Właściciele nieruchomości będą walczyć przeciwko skarbowi państwa o odszkodowania za straty poniesione z tytułu ograniczenia w podwyżkach czynszu.
Nowelizacja przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów obowiązuje od początku 2005 r. Dużo wcześniej jednak budziła reakcje wszystkich zainteresowanych stron. Reakcje negatywne. Właściciele nieruchomości nie chcą się zgodzić na dalsze ograniczenia podwyżek czynszu.
Argumenty ekonomiczne
Stanowisko właścicieli w sprawie ograniczeń wzrostu czynszów jest niezmienne.
— Czynsz nie może zejść poniżej minimum niezbędnego dla utrzymania lokalu. A tego nie zapewniają obowiązujące zasady ustalania opłat za wynajem. W ich wyniku wpływy z tytułu czynszu nie pokrywają nawet bieżących kosztów eksploatacji budynków i uniemożliwiają przeprowadzenie kapitalnych remontów. Mechanizm wprowadzony przez ustawodawcę jest od samego początku wadliwy. Potrzebne pieniądze znajdą się, gdy znikną ograniczenia. Dopóki to nie nastąpi, nikt przy zdrowych zmysłach nie będzie inwestował w mieszkania na wynajem — mówi Andrzej Rozenkowski, prezes Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości w Łodzi.
W uzasadnieniu ograniczenia wzrostu czynszów rząd, powołując się na monitoring Instytutu Gospodarki Mieszkaniowej (IGM), podał, że proponowane stawki zapewnią pokrycie przeciętnych kosztów utrzymania zasobów. IGM stwierdził, że przy czynszach stanowiących najwyżej 1,3 proc. wartości odtworzeniowej pokrywane jest około 68 proc. kosztów utrzymania domów — bez świadczeń, takich jak woda, kanalizacja, wywóz nieczystości.
— Jeżeli nawet — przy obecnej możliwości podnoszenia czynszu do 3 proc. wartości odtworzeniowej — właściciele nie dokładają do lokatorów, to w wielu przypadkach nie wystarcza im pieniędzy na odkładanie na remonty. Ponadto właściciel ma przecież prawo do dochodu z nieruchomości. Z kolei sytuacja społeczna jest taka, że liczna grupa zamieszkujących w prywatnych domach nie jest w stanie pokryć nawet obecnych czynszów. Niewystarczające są też pomoc w postaci dodatków mieszkaniowych oraz liczba lokali socjalnych — mówi Tomasz Błeszyński, prezes Europejskiego Instytutu Gospodarczego, doradca rynku nieruchomości.
— Uwolnienie cen wprowadziłoby w końcu normalność. Zapewne doszłoby do przejściowego wzrostu czynszów — z czasem jednak, i to jak sądzę bardzo szybko, doszłoby do weryfikacji stawek i ich urealnienia — dodaje Robert Mikulski, radca prawny w kancelarii Stopczyk & Mikulski.
W ocenie Andrzeja Rozenkowskiego, pomysł opóźnienia uwolnienia czynszu o kolejne lata może dać pozytywne efekty jedynie dla pomysłodawców udających troskę o „biednych lokatorów”.
Racje społeczne
Paradoksalnie, obecna sytuacja nie jest na rękę również lokatorom.
— Ustawa, zamiast chronić —ogranicza prawa lokatorów. Antagonizuje ich z właścicielami. Utrzymano niewłaściwą metodę rozwiązania umowy najmu, np. na okres 3 lat bez żadnego lokalu zamiennego lub socjalnego. Przy podwyżce czynszu nieprzekraczającego 3 proc. wartości odtworzeniowej, właściciel musi zachować, co najmniej trzymiesięczny termin wypowiedzenia. Musi też na żądanie lokatora poinformować go na piśmie, z jakiego powodu podnosi komorne oraz przedstawić kalkulację podwyżki. Lokator, który dostał podwyżkę, może złożyć pozew do wydziału cywilnego sądu rejonowego w tej sprawie. W czasie rozprawy sądowej nie on, lecz właściciel lub zarządca będzie musiał przekonać sąd do swoich racji, czyli obronić zasadność podwyżki — mówi Zbigniew Malesa, prezes Ogólnopolskiego Ruchu Ochrony Interesów Lokatorów.
