W naszej codziennej rzeczywistości napotykamy stale na braki w polskim systemie prawnym. Działania legislacyjne czynione są w pośpiechu, czasem po naciskiem jakiegoś lobby dla doraźnych interesów, bez perspektyw. Ustawy pisane są na kolanie, mnożą się buble, których wady dotykają przede wszystkim obywateli. Przepisy są nie jednoznaczne, nie precyzyjne.
Prawo nie stanowi prawa
Dowolność ich interpretacji powoduje, że każdy ma rację. Polski rynek nieruchomości narażony jest szczególnie na takie eksperymenty. W pierwotnym kształcie uchwalone ustawy; np. o ochronie praw lokatorów, ustroju rolnym czy nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nie wspominając ustawy o planowaniu przestrzennym. Czy słynnej ustawy o podatku VAT? Miały i mają jeszcze zły wpływ na sytuację gospodarczą. Rynek nieruchomości wymaga długoterminowego planowania i stabilizacji.
Zatory legislacyjne
Tego w Polsce brakuje i przez najbliższe lata brakować będzie. Obywatele z przerażenie obserwują jak raz po raz łamana jest konstytucyjna zasada ochrony prawa własności. Całe to legislacyjne zamieszanie potęguje jeszcze wymóg dostosowania polskiego prawa do norm UE. Nakłada się jeszcze na to wszystko zapaść w polskim wymiarze sprawiedliwości. Brak zsynchronizowania jednostek administracji państwowej i lokalnej. W tym stanie rzeczy przeciętny obywatel pozostaje sam w walce z ogarniającym i przytłaczającą legislacją. A jak powszechnie wiadomo "nie znajomość prawa szkodzi" i to bardzo. Dla poprawnego funkcjonowania państwa i mieszkających w nim obywateli potrzebne jest natychmiastowe uruchomienie procedur mających na celu normalizacje prawa. Tak, aby było ono przyjazne i zrozumiałe dla obywateli.
Marzenia o mieszkaniu
Realizujemy marzenia o własnym „M” w różny sposób. Jedni całymi latami oszczędzali na słynnych książeczkach mieszkaniowych, by w końcu kupić upragnioną i jakże drogą kawalerkę. Mieszkanko ciasne, ale wreszcie własne. Nie muszą już wynajmować, co raz to droższych mieszkań, ani mieszkać choćby z ukochanymi teściami. Zrażają się tacy i to, co raz częściej, którzy inwestycje mieszkaniowe planują z myślą o swoich dzieciach. Do biur nieruchomości trafiają klienci zainteresowani zakupem mieszkania typu M-2 lub małego M-3 z przeznaczeniem dla swych studiujących latorośli.
Pochwalam takie inwestycje
Wynajmowanie, bowiem pokoju w akademiku czy tez samodzielnego mieszkania powoduje przez lata tylko wzrost kosztów, co pogłębia brak perspektyw na własne mieszkanie. W jakiej kondycji jest nasze budownictwo mieszkaniowe, każdy wie?! Cena metra kwadratowego rośnie z miesiąca na miesiąc, z roku na rok. Po ukończeniu studiów, jeśli nawet nie uda się znaleźć pracy to można zawsze mieszkanie sprzedać i wrócić pod skrzydła rodziców z niezłym „wianem”. Szkoda, że na taki luksus pozwolić sobie może tylko niewielka grupa osób.
Mieszkanie, własne mieszkanie jest od lat największym marzeniem tych bogatych i biednych. Ci ostatni latami zbiegają o mieszkanie, tułają się z lokalu do lokalu nie szczędząc przy tym sił ani środków na podnoszenie standardu mieszkania. Zakładają wodę, instalują toaletę, mała łazienkę. Zdarzają się jeszcze mieszkania, w których w XX wieku po wodę trzeba chodzić na ulice do hydrantu, a WC stanowi drewniana „sławojka” na podwórku. Takie klimaty nie są obce możemy je spotkać praktycznie w każdym polskim mieście.
