Głód mieszkań winduje ceny, a klienci tak jak w pierwszych latach naszej gospodarki rynkowej kupują „dziurę w ziemi”, czyli mieszkania, które są jeszcze na deskach kreślarskich.
Rynek apartamentowy w Polsce ma zaledwie kilkanaście lat i dopiero teraz jego rozwój nabrał dużego tempa, po przyspieszeniu wywołanym przez przyjęcie Polski do Unii Europejskiej. Pogoń za europejskim standardem powoduje też wzrost cen – jeszcze nie europejskich.
Apetyt na mieszkania wcale nie zwiększa podaży na rynku, a deweloperzy zbijają kokosy na apartamentowcach. Zdaniem specjalistów popyt na apartamenty będzie trwał jeszcze długo, bo potrzeba luksusu nie została jeszcze zaspokojona i przez kilkanaście najbliższych lat na pewno nie zostanie zaspokojona. Na tak chłonnym rynku deweloperzy o promocję nawet nie zabiegają, bo zanim budowa dobiegnie końca – prawie wszystkie lokale są już sprzedane. Przedsprzedaż jest na tyle dobrym interesem, a ceny tak szybko rosną, że coraz częściej zdarzają się przypadki zrywania przez deweloperów przedwstępnych umów i wypłacania kar umownych tylko po to, aby sprzedać ten sam lokal następnego dnia za znacznie wyższą cenę. Taka praktyka jest też możliwa również dlatego, że ok. 1/3 apartamentów to biznesowe inwestycje nabywców – lokale do wynajmowania w przyszłości.
Apartamentowce budowane są najczęściej w starych częściach wielkich miast albo w dzielnicach, gdzie otoczeniem dla nowych budynków będzie zieleń albo specjalnie atrakcyjne położenie w centrum. Specjaliści od marketingu nieruchomości twierdzą, że można wylansować każdą lokalizację i jest to tylko kwestia wmówienia klientom, że to miejsce jest szczególne. W Warszawie takie przykłady są dobrze widoczne na Saskiej Kępie i Żoliborzu, gdzie wille sąsiadują z tanimi blokami, a ceny cały czas biją rekordy – właściwie bez racjonalnego uzasadnienia.
Deweloperzy budujący apartamentowce w tych aglomeracjach na brak popytu na pewno długo jeszcze nie będą narzekali. Biznes, zwłaszcza zagraniczny, lokuje się przeważnie właśnie w tych miastach, a to w naturalny sposób tworzy popyt na apartamenty dla obcokrajowców, którzy w Polsce są tylko czasowo.
Złota 44
Z najnowszych inwestycji najbardziej spektakularna powstanie w stolicy, gdzie przy ulicy Złotej 44, nieopodal Pałacu Kultury i Nauki, biurowców Rondo I i Warsaw Financial Center oraz budzącego wiele kontrowersji kompleksu biurowo-handlowego Złote Tarasy powstaje projekt Złota 44. Luksusowy 54-piętrowy wieżowiec z reprezentacyjnym lobby, poziomem rekreacyjno-wypoczynkowym, wewnętrznym strzeżonym parkingiem i eleganckimi butikami będzie mieścił 251 apartamentów.
Projekt wykonany przez Daniela Libeskinda łączy wysokiej klasy polerowany beton z nierdzewną stalą i drewnianymi wykładzinami, tworząc elegancką przestrzeń XXI wieku. Luksus i elegancja będą widoczne nawet w windach kursujących z poziomu parkingu do poszczególnych apartamentów (na najwyższe piętra będą kursowały szybkie windy wysokościowe).
Ósme piętro, na które wstęp będą mieli tylko mieszkańcy wieżowca, projektant przeznaczył na luksusowo wyposażone pomieszczenia do aktywnego wypoczynku i rekreacji. Na tym poziomie będą: pierwszy w stolicy 25-metrowy basen pływacki, sauna, gabinet masażu i klub fitness z siłownią i salami do ćwiczeń. Jest to również poziom tarasu i przylegających do niego pomieszczeń, w których będzie można organizować przyjęcia.
O apartamentach standardowo wyposażonych w komputerowe systemy zarządzania łączące wszystkie funkcje kontrolne i sterujące trzeba jeszcze powiedzieć, że mają 2,95 m wysokości, pełne wyposażenie w kuchni otwartej na salon, a sypialnie są połączone z łazienkami i garderobami. Do standardu należy też klimatyzacja. Wykończenie jest tradycyjnie luksusowe, ale klient będzie miał wiele możliwości wyboru, na przykład koloru drewnianych podłóg, koloru kuchennych szafek i blatów. Inne, przygotowane na specjalne życzenie będą tylko apartamenty na IX piętrze, przy nich będą zaprojektowane przez profesjonalistów... ogrody. Jedyny w swoim rodzaju będzie też apartament na najwyższym, 54. piętrze. Mieszkańcy tego jedynego w swoim rodzaju penthouse’u będą mieli do dyspozycji na dachu ogrodowy taras z widokiem na Pałac Kultury i Nauki.
