Studenci nie są łatwymi klientami, uchylają się od płacenia prowizji za znalezione przez agencję lokum i szukają tzw. okazji - narzekają pośrednicy. Z kolei żacy skarżą się, że to agenci dają im nieaktualne adresy lub naliczają wysokie prowizje. Do tego dochodzą jeszcze pretensje wynajmujących, związane z niewłaściwym wykorzystaniem lokali przez najemców. Konfliktowi interesów można jednak zapobiec, sporządzając dobrą umowę - i to zarówno z agencją, jak i wynajmującym.
- Żak szuka na ogół lokalu 1-2 pokojowego, o średnim standardzie, na semestr lub dwa. Interesuje go mieszkanie, choć częściowo umeblowane, z lodówką - opowiada Tomasz Błeszyński z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. - Najważniejsza jest jednak cena. Do niedawna studenci woleli lokale małe, w których mieszkali sami. Od 2-3 lat szukają mieszkań 2-pokojowych dla kilku osób. Najtańsze można wynająć w starych budynkach komunalnych, wymagających remontu, lub w blokach z wielkiej płyty. Kolejnym kryterium jest odległość od uczelni. Student nie chce tracić czasu na dojazdy, choć czasem skusi go mieszkanie na peryferiach, o 20-30 proc. tańsze niż w śródmieściu. Sklep spożywczy w pobliżu nie jest tak istotny jak przystanek autobusowy.
Propozycja inwestycji
- Koszt wynajmu mieszkania to średnio ok. 500 zł, do czego dochodzi czynsz, ok. 200 zł, i opłaty bieżące - też minimum 200 zł. Dlatego pośrednicy namawiają rodziców szukających dla dzieci mieszkań na czas studiów, by je po prostu kupili - mówi Tomasz Błeszyński. - Nawet na kredyt, bo dziecko będzie studiowało przez 5 lat, a potem pewnie w tej samej okolicy podejmie pracę. To korzystna inwestycja, bo student przez czas nauki zostawia właścicielowi mieszkania 1/4, 1/3, a w dużych miastach nawet 1/2 wartości lokalu. Taki wydatek opłaca się, jeśli miesięczny koszt wynajmu wynosi 1,2-1,5 tys. zł. Czasem rodzice studenta, niemający zdolności kredytowej, decydują się na wspólny zakup ze znajomymi, których dziecko studiuje w tym samym mieście.
A może sublokatorskie
Sytuacja finansowa wielu rodzin sprawia, że do łask wracają mieszkania sublokatorskie. Coraz częściej młodzi pytają pośredników o tanie pokoje przy rodzinach. Decydują się na to zwykle, gdy nie dostaną miejsca w akademiku, a nie stać ich na samodzielne mieszkanie.
Zainteresowani tym są głównie studenci pierwszych lat, którzy w następnym roku akademickim znajdują już chętnych do wspólnego wynajmowania osobnego mieszkania. Najpierw jednak korzystają z ofert osób starszych, samotnych lub gorzej uposażonych i mieszkają z nimi, płacąc za pokój 50-200 zł miesięcznie.
Prowizja za adres
Biura nieruchomości pośredniczące w wynajmie mieszkań, pobierają dodatkowe opłaty.
- Od studentów, zwłaszcza szukających pokoi sublokatorskich, agencje biorą mniej - zapewnia Tomasz Błeszyński. - Zwykle 50 czy 100 zł za wskazany adres. Przy zwykłym wynajmie prowizja pośrednika to z reguły miesięczna opłata lub 10 procent rocznej opłaty najmu. Zwykle strony kontraktu składają się na prowizję po połowie. Bywa jednak, że 20-30 proc. wnosi zgłaszający mieszkanie, a resztę najemca.
Nie daj się nabrać
Studenci często nie znają topografii miasta, więc czasem pośrednicy wywożą ich autem na peryferia, przekonując, że dojazd do mieszkania komunikacją miejską jest równie łatwy. Najlepiej, więc zabrać na rekonesans miejscowego znajomego, który pomoże ocenić, czy lokal jest atrakcyjną ofertą. Ważna jest też dobrze sporządzona umowa - i z pośrednikiem, i z wynajmującym.
