprawdzie wysoki zysk, ale taką inwestycję należy traktować długoterminowo.
- Można kupić ziemię rolną, która po skonfekcjonowaniu i przekształceniu na działki budowlane od razu zyska na wartości 50 proc. Wymaga to zamrożenia kapitału na 3-5 lat, ale zwrot z niego jest też większy. Dalszy wzrost ceny nastąpi po uzbrojeniu terenu. Można też kupić produkt gotowy nie ponosząc ryzyka, zysk jest wtedy mniejszy, ale i tak się zarobi. W tym przypadku sprawdza się stare powiedzenie „lepiej mieć w ziemi, niż w kieszeni” – zapewnia Wojciech Bagieński, właściciel kancelarii prawnej BI Wojciech Bagieński w Poznaniu.
Perspektywiczne inwestycje
W pobliżu dużych miast ceny działek są wysokie, w niektórych rejonach jak np. w Krakowie czy Trójmieście, wzrosły nawet dwukrotnie. Nie oznacza to jednak, że ich cena nie wzrośnie. – Są rejony, które cieszą się i będą cieszyły powodzeniem, tak jak Hel czy Jurata, w innych rejonach też można znaleźć atrakcyjne grunty, ale to wyjątki – zaznacza Tomasz Błeszyński.
- Na razie wzrosły ceny tylko tych działek budowlanych, które mają dobrą lokalizację. Od maja ruch na rynku zamarł. Spodziewam się jednak wzrostu cen już od października. Przewiduję, że przez najbliższe lata ceny ich będą rosły o 10 pkt. proc. powyżej stopy inflacji. Dotychczasowe doświadczenia mówią, że w perspektywie pięciu lat lokata w ziemię, powinna się, co najmniej podwoić, a może nawet potroić. W perspektywie dziesięciu lat wzrost ten będzie wynosił sześć do dziesięciu razy, a w perspektywie dwudziestu lat cena może wzrosnąć od dziesięciu do nawet dwudziestu razy – mówi Wojciech Bagieński. Według niego działki budowlane są najlepszą drogą do kumulacji kapitału. – Mając 1 mln zł można kupić pakiet działek, podobnie jak kupuje się akcje. Taka forma inwestycji cieszy się coraz większym powodzeniem. Daje też pewniejsze możliwości generowania zysków, niż Giełda Papierów Wartościowych – zapewnia. – Mamy aktywnych inwestorów, którzy kupują działki na 5 lat, potem sprzedają je z zyskiem i kupują kolejne. Zysk 70 – 100 proc. jest pewny, a przy dużym szczęściu można zarobić nawet 200 proc. Wśród klientów Wojciecha Bagieńskiego nie brakuje też inwestorów pasywnych, którzy kupują ziemię na 20 lat, z myślą o emeryturze.
- W tak długiej perspektywie zyska każdy, nawet, jeżeli jest kompletnym dyletantem i kupi mało atrakcyjny grunt – przekonuje. – Jest to możliwe, ale tylko w przypadku zmiany prawa i stworzenia dobrego systemu finansowania rynku nieruchomości – studzi optymistów Tomasz Błeszyński.- Minęły już czasy, gdy kupowało się metr ziemi za pół dolara, a po kilku latach sprzedawało za dziesięć – dodaje.
Nie oznacza to, że nie ma szans na udane transakcje.
- Dobrą lokatą mogą tereny inwestycyjne, ale wszystko zależy od lokalizacji – zaznacza Robert Chojnacki. - W przypadku terenów przemysłowych trudno mówić o trendach, bo atrakcyjność terenu jest postrzegana indywidualnie. Plusem jest bliskość autostrad, węzłów komunikacyjnych czy dostęp do taniej siły roboczej. Natomiast w dalszym ciągu powodzeniem będą się cieszyły tereny pod zabudowę mieszkaniową, zwłaszcza pod luksusowe apartamenty. Takich terenów jest coraz mniej i na pewno ich nie przybędzie.
Z Raportu z polskiego rynku nieruchomości wynika, że za grunty budowlane nieuzbrojone na terenach zurbanizowanych trzeba zapłacić od 45 zł/m2 do 135 zł/m2. Najdroższe grunty budowlane są w województwie małopolskim i pomorskim. Zdecydowanie tańsze są grunty nieuzbrojone. Ich ceny w zależności od województwa wynoszą od 50 do 80 zł/m2. W Krakowie jest to 65 zł/m2, ale w Szczecinie już 80 zł/m2. Natomiast grunty nieodrolnione w granicach miasta można kupić za 40-60 zł/m2.
Europejski Instytut Gospodarczy prognozując nie przewiduje znaczących zmian cen, przynajmniej w najbliższym czasie. - Inwestorzy krajowi są biedni. Teoretyczny wzrost gospodarczy, bo inaczej go nazwać nie można, oraz wyciek kapitału na wschód np. na Ukrainę, gdzie polskie firmy przenoszą swoje siedziby ze względu na sprzyjające prawo podatkowe, nie wróżą dobrze na przyszłość. W Polsce brakuje stabilizacji, a rynek nieruchomości jej potrzebuje – mówi Tomasz Błeszyński. - Od lat czekamy na ożywienie na rynku nieruchomości związane z budową autostrad. Gdyby była lepsza infrastruktura, tereny stały by się atrakcyjniejsze. Nie nastąpi to jednak szybko. Inwestycję w ziemię trzeba, więc traktować długoterminowo i liczyć się z dużym ryzykiem – radzi.
Nie oznacza to jednak, że na ziemi nie można zarobić. Trzeba tylko wiedzieć gdzie kupić i, jak mówi Wojciech Bagieński, w jakim sąsiedztwie. Tylko dobra lokalizacja i infrastruktura zapewni zysk.
dk. Rzeczpospolita 28-08-2004
Ceny ziemi rolnej w krajach UE (zł/ha)
Holandia - 106 800
Belgia - 106 800
Niemcy - 89 000
Irlandia - 42 730
Wielka Brytania - 40 950
Francja - 33 820
Polska - 4 985
Źródło: European Real Estate Council za ANR
Ceny gruntów rolnych z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa za hektar
1992 - 1100 zł
1993 - 1100 zł
1994 - 1370 zł
1995 - 1491 zł
1996 - 1874 zł
1997 - 2444 zł
1998 - 3048 zł
1999 - 3684 zł
2000 - 3554 zł
2001 - 3414 zł
2002 - 3438 zł
2003 - 3736 zł
żródło: ANR
Ceny gruntów w obrocie prywatnym za hektar
1999 – 4390 zł
2000 – 4786 zł
2001 – 5197 zł
2002 – 5042 zł
źródło: IERiGŻ