Orco Property Group – inwestor projektu Złota 44 – jest doskonale znany na rynku nieruchomości i hotelarstwa w Europie Środkowej, wybiera zawsze najlepsze lokalizacje w centrum miast, oferując zawsze swoim klientom parkingi, baseny, kluby fitness i inne udogodnienia. Kilkanaście tysięcy euro za 1 mkw. w tym wieżowcu to cena zapierająca dech w piersiach, ale tyle kosztuje prestiż i luksus.
Wilanów I
W stolicy można też kupić apartament znacznie taniej, bo płacąc za 1 mkw. również kilkanaście tysięcy, ale złotych i to za najdroższy lokal. Taką ofertę ma nowy w Warszawie deweloper B.S.R. Polska Wilanów, który rozpoczyna inwestycję „Wilanów 1” u zbiegu ulic Królowej Marysieńki i Płaskowickiej, w reprezentacyjnej zachodniej części Wilanowa. Pierwszy budynek ma tylko 4 kondygnacje i znajdzie się w nim prawie 200 apartamentów, a cały projekt jest przygotowywany na wybudowanie do 2012 r. ponad 2,5 tys. mieszkań. W pierwszej fazie budowy powstanie najwięcej mieszkań typowych, 3-pokojowych o powierzchni od 70 do 100 mkw. Będą też lokale dwupokojowe (40-60 mkw.) oraz po kilka pięciopokojowych apartamentów o powierzchni ok. 150 mkw. i dla równowagi kilka 40-metrowych mieszkań jednopokojowych – efekt współpracy izraelskiego biura architektonicznego BLK Architects i warszawskiego studia Szymborski & Szymborski. Mieszkania będą bardzo przeszklone i wyższe (2,9 m) od standardowych, a apartamenty będą jeszcze wyższe (3,4 m). W standardowych rozwiązaniach nie zabraknie też klimatyzacji.
Spółka B.S.R. Polska Wilanów została założona przez B.S.R. Europe i Star Enterprise. B.S.R. Europe z powodzeniem inwestowała już w Polsce w projekty mieszkaniowe i podejmowanie się inwestycji w innych miastach, co jest chyba najlepszym potwierdzeniem, że polski rynek nieruchomości jest atrakcyjny dla zagranicznych inwestorów i nie są to bynajmniej pojedyncze projekty, a długofalowe plany, zakładające wieloletnie wieloetapowe inwestycje.
Projekt całego osiedla „Wilanów One” przewiduje powstanie nie tylko budynków mieszkalnych, ale również klubów fitess, SPA, kawiarni, restauracji.
Poza Warszawą
W Warszawie apartamentowiec powstaje w najbardziej prestiżowym miejscu, projektowane w Gdyni wieże będą stały niewątpliwie najbliżej morza. Wrocław nie może być oczywiście gorszy i on również ma swoje „naj...” – najwyższy kompleks apartamentowy w Polsce. LC Corp SA należący do Leszka Czarneckiego buduje w centrum Wrocławia, przy głównej arterii, kompleks apartamentowy, którego najwyższa część będzie miała wysokość ponad 200 m. Od piętra 4. do 50. będą apartamenty przy czym projektanci (warszawskie biuro projektowe B&G) na 21. piętrze ulokowali restaurację, z której będzie można podziwiać panoramę miasta. Cała inwestycja obejmuje 6 budynków o łącznej powierzchni przekraczającej 300 tys. mkw., z czego ponad 91 tys. mkw. zajmą luksusowe apartamenty, 36 tys. mkw. biura o bardzo wysokim standardzie (A+), a prawie 52 tys. mkw. przeznaczono na powierzchnię handlową, usługową i rekreacyjną, w której rozlokują się luksusowe butiki, kawiarnie, restauracje, kluby fitness, baseny i egzotyczny ogród zimowy. Ile będzie kosztował 1 mkw. w tej inwestycji jeszcze nie wiadomo, a ponieważ standard ma być wysoki, więc nie należy spodziewać się, że będzie tanio. Zaplanowana na 4 lata inwestycja ma kosztować 400 mln USD.