Ci trochę bogatsi zamiast wynajmować mieszkania decydują się je kupować na kredyt. Miesięczna rata kredytu odpowiada mniej więcej cenie, jaka trzeba zapłacić za wynajmowane mieszkanie. A tak miesiąc po miesiącu spłacamy metr po metrze swoje mieszkanie. banki nie narzekają na brak klientów, spłacają solidnie zaciągnięte kredyty.
To jest też dobra inwestycja
Dostępność do kredytów powoduje, że co raz więcej klientów biur obrotu nieruchomościami korzysta z takiej formy spełnienia marzeń o własnym „M”.
Krezusi realizują swoje plany z większym rozmachem. Lokują swoje oszczędności kupując domy z ładna działką. W dobrym tonie jest, bowiem posiadać rezydencję położoną koniecznie na działce zagospodarowanej wielkości kilku „ha”. Egzotyczne roślinki w arboretum, oczka wodne, skalniaki no i oczywiście piękny angielski trawnik. To są już niemal standardy. Sam dom, oczywiście parterowy czasem o pałacowej wręcz architekturze ma powierzchnię 400-600 metrów kwadratowych. Luksusowo pod gust właścicieli oczywiście wyposażone, basen, siłownia, mnóstwo pokoi oraz oczywiści obowiązkowo salon z kominkiem. Bywają też większe pałace mające około 900 kw. Polacy budują swoje „szklane domy” pod wpływem modnych zagranicznych seriali.
Ale, czy są pewni, że jest to dobra inwestycja? Ja sadzę, że nie...
Style w architekturze ulegają zmianie, technologia i materiały budowlane również. Rosną koszty utrzymania nieruchomości, podatki a i rynek dyktuje swoje prawa. Nieruchomość będąca do niedawna chlubą z wolna staje się ciężarem, który trudno zbyć za godziwe pieniądze. Skromniejsi inwestorzy za to stali się posiadaczami małych funkcjonalnych domków o pow.ok.150 mkw. położonych na działce1000-1500 mkw. liczyć mogą, że wyjdą na swoje sprzedając nieruchomość. Ceny tych nieruchomości wahają się od stanu ich wykończenia oraz roku budowy. Są to kwoty przystępne zważywszy na galopujący czasem wzrost cen mieszkań.
Ale na tym nie koniec inwestycji
Szczyt marzeń sprzed lat-pracownicze ogródki działkowe został zastąpiony posiadaniem „wiejskiej chaty” gdzieś pod lasem. Jest to ogólny trend. Chaty kupują przedstawiciele praktycznie wszystkich zawodów bez względu na stan portfela. Bo i z powodu recesji na wsi cena jest atrakcyjna i możliwość swobodnego obcowania z przyrodą bez dodatkowych opłat. To też niektórzy spędzają weekendy, urlopy a jeszcze inni zamieszkują tam na stałe. Są rejony szczególne atrakcyjne ze względu na panujący tam mikroklimat oraz położenie. Budowane są tam domy z reguły całoroczne, o nowoczesnej, funkcjonalnej architekturze, komfortowo wykończone. Budzą zawiść, stymulują marzenia osób odwiedzających te okolice. Ich ceny przyprawić mogą o zawrót głowy, ale i na amatora czekają bardzo długo.
Zajmując się od lat zawodowo rynkiem nieruchomości, zaobserwowałem niepokojące zjawisko braku szacunku do wartości i statusu własności. Ceny nieruchomości nie oddają ich właściwej wartości i do tego ciągle spadają.
Czy naprawdę tak być powinno?
Rynek nieruchomości jest zwierciadłem gospodarki. A w jakiej jest ona kondycji widać gołym okiem.
Życzę udanych transakcji...
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, prezes Europejskiego Instytutu Gospodarczego
15-01-2006
