Czy umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, zawarta z osobą, która nie posiada licencji zawodowej, choć działa na rynku, jako pośrednik, jest ważna?
Jeden z naszych czytelników spisał umowę z pośrednikiem, który - jak się później okazało - pracował bez wymaganej prawem licencji. Czytelnik postanowił, więc umowę zerwać. Agent oświadczył mu wtedy, że zapisy zawarte w umowie (chodziło głównie o wypłatę prowizji w sytuacji, gdy klient sprzeda mieszkanie bez udziału pośrednika) i tak są wiążące. Czy rzeczywiście?
O interpretację przepisów poprosiliśmy ekspertów z Departamentu Regulacji Rynku Nieruchomości Ministerstwa Infrastruktury.
- Umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest umową cywilnoprawną, zatem podlega kontroli w zakresie zgodności z ogólnymi zasadami prawa cywilnego. Wiąże strony dopóki nie zostanie przez nierozwiązana lub wzruszona w postępowaniu przed sądem powszechnym. W opisanej sytuacji, w celu wzruszenia umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, można rozważyć zastosowanie art. 58 k.c., i na jego podstawie żądać unieważnienia umowy, jako sprzecznej z ustawą o gospodarce nieruchomościami. Pod uwagę można wziąć również art. 84 - 88 k.c., które dotyczą wad oświadczenia woli i możliwości uchylenia się od ich skutków - twierdzą eksperci z Ministerstwa Infrastruktury.
Warto wiedzieć, że pośrednictwo w obrocie nieruchomościami reguluje ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.). Zgodnie z jej art. 179 pośrednictwem w obrocie nieruchomościami jest działalność zawodowa, wykonywana przez pośredników na zasadach określonych w ustawie. Przy czym pośrednikiem jest osoba fizyczna, posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów rozdziału 4 działu V omawianej ustawy. Stroną umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami może, więc być licencjonowany pośrednik lub przedsiębiorca, który zatrudnia takiego pośrednika bądź współpracuje z nim na podstawie umów cywilnoprawnych.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 180 ust. 3 wskazuje elementy, które powinna zawierać umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Są to m.in.: wskazanie pośrednika i numeru jego licencji zawodowej oraz oświadczenie pośrednika o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Grażyna Błaszczak Rzeczpospolita 03-01-2006
Dłuższy termin dla pośredników
Sejm przedłużył o rok, czyli do końca 2006 r., ostateczny termin ubiegania się o licencje w zakresie pośrednictwa lub zarządzania nieruchomościami, posłowie znowelizowali, bowiem ustawę o gospodarce nieruchomościami. Wydłużenie czasu ubiegania się o licencje zarządcy lub pośrednika dotyczy osób, które już ukończyły wymagany kurs, ale mogą nie zdążyć dopełnić niezbędnych formalności z powodu opóźnień resortu gospodarki. Ustawa reguluje sytuację kilku tysięcy osób z wykształceniem średnim i wyższym, które ukończyły kursy wymagane do uzyskania licencji w zakresie pośrednika lub zarządcy nieruchomości. Zgodnie z ustawą do uzyskania licencji wymagane są: kurs, praktyki zawodowe, złożenie wniosku o dopuszczenie do postępowania kwalifikacyjnego oraz zdanie egzaminu państwowego. W obecnym stanie prawnym osoby te miały czas na złożenie wniosku o dopuszczenie do postępowania kwalifikacyjnego do końca 2005 r. Jak jednak wskazują wnioskodawcy projektu nowelizacji, na skutek zmian organizacyjnych w resorcie gospodarki zainteresowani przez pół roku nie mogli przystąpić do praktyk zawodowych. Oznacza to, że przez opóźnienia w resorcie mogli nie zdążyć wypełnić wszystkich formalności, co naraziłoby ich na straty materialne. Dlatego posłowie zaproponowali przedłużenie tego terminu o rok, aby każdy, kto ukończył kurs, zdążył spełnić wszystkie wymagania ustawowe. Ustawa trafi teraz do Senatu, ma wejść w życie 14 dni od dnia ogłoszenia. GB
UMOWA TYLKO Z POŚREDNIKIEM
Marcin Jańczuk rzecznik prasowy spółki Polanowscy Nieruchomości -
Sytuację, w której umowę pośrednictwa podpisuje pracownik agencji nieruchomości bez uprawnień zawodowych pośrednika, uważam za niedopuszczalną. Tylko licencjonowany pośrednik posiada, w świetle prawa, uprawnienia pozwalające m.in. na pośredniczenie w nabywaniu i zbywaniu nieruchomości.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje jednak możliwość wykonywania czynności pomocniczych przez osoby nieposiadające uprawnień. Czynności te są wykonywane pod nadzorem licencjonowanego pośrednika, który ponosi odpowiedzialność za działania swoich współpracowników i powinien być na taką okoliczność ubezpieczony.
Czynnością pomocniczą mogą być na przykład oględziny mieszkania, selekcja ofert, pomoc w kompletowaniu dokumentów itp. Praktyka wielu agencji nieruchomości wykazuje, że takie sytuacje zdarzają się dość często
Umowa pośrednictwa musi być podpisana przez pośrednika odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, więc licencjonowanego, a nie osobę odbywającą praktyki zawodowe.
Zawsze trzeba pamiętać, że tylko licencjonowany pośrednik może, więc być sygnatariuszem takiej umowy.
SPRAWDŹ UPRAWNIENIA
Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości, prezes Europejskiego Instytutu Gospodarczego
Przed podpisaniem umowy należy sprawdzić, czy pośrednik posiada wymagane ustawą o gospodarce nieruchomościami uprawnienia i ubezpieczenia. Jeśli jednak ktoś tego nie zrobi, a potem okaże się, że pośrednik nie jest licencjonowany, można dochodzić swych praw odszkodowawczych.
Jeśli wystąpiła szkoda swoich praw możemy dochodzić na drodze sądowej. Pośrednikowi wykonującemu zawód bez licencji grożą następujące sankcje: areszt, ograniczenie wolności albo kara grzywny.
Trzeba też pamiętać, że tej samej karze podlega przedsiębiorca, który powierza wykonywanie czynności pośrednictwa osobie nieposiadającej uprawnień zawodowych (licencji).