Lech Piesik Gazeta Bankowa Gazeta Bankowa 01.12.2006 r.
Cechy charakterystyczne apartamentu:
- budynek wznoszony metodą tradycyjną z materiału budowlanego powszechnie uważanego za materiał wysokiej klasy, przyjazny dla zdrowia;
- doskonała lokalizacja – prestiżowa dzielnica (dla nabywców inwestujących w nieruchomości równie ważnym kryterium jest miasto, w którym jest budynek);
- doskonała komunikacja do ośrodków kultury i życia towarzyskiego, rozpoznawalne i łatwe do zidentyfikowania sąsiedztwo – np. charakterystyczne budynki, atrakcyjne parki, znane kluby itp.;
- niebanalna architektura – sygnowana przez znanych i cenionych architektów;
- przestronne lobby z recepcją;
- bezpieczeństwo – ochrona;
- dodatkowe funkcje – basen, fitness, sauna;
- dodatkowe serwisy dla mieszkańców – consierge, drobne naprawy, sprzątanie lokalu itp.;
- klatka schodowa widna – doświetlona światłem naturalnym (okna, świetlik);
- materiały wykończeniowe części wspólnych o najlepszych parametrach technicznych – z najwyższej półki;
- minimalna powierzchnia – nie mniejsza niż 70 mkw.;
- nowoczesne rozwiązania techniczne i teletechniczne – elementy BMS, centralna klimatyzacja, możliwość podłączenia klimatyzacji indywidualnej;
- skala realizacji – zwykle zabudowa kameralna o charakterze willowym (20-30 lokali – kryterium dla niskiej zabudowy);
- widok z okna – widok mało atrakcyjny obniża klasę apartamentu;
- winda z poziomu garażu – pożądana panoramiczna lub inna stanowiąca dodatkowo element dekoracyjny;
- wysoki poziom prywatności – nie więcej niż 2-3 lokale na piętrze;
- duże balkony lub tarasy, ogrody zimowe, użytkowe zielone dachy itp.;
- duże otwory okienne, wysoka jakość ślusarki okiennej – okna drewniane lub drewniano-aluminiowe, przesuwane;
- funkcjonalność apartamentu – rozkłady, przestrzeń, organizacja przyłączy;
- odrębna, widna kuchnia z możliwością wydzielenia spiżarni lub dodatkowego pomieszczenia technicznego;
- poczucie przestrzeni, która jest domeną mieszkań w klasie „apartament” – kilkudziesięciometrowy szeroki hol na planie kwadratu, dobrze doświetlony;
- podziemny garaż, miejsca stacjonarne dostępne dla aut o ponadstandardowych wymiarach – warunek konieczny (wskazane uzupełnienie parkingu o usługę podziemnej myjni aut, miejsca na sprzęt sportowy taki jak deska surfingowa i rowery oraz dostępna indywidualna piwnica);
- wyznaczone dla gości miejsca do parkowania – zatoczki parkingowe, ale nie w centralnej części budynku, konieczny podjazd dla taksówek;
- wysokość mieszkań – minimum 2,85 m (preferowane 3 m);
- drzwi wejściowe do lokalu i drzwi wewnętrzne o ponadstandardowej wysokości i szerokości, zachowanie standardów estetycznych i standardów bezpieczeństwa;
- zachowanie minimalnych powierzchni pomieszczeń – sypialnia ok. 20 mkw., salon 30 mkw., łazienki.
źródło: analitycy Reas Konsulting
Waldemar Majewski, General Manager B.S.R. Polska Wilanów:
– Zdecydowaliśmy się na inwestycje w Polsce ze względu na przekonanie o bardzo silnych fundamentach wzrostu rynku mieszkaniowego w Polsce. Jednak decyzja o zaangażowaniu B.S.R. w Polsce nie jest kwestią ostatnich miesięcy. Jesteśmy w Polsce (co prawda pod inną nazwą) już od kilku lat. Wkraczaliśmy na polski rynek na zupełnie innym etapie cyklu koniunkturalnego i doświadczenia wyniesione z tego okresu bardzo się nam przydają, zwłaszcza teraz, gdy poprawiła się koniunktura.