- Najważniejsze, by w umowie z agentem określić, co student zleca, np. pośrednictwo w szukaniu mieszkania typu M2, w danej lokalizacji, za średnią kwotę - radzi Tomasz Błeszyński. - Trzeba też zapisać, że pośrednik zobowiązuje się czynnościami, za które bierze prowizję, doprowadzić do zawarcia umowy najmu. Koniecznie trzeba zaznaczyć okres umowy, bo w tym czasie biuro jest zobowiązane przedstawić oferty. Wskażmy też wysokość honorarium agenta i termin płatności: przed czy po znalezieniu mieszkania. W umowie najmu powinien być szczegółowo opisany przedmiot transakcji:, że chodzi np. o wynajem lokalu typu M3, w Warszawie, przy ul. Paprotki 12 m. 6, którego właścicielem jest Jan Kowalski (zamieszkały..., legitymujący się dowodem...). Równie ważne jest określenie, na jaki okres umowa jest zawarta.
- Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast zapewnia, że choć ustawa o ochronie praw lokatorów nie rozróżnia najmu doraźnego od trwałego, to studentowi można wynająć mieszkanie na czas nauki. Nie musi to być 5 lat, a np. semestr, ale trzeba ten czas określić - tłumaczy Tomasz Błeszyński.
W umowie najmu warto też opisać wyposażenie mieszkania, by nie było kłopotów przy rozliczaniu się z lokalu. Jednym z najważniejszych jest też punkt, który mówi, do którego dnia miesiąca i w jaki sposób najemca będzie regulował płatności.
- Ustalmy, czy student sam opłaca rachunki bieżące, a stałą kwotę przekazuje na konto wskazane przez właściciela, czy pieniądze odbiera osobiście ktoś z rodziny właściciela. W tym ostatnim przypadku konieczne jest pisemne upoważnienie - radzi Tomasz Błeszyński. - Jeśli czynsz często się zmienia, zapiszmy, że będzie regulowany w wysokości naliczonej przez administrację, a opłaty bieżące za wodę, prąd, gaz - wg wskazań liczników. Warto też określić sankcje za niewnoszenie regularnie umówionych opłat. Ponieważ na rynku jest coraz więcej mieszkań do wynajęcia, znikają kaucje. Ustala się je na ogół tylko, gdy mieszkanie jest dobrze wyposażone. Trzeba wtedy zapisać w umowie, kiedy kaucja zostaje zwrócona i jak jest waloryzowana.
Żak potrafi
Przedsiębiorczy studenci świadczą czasem w wynajmowanym lokum jakieś usługi zarobkowe. Jeśli wynajmujący sobie tego nie życzy, powinien zapisać w umowie, że lokal nie może być przeznaczany na działalność gospodarczą i podnajmowany innym. Warto też zaznaczyć, że niedozwolone są adaptacje i przebudowy i zapewnić sobie możliwość wejścia do mieszkania.
Na przedsiębiorczych żaków powinni też uważać pośrednicy.
- Zdarzają się studenci, którzy przychodzą do agencji po 5-7 adresów mieszkań do wynajęcia. Podpisują z agencją umowę, sprawdzają lokale, ale żadnego nie wynajmują, by nie płacić prowizji. Potem adresy dają znajomym i po kilku dniach okazuje się, że wszystkie lokale zostały wynajęte z pominięciem agencji - opowiada Tomasz Błeszyński. - Właścicielom mieszkań radzę, by nie godzili się na takie oszczędzanie, bo ktoś, kto oszukał agencję, równie dobrze może oszukać i ich. Dlatego mówię agentom, by spisywali z dowodów osoby towarzyszące przyszłym najemcom i osobiście pokazywali im mieszkania, a nie zarzucali adresami.
A co, jeśli to pośrednik oszuka studenta i sprzeda mu nieaktualne adresy? Agenta, który ma licencję, można pociągnąć do odpowiedzialności zawodowej. Można też dochodzić swoich racji w sądzie.
Grażyna Błaszczak Rzeczpospolita 2001-12-27
