Moda na ciekawe lokalizacje na rynku nieruchomości zmienia się bardzo szybko. Wykreować zainteresowanie rynku taką "modną" i "niechcianą" lokalizacją nie jest problemem. Wystarczy przygotować opasły raport o rynku nieruchomości, szumnie go w mediach zaprezentować i bez żenady wciskać kit. Nakręcona w ten sposób koniunktura bardzo pomaga pozbyć się kiepskich nieruchomości lub inwestycji.
Takie "czary mary" firm analitycznych obserwuję od lat, co ciekawe inwestorzy kupują tą ładnie zapakowaną obłudę. Niektóre firmy "raportowe" prowadzą też działalność polegającą na sprzedaży różnego rodzaju inwestycji i nieruchomości. Bardzo chętnie korzystają z takich sztuczek marketingowych.
Przygotowanie rzetelnego raportu na tak młodym i lokalnie rozproszonym rynku nieruchomości jest bardzo trudne. Sprawę pogarsza brak dostępu do wiarygodnych danych. Faktyczne ceny transakcyjne zakupionych nieruchomości nie są powszechnie osiągalne a jeśli już to w małym procencie i tylko dla wybranych.
Ośrodki badawcze nie mogąc dotrzeć do dobrych źródeł informacji o rynku opierają się na cenach ofertowych. Jest bardzo złudne i nieprecyzyjne, fałszuje rzeczywistość rynku oraz wpływa na nie racjonalne postawy inwestorów. Rynek brutalnie weryfikuje te raporty, klienci są bardzo rozczarowani, ale autorów to już nie interesuje. Z ich punktu widzenia biznes się udał, a to przecież najważniejsze.
Koronnym przykładem w tym roku jest nazywana przez mnie tzw. bańka deweloperska, która skutecznie rozregulowała mieszkaniowy rynek pierwotny i wtórny.
Rzeczoznawcą majątkowym też od lat się do głowy kładzie, że lokalizacja to główny czynnik wzrostu wartości nieruchomości.
Myślę, że nie słusznie, dla mnie po latach doświadczeń i setek oględzin „super lokalizacji” najważniejszym elementem stanowiącym o rentowności przyszłej inwestycji jest jej funkcjonalność. Kupując, np. kamienicę w nie najmodniejszej dzielnicy miasta a umiejętnie wykorzystując drzemiące w niej zasoby, możemy nie tylko uzyskać stałe i dobre dochody, ale i pomału wpływać na sąsiedztwo. Przyczyni się to na pewno do budowy pozytywnej lokalizacji.
Moim zdaniem funkcjonalność nieruchomości jest dużo ważniejsza od lokalizacji, na kolejnym miejscu stawiam na jej zarządzanie. Właściwe zarządzanie nieruchomością nie tylko parzcież podniesie jej wartość. Niestety błędy w sztuce zarządzania nieruchomościami ujawniają się dopiero po latach ze szkodą dla nieruchomości i właściciela.
Lokalizacja to nie wszystko, nieruchomości obronią się same oczywiście przy pomocy fachowców.
Tomasz Błeszyński Doradca Rynku Nieruchomości
2007-09-23