I przed kilku laty, i teraz siła popytu na mieszkania w Polsce wynika przede wszystkim z ich strukturalnego braku. I nie ma większego znaczenia, czy jest to brak 1,5 czy 3 mln mieszkań. Nie jest też ważne, czy są to deklaracje ze strony oficjalnych kół, czy też ze strony komercyjnych podmiotów albo analityków. Nie ma również znaczenia, jak będziemy liczyć gospodarstwa domowe i czy na przykład będziemy uwzględniać dewastację substancji budynków już istniejących. Równać chcemy do Europy, a ta wskaźniki mieszkalnictwa ma dużo lepsze. Jeśli ktoś przewidział, że w momencie, gdy po stronie popytowej pojawią się: dobra koniunktura zwiększająca zdolność kredytową społeczeństwa (a wskaźniki zadłużenia też mamy nadal sporo niższe niż w Europie Zachodniej) i efekty konwergencji czyli większe możliwości inwestowania z zagranicy, „portfelowe” traktowanie nieruchomości również mieszkalnych i nawet czysto spekulacyjne zakupy, to chęć zwiększenia zaangażowania się w Polsce jest oczywista.
Jesteśmy przekonani, że najlepsza perspektywa rysuje się przed segmentem mieszkań o podwyższonym standardzie. I tu jest siła Warszawy, jako miasta o najgłębszym rynku, o największej sile nabywczej i o biznesowych konotacjach owocujących właśnie chęcią podwyższenia standardu jakim się otaczamy. B.S.R. przez ponad 40 lat zapracował na opinię rzetelnego i wiarygodnego dewelopera – a taką opinię najlepiej potwierdzać na dobrym produkcie dla wymagającego klienta.
Poza tym nasze plany są związane z największymi polskimi aglomeracjami: Trójmiastem, Krakowem, Wrocławiem. Oczywiście lista nie jest zamknięta. Interesują nas jednak duże projekty w atrakcyjnych lokalizacjach, w wysokim standardzie i oparte o schemat budynków tzw. wielorodzinnych.
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości:
– Rynek pierwotny rozwija się dynamicznie, deweloperzy nowe inwestycje sprzedają jeszcze na etapie realizacji i ceny ciągle rosną. Zakupem nieruchomości zainteresowani są klienci zarówno krajowi, jak i zagraniczni, przy czym należy zwrócić uwagę na coraz większe zainteresowanie naszych sąsiadów zza wschodniej granicy. Na rynek wchodzą zamożni klienci traktujący te zakupy jak inwestycje z możliwością uzyskiwania przychodów z najmu.
Rynek wtórny rozwija się jeszcze dynamiczniej, a powodem jest duży wzrost cen na rynku pierwotnym. Mieszkania kupują raczej młodzi ludzie o średnim statusie materialnym korzystając z kredytów hipotecznych, które ciągle mają liczne ukryte pułapki. Powodzeniem cieszą się od lat mieszkania dość dobrze położone w dobrze utrzymanych blokach, najczęściej 2-pokojowe o pow. 50 mkw. lub 3-pokojowe o niewiele większym metrażu. Wzrasta też popyt na mieszkania dla młodych studentów, bo dla rodziców, którzy je finansują jest to lepsze rozwiązanie niż najem.
Rynek wtórny domów jednorodzinnych jest od lat bardzo spokojny. Podaż tych nieruchomości jest bardzo duża począwszy od lokalizacji, stylu architektonicznego, powierzchni, standardu wykończenia i technologii czy wieku nieruchomości. Przy zakupie tych nieruchomości liczą się ich indywidualne cechy, no i oczywiście cena, która podlega znacznym negocjacjom od ceny wywoławczej. Główną wadą tego rynku jest to, że często kupujemy dom wybudowany w już niemodnych i niepraktycznych standardach. Moda na materiały budowlane zmienia się błyskawicznie i praktycznie nawet dwa razy w ciągu roku pojawiają się nowości. To powoduje, że decyzje o takim zakupie nie są łatwe i bardzo trzeba uważać, bo remont takiej nieruchomości może być nie tylko bardzo pracochłonny, ale również kosztowny.
Rynek najmu jest oczywiście alternatywą, taką protezą rynku kupna-sprzedaży. Korzystają z niego ludzie mniej zamożni i ci, którzy pracują w obcych miastach. Co prawda Ustawa o ochronie praw lokatorów została znowelizowana, ale i tak jest niedoskonała i pozwala na nierówne traktowanie właściciela i najemcy. Rynek najmu mieszkań jest podzielony na segment tzw. tanich mieszkań i segment apartamentów wynajmowanych przez firmy zarówno zagraniczne, jak i krajowe dla kadry menedżerskiej. Tych najemców interesują lokale dobrze zlokalizowane i komfortowo wykończone. Ich podaż jest niewielka, a popyt w gospodarczo rozwijających się miastach rośnie. Cena zresztą też.
Gazeta Bankowa 01.12.2006 r.