Lokator może też odmówić przyjęcia podwyżki. Wtedy umowa najmu ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia i lokator do czasu orzeczenia przez sąd eksmisji pozostaje bez tytułu prawnego, co wiąże się z przymusowym płaceniem przez lokatora odszkodowania właścicielowi budynku nawet w wysokości do 200 proc. dotychczasowego czynszu.
— Najemcy szczególnie chronieni staną się równocześnie najemcami szczególnie gorąco niepożądanymi. Ponadto dla grupy lokatorów chronionych brakuje lokali socjalnych, co czyni część zapisów nowej ustawy przepisami w praktyce nie do wyegzekwowania — twierdzi Zbigniew Malesa.
Po staremu
Nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów skarżona jest regularnie do Trybunału Konstytucyjnego. Stwierdzał on wielokrotnie niekonstytucyjność przepisów ograniczających podwyżki czynszów. Mimo to Sejm uchwalił kolejne.
— Jestem oburzony, że Sejm nie wywiązał się z danego w roku 1994 słowa. Z początkiem stycznia miał upłynąć 10-letni okres ograniczania podwyżek czynszu. Tak mówiły dwie kolejne ustawy: o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych oraz o ochronie praw lokatorów. Tymczasem od nowego roku wprowadzono nowe ograniczenia. Doszło, więc do naruszenia praw nabytych właścicieli nieruchomości — mówi Andrzej Rozenkowski.
Premier Marek Belka zapowiedział złożenie wniosku do Trybunału Konstytucyjnego o stwierdzenie niekonstytucyjności przepisów kolejnej nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów.
Do Trybunału Konstytucyjnego trafił już w tej sprawie wniosek Polskiej Unii Właścicieli Nieruchomości (PUWN). Dołączyć do niej zamierza Ogólnopolskie Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości (OSWN).
— Wszystkie podmioty skarżą przepisy dotyczące ograniczenia podwyżek czynszu. Motywacja jest różna. Stowarzyszenia skupiające właścicieli nieruchomości walczą o uwolnienie czynszów już od wielu lat. Było im to już gwarantowane w poprzednich regulacjach i za każdym razem, jak przychodzi do dotykania tych spraw — sądzę, że głównie z przyczyn populistycznych — okazuje się, że znajdują się tacy politycy, którzy ograniczają poziom podwyżek — mówi Robert Mikulski.
Właściciele nieruchomości zapowiedzieli, że wniosą pozew zbiorowy przeciwko skarbowi państwa o odszkodowania za wyrządzoną im partactwem legislacyjnym szkodę. OSWN obliczyło, że rekompensaty wyniosą 14 mld zł.
— Wesprzemy również stronę właściciela w sprawie przed Europejskim Trybunałem Praw Człowieka, ujawniając stosowane obecnie metody łamania prawa własności w Polsce. Będziemy także wspierać obecną opozycję w przykładnym ukaraniu autorów tego łamiącego konstytucję chaosu prawnego — napisali w swoim oświadczeniu członkowie OSWN.
Nikt w tej chwili nie jest w stanie przewidzieć, co się stanie dalej.
— Sprawa czynszu to kukułcze jajo. Mamy rok wyborów i ten, kto chętnie zagłosowałby za jego uwolnieniem, — bo jest głęboko przekonany o słuszności takiego posunięcia — nie zrobi tego z uwagi na to, że byłoby to swego rodzaju samobójstwo polityczne. Blokowanie czynszu na kolejne lata jest jedynie gestem w kierunku wyborców — kwituje Robert Mikulski.
Anna Leder Puls Biznesu 18-01-2005
