Telefony i adresy biur pośrednictwa można znaleźć w lokalnej prasie, Internecie, a nawet na płotach czy przystankach autobusowych. Ogłoszenia są już pewną wskazówką, czy z firmą warto rozmawiać. Bezpieczniejsze są takie, które zawierają nazwę firmy oraz adres do niej. Oferta z samym numerem komórkowym sugeruje, że ogłoszenie mogła dać osoba prywatna czy agencja zajmująca się handlem nieruchomościami przypadkowo, nieprofesjonalnie.
Spotkaj się w biurze
Najlepiej, gdy pierwszy kontakt z agencją odbywa się w biurze i dobrze świadczy o firmie, jeśli na takie spotkanie zaprasza. Choć to dla poszukującego domu dodatkowa fatyga, jest to też okazja, by zapoznać się z firmą bliżej i omówić ważne kwestie w odpowiednich warunkach. Spotkanie w siedzibie agencji ujawnia użyteczne informacje o firmie i umożliwia pełniejszą jej ocenę (np. budząca zaufanie lokalizacja, przed wejściem szyld, a nie odręcznie napisana kartka, nowoczesne wyposażenie oraz komfort i czytelne procedury obsługi). Jeśli klient spotyka się z agentem od razu pod oferowanym domem, oszczędza czas, ale traci możliwość bliższego poznania firmy.
W biurze agencji należy zapoznać się z cennikiem usług, a więc dowiedzieć się, za co dokładnie trzeba będzie zapłacić. Cennik - jednoznaczny i solidny - powinien precyzyjnie określać zakres świadczonych usług z zasadami kalkulowania kosztów.
Sprawdź papiery agencji...
Dokumentem, którym powinna się legitymować każda legalnie działająca agencja nieruchomości, jest zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej. Przed rozpoczęciem rozmów warto poprosić o ten dokument. W odpisie z rejestru dobrze jest sprawdzić, czym się firma dokładnie zajmuje. Jedno profilowość jest lepsza od melanżu różnych branż i zakresów działalności.
Na korzyść agencji świadczy przynależność do lokalnego stowarzyszenia pośredników w obrocie nieruchomościami, które jest zrzeszone w Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. Stowarzyszenia mają za zadanie dbać o poziom usług lokalnych rynków nieruchomości. Członkostwo w nich nie jest obowiązkowe: oznacza, że agencja chce przestrzegać zasad przyjętych przez środowisko. Ewentualne skargi na działanie agencji można składać do takiego stowarzyszenia.
Od 1 stycznia 2001 r. agencje mają obowiązek ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody, jakie mogą powstać w związku z zawodowym wykonywaniem czynności pośrednictwa. Warto spytać, czy agencja ma takie ubezpieczenie i poprosić o numer polisy. Informacja o ubezpieczeniu OC powinna się też znaleźć w umowie pośrednictwa.
...i papiery agenta
Od 1 stycznia 2002 r. agenci nieruchomości mają obowiązek uzyskać licencję zawodową, by wykonywać zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami. Pośrednikom wykonującym ten zawód bez licencji grozi grzywna w wysokości 5 tys. zł. Klient może prosić agenta o okazanie licencji; jej numer powinien być podany w umowie pośrednictwa.
Licencje przyznawane są przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, a agenci z licencją wpisywani są do centralnego rejestru pośredników w obrocie nieruchomościami. Ich lista publikowana jest w Dzienniku Urzędowym UMiRM; można ją też znaleźć na stronie internetowej urzędu.
Gdzie pytać o pośrednika?
O tym, czy agent ma licencję, można się, oczywiście, dowiedzieć, pytając go o to osobiście. Można to również sprawdzić:
- w Urzędzie Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast: ul. Wspólna 2, 00-926 Warszawa, tel. 0*22 661 81 11 lub na stronach internetowych: www.umirm.gov.pl,
- w Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości: ul. Śliska 52, 00-826 Warszawa, tel. 0*22 825 39 56, 654 58 69, 654 58 71 lub na stronach internetowych: www.pfrn.pl
- w lokalnym stowarzyszeniu pośredników.
Zdarza się, więc, że w jednej firmie działają osoby bez licencji, za które odpowiedzialność zawodową biorą licencjonowani pośrednicy.
Wymagaj od agenta
Pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien być dyspozycyjny - dostępny także poza godzinami pracy biura - i kompetentny - mieć niezbędną wiedzę z zakresu budownictwa, architektury, prawa, podatków, marketingu, a nawet psychologii. Powinien także znać lokalny rynek nieruchomości oraz umieć pomóc klientowi w podjęciu decyzji o kupnie domu. Należy też od niego oczekiwać pomocy w przygotowaniu kompletu dokumentów dotyczących kupowanego obiektu (m.in. aktu własności oraz odpisu z księgi wieczystej - jeśli jest założona dla danej nieruchomości).
