Supermarket, biurowiec, magazyn. Do niedawna stanowiły własność tych, którzy z nich korzystali. Dziś firmy decydują się na ich leasing, aby płacić mniejsze podatki.
Po przystąpieniu do Unii Europejskiej zniknęły bariery, które do tej pory powstrzymywały inwestorów, firmy leasingowe, banki oraz fundusze przed inwestowaniem w naszym kraju. Napłynęły również pieniądze na inwestycje publiczne, z których część może być realizowana i finansowana w ramach leasingu nieruchomości. Zainteresowanie tą formą finansowania inwestycji oraz nabywania obiektów, faktycznie jest spore. Rosnącą popularność zawdzięcza korzyściom podatkowym, polegającym na możliwości zaliczania w koszty uzyskania przychodów czynszów leasingowych przy spełnieniu określonych prawem warunków.
Niezmierzony wzrost
Jak wynika z informacji Związku Przedsiębiorstw Leasingowych (ZPL), ten segment rynku leasingu już wkroczył w fazę dynamicznego rozwoju. W minionym roku w porównaniu z rokiem 2003 odnotował wzrost o 207 proc. Obecny poziom udziału leasingu nieruchomości w krajowym rynku leasingu ogółem sięga ponad 13 proc. Na rynku Unii Europejskiej leasing nieruchomości stanowi 15-20 proc. portfela leasingowego.
Zdaniem Krzysztofa Bieleckiego, prezesa ING Lease, za wcześnie jednak, by tak mały rynek poddawać ocenom statystycznym.
— Wartość wyleasingowanych nieruchomości stanowi wciąż ledwie kilka procent wartości wszystkich transakcji leasingowych — dodaje Krzysztof Bielecki.
Ponadto leasing nieruchomości w kraju świadczy jedynie kilka firm.
— Ten segment nadal nie jest ani dojrzały, ani stabilny, ani rozwinięty. Obecnie liczy się na nim 5 firm — twierdzi Robert Mandżunowski, prezes LHI Leasing Polska.
Niewielką na razie popularność leasingu nieruchomości wśród podmiotów z branży można wytłumaczyć kilkoma względami.
— Przede wszystkim jest to procedura dużo bardziej skomplikowana i kosztowna od standardowych usług leasingu samochodów, komputerów czy maszyn — uważa Krzysztof Bielecki.
Lepiej ostrożnie
Podstawowy problem polega na tym, że część firm leasingowych nie chce podpisywać umów dotyczących nieruchomości na warunkach operacyjnych, gdyż obawia się pozostania z nieprzydatnym obiektem po zakończeniu umowy. Obawy firm leasingowych wzbudzają też klienci pragnący skorzystać z leasingu zwrotnego, czyli sprzedaży posiadanej nieruchomości i następnie płacenia rat leasingowych za prawo jej użytkowania. Taka operacja służy poprawieniu płynności finansowej klienta, który jednorazowo otrzymuje duży zastrzyk gotówki i nie musi zmieniać swojej siedziby.
— Firmy leasingowe muszą wykazać dużą ostrożność. Badają, zatem, czy przy długofalowej współpracy, jaką planują obie strony podpisując umowę, leasingodawca będzie mógł wywiązać się z warunków tej umowy, a w szczególności, czy będzie spłacał raty leasingowe — mówi Krzysztof Bielecki.
Są korzyści
Pojęcie leasing nieruchomości obejmuje cały szereg różnorodnych podejść i modeli finansowych.
— W potocznym rozumieniu leasing nieruchomości porównuje się często do wynajmu. W przypadku nieruchomości różnica jest jednak istotna. Ustalane z góry opłaty leasingowe zapewniają klientowi stabilną sytuację, a ponoszone koszty zaliczane są, jako raty pozwalające na późniejsze przejęcie lokalu lub gruntu na własność — mówi Robert Mandżunowski.
W leasingu nieruchomości, podobnie jak w każdym innym, stosowana jest zarówno jego odmiana operacyjna, jak i finansowa.
— Różnica między nimi sprowadza się do tego, że w leasingu operacyjnym amortyzację prowadzi leasingodawca, natomiast w kapitałowym — jego klient. W leasingu operacyjnym całość opłat stanowi koszt uzyskania przychodu. Rozliczenia podatku VAT dokonuje firma leasingowa, a leasingobiorcy nie obciążają z tego tytułu żadne dodatkowe koszty. W leasingu kapitałowym spłaty rat kapitałowych, stanowiących część opłat, nie obniżają podstawy opodatkowania — tłumaczy Krzysztof Bielecki.
