Środowisko rynku nieruchomości jest zaniepokojone faktem, że do tej pory Trybunał Konstytucyjny nie wydał orzeczenia w sprawie ustawy o ochronie praw lokatorów, mimo powszechnej opinii o jej wadach prawnych.
Taki stan rzeczy powoduje brak racjonalnych możliwości planowania inwestycji na przyszły rok. 21 czerwca Sejm RP uchwalił ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2001, nr 71, póz. 733). Zawarte w niej przepisy zbulwersowały całe środowisko rynku nieruchomości. O jej szkodliwości przekonani są zarówno pośrednicy w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości, właściciele nieruchomości, deweloperzy, jak i lokatorzy, których wspomniana ustawa ma chronić.
Ustawa weszła w życie 10 lipca br. i już 13 lipca została zaskarżona do Trybunału Konstytucyjnego - między innymi przez Polską Unię Właścicieli Nieruchomości, która wykazała niezgodność przepisów ustawy z konstytucją. Inni również wykazują swoje niezadowolenie uregulowaniami zawartymi w ustawie. Właściciele mieszkań i zarządcy nieruchomości są niezadowoleni z przepisów ograniczających podwyżki czynszów, pośrednicy w obrocie nieruchomościami, deweloperzy i właściciele lokali - uregulowaniami dotyczącymi wynajmu mieszkań.
Lokatorzy także czują się zagrożeni, gdyż prawo, które tak wyraźnie ich chroni, zarazem stawia ich po przeciwnej stronie w stosunku do właścicieli, znacznie ograniczając możliwości negocjacji lub zawarcia kompromisowej umowy najmu. Wspomniana ustawa godzi w prawo własności, narusza jego istotę i jest niezgodna z Konstytucją RP. Zasadniczy zarzut dotyczy wprowadzenia limitowania podwyżek czynszów, bowiem zgodnie z uchwaloną ustawą dotychczasowe czynsze regulowane osiągną poziom czynszu ekonomicznego za 100 lat i więcej, a kolejne pokolenia właścicieli mają ponosić straty i dofinansowywać lokatorów z własnego majątku. Szkody właścicieli z tego tytułu sięgają około 3,5 mld złotych rocznie.
Ustawodawca pozbawił też właścicieli pożytków z najmu nieruchomości, wprowadzając kontrolę czynszów sięgającą dalej niż ceny innych towarów i usług. Zwiększyło się ryzyko najmu związane z egzekwowaniem przez właścicieli obowiązków polegających na regularnym płaceniu czynszu oraz opuszczeniu lokalu po zakończeniu najmu. Wydłużony został okres rozpoczęcia procedury eksmisyjnej wobec osób niepłacących czynszu. Wprowadzenie instytucji ugody pomiędzy właścicielem a lokatorem spowoduje wykorzystywanie jej do wstrzymywania procedury eksmisyjnej, wydłuży termin uzyskania wyroku sądowego.
Wprowadzono też obowiązek umarzania odsetek od zaległych kwot czynszów. Wreszcie określono okres zawierania umów najmu na minimum 3 lata lub na czas nieoznaczony. Przez to nie różnicuje się tzw. najmu doraźnego (na kilka lub kilkanaście miesięcy) i najmu trwałego (kilkanaście lat). Zniesiony został też podział na najem profesjonalny oraz najem okazjonalny, którym zainteresowane były osoby prywatne.
Wykluczono indeksację czynszu najmu w stosunku np. do kursu dolara. Pobrane od lokatorów kaucje indeksować wolno tylko wskaźnikiem wzrostu cen mieszkań. Przedstawione powyżej rozwiązania godzą w zasadę swobody zawierania umów oraz zasadę wolności działalności gospodarczej. Przewidywane usztywnienie umów najmu w zakresie okresu ich obowiązywania zmniejszy elastyczność rynku mieszkaniowego (mieszkania na wynajem, szara strefa najmu) i jeszcze dodatkowo go osłabi.
Środowisko rynku nieruchomości jest zaniepokojone faktem, że do tej pory Trybunał Konstytucyjny nie wydał orzeczenia w tej sprawie pomimo powszechnej opinii o wadach prawnych ustawy. Taki stan rzeczy powoduje brak racjonalnych możliwości planowania inwestycji na rok przyszły, co niewątpliwie wpłynie niekorzystnie nie tylko na rynek nieruchomości, ale i na całą gospodarkę.
Dalszy brak radykalnych rozwiązań przyczyni się zapewne do powołania społecznej inicjatywy ustawodawczej mającej na celu nowelizację ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.
Tomasz Błeszyński członek zarządu, rzecznik Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
Gazeta Prawna 2001-12-05