Gdzie wnieść skargę na pośrednika?
Licencjonowany pośrednik podlega odpowiedzialności zawodowej. Jeśli nie przestrzega przepisów prawa, nie stosuje się do standardów zawodowych oraz narusza zasady etyki, można wnieść na niego skargę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, która działa przy Prezesie UMiRM. Decyzją Prezesa Urzędu taki pośrednik może zostać ukarany. Najsurowsza z kar dyscyplinarnych to pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie dopiero po upływie trzech lat.
Pracownik agencji ma obowiązek sprawdzić, czy interesująca klienta oferta jest aktualna i dopiero wtedy wydać jej adres. Następnie powinien umówić go na spotkanie, pojechać z nim na miejsce oraz w razie potrzeby służyć pomocą w negocjacjach.
Spisz umowę
Zakres pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa zawarta z pośrednikiem umowa. Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami powinna być ona zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Uwaga: nigdy nie należy podpisywać umowy bez czytania i wnikliwego zapoznania się z jej treścią. Jeśli coś jest niejasne i może być różnie interpretowane, trzeba poprosić o wyjaśnienia. Zawsze też warto pokazać umowę prawnikowi.
Umowa o pośrednictwo jest umową starannego działania. Powinna zawierać szczegółowe warunki przeprowadzenia określonej transakcji. Do umowy pośrednictwa stosuje się zasada swobody zawierania umów - strony same kształtują jej treść i mogą negocjować każdy zapis. Podstawowe jednak informacje, jakie powinny się w umowie znaleźć, to:
- dokładne dane dotyczące stron umowy, czyli agencji nieruchomości oraz osoby poszukującej ofert sprzedaży domu,
- określenie czynności, jaką ma wykonać agencja,
- wysokość i tryb płatności prowizji,
- okres, na jaki umowa zostaje zawarta - najlepiej, by zawarta była na czas oznaczony, kilkumiesięczny - biuro, któremu zależy na kliencie, będzie zobligowane do postępu działania.
Uwaga:, jeśli agencja wymaga kaucji, jako zabezpieczenia prowizji, w umowie powinna pojawić się informacja o tym, jak będzie rozliczona czy zwrócona, (gdy dojdzie do transakcji, np. powinna zostać zaliczona na poczet prowizji). Należy zażądać pokwitowania takiej wpłaty na rzecz agencji - zresztą dobrze jest trzymać się zasady, że opuszczając biuro nieruchomości, powinno się mieć w ręku pokwitowanie czy rachunek za każdą wpłaconą należność.
Prowizja najważniejsza
Zarówno dla klienta, jak i dla pośrednika szczególnie ważne są zapisy dotyczące prowizji, a więc powinny one być wyjątkowo precyzyjne. Najczęściej stosuje się stawki procentowe w przedziale 1-3% wartości nieruchomości, a więc jeśli kupowany dom jest wart 150 tys. zł, prowizja może wynieść 4,5 tys. zł.
Najlepiej dokładnie określić, w jakich sytuacjach prowizja przysługuje i czego w ramach tej opłaty można wymagać od biura nieruchomości. Pośrednik pobiera prowizję za to, że znajdzie swojemu klientowi kontrahenta, (czyli doprowadzi np. do zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości wskazanej przez biuro.
Z czym do rzecznika?
Jeśli istnieje podejrzenie, że agencja nieruchomości postępuje nieuczciwe, należy zwrócić się o pomoc do miejscowego biura rzecznika konsumentów. Klient ma prawo dochodzić swoich praw w ciągu 10 lat (nawet, jeśli w umowie z pośrednikiem pojawi się zapis, że termin dochodzenia roszczeń wynosi np. rok, takie postanowienia umowy są nieważne, ponieważ 10-letni okres przedawnienia roszczeń jest uregulowany ustawowo). Rzecznikowi przysługuje prawo wytaczania sprawy w imieniu poszkodowanego konsumenta.
Uprawnienia kontrolne przysługują również Państwowej Inspekcji Handlowej, która to sprawdza czy dana firma spełnia wymogi stawiane min. przez Ustawę o działalności gospodarczej, Ustawę o gospodarce nieruchomościami.
Podstawa prawna: Ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. – jt. Dz.U. z 2000 r. nr 46, poz. 543
Agnieszka Korzeniewska Gazeta Wyborcza 21-01-2003
Za pomoc w opracowaniu materiału dziękujemy Panu Tomaszowi Błeszyńskiemu, Rzecznikowi Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