Atrakcyjność leasingu wynika, więc z przyczyn fiskalnych i kredytowych.
— Opłaty ustalone w umowie leasingu, ponoszone przez korzystającego w podstawowym okresie umowy, stanowią odpowiednio koszt uzyskania przychodów korzystającego pod warunkiem, że umowa została zawarta na okres, co najmniej 10 lat, a ponadto jej przedmiotem są podlegające odpisom amortyzacyjnym nieruchomości oraz suma ustalonych w niej opłat, pomniejszona o należny podatek od towarów i usług, odpowiada, co najmniej wartości początkowej środków trwałych — mówi Tomasz Czapla, prawnik z kancelarii Stopczyk & Mikulski.
O leasingu zwrotnym w przypadku nieruchomości można mówić wtedy, gdy właściciel i użytkownik nieruchomości sprzedaje ją firmie leasingowej. Uzyskuje w ten sposób gotówkę, a następnie staje się leasingobiorcą swojej nieruchomości, płacąc raty leasingowe. Po upływie określonego w umowie czasu odkupuje od firmy leasingowej nieruchomość i ponownie staje się jej właścicielem.
— Mocną stroną leasingu zwrotnego jest wreszcie skrócenie okresu amortyzacji wybudowanej nieruchomości np. z 40 do 10 lat — raty leasingowe są, bowiem dla firmy w całości kosztem — wyjaśnia Krzysztof Bielecki.
Widać perspektywy
W różnych krajach funkcjonują różne systemy finansowania nieruchomości, co między innymi wynika z odmiennych regulacji prawnych i podatkowych.
— W krajach byłej Piętnastki, np. w Niemczech, leasing nieruchomości jest wyjątkowo popularny. Po akcesji, wzorem zachodnim, i w naszym kraju zainteresowanie tego typu finansowaniem wzrasta, więc w sposób naturalny. Dzieje się tak dzięki napływowi inwestorów zagranicznych, dla których finansowanie leasingiem jest niejako naturalne. W ostatnim roku najchętniej inwestowali u nas Hiszpanie i Irlandczycy — mówi Robert Mandżunowski.
Za inwestorami podążają ich banki, dla których finansowanie inwestycji poprzez leasing również jest dość oczywiste.
— Polski rynek leasingu nieruchomości wciąż jest jednak rynkiem młodym, zależnym od zmiennych regulacji prawno podatkowych i trudno jest zbyt daleko wybiegać w przyszłość. Na podstawie doświadczeń europejskich można wskazać dwie podstawowe tendencje rozwoju: stopniowe wydłużanie okresów umów oraz tworzenie coraz to bardziej skomplikowanych struktur finansowania, w których typowa umowa leasingu będzie stanowiła małą część większego projektu — podsumowuje Robert Mandżunowski.
Okiem eksperta
Tomasz Błeszyński prezes Europejskiego Instytutu Gospodarczego, doradca rynku nieruchomości.
Kłopot klienta, to nie mój kłopot
Od 10 lat czekam na rozwój leasingu nieruchomości w Polsce. Firmy z branży wolą jednak nadal zajmować się leasingiem samochodów i maszyn. Nie rozumiem tego zjawiska, bo leasing nieruchomości jest tak samo dobrym, a nawet lepszym interesem niż leasing ruchomości. Sęk w tym, że firmy usługowe, jakimi przecież są leasingodawcy, obawiają się rozwiązywania problemów, jakich przysparzają im klienci. Bojaźń zaś wynika wyłącznie z nikłego profesjonalizmu.
Te nieliczne z firm, które oferują leasing nieruchomości, przygotowały produkty przeznaczone tylko dla dużych korporacji, które dominują wśród dotychczasowych klientów. Niestety ciągle brak ofert dla małych i średnich przedsiębiorstw.
Zmienne prawo gospodarcze i podatkowe to największa bariera inwestowania w Polsce. Umowa leasingu nieruchomości jest umową wieloletnią. Po jej upływie można budynek wykupić. Firma, która zawiera umowę na okres dłuższy niż 10 lat, musi mieć pewność, że prawo podatkowe przez ten czas nie zmieni się na niekorzyść płatnika. Tymczasem nawet ostatnie zamieszanie wokół ustawy o VAT pokazuje, że w Polsce prawo podatkowe tworzy się doraźnie i że na dwa miesiące przed terminem wejścia w życie ustawy nadal nie wiadomo, jakie jej elementy będą obowiązywały, a jakie nie.
Anna Leder Puls Biznesu 27-04-2005
