Z Tomaszem Błeszyńskim, doradcą rynku nieruchomości rozmawia Zofia Krupa.
Przybywa seniorów, którym emerytura nie wystarcza na życie. Często jedynym majątkiem, jaki mają, są domy lub mieszkania. Niejednokrotnie za duże dla jednej osoby i drogie w utrzymaniu. Jakie jest wyjście z tej sytuacji?
- Najprostsze rozwiązanie to zamiana dużego, drogiego w utrzymaniu lokum na mniejsze i tańsze. Osoba, która ma rodzinę, może spróbować się porozumieć z dziećmi czy wnukami. Może zgodzą się przejąć lokal, a dla dziadka czy babci przygotują bardziej ekonomiczne mieszkanie. Senior może też przepisać lokal na wnuczka, zachowując prawo do dożywocia, a wnuczek w zamian za darowiznę zobowiąże się płacić czynsz, czy przeprowadzać remonty. Znam przypadki, że podobne umowy są zawierane między osobami niespokrewnionymi.
A jeśli ktoś nie chce zamieniać mieszkania na mniejsze? I nie ma rodziny, która mogłaby pomoc?
- Może poszukać instytucji finansowej, która daje dożywotnią rentę w zamian za mieszkanie. Ale to rozwiązanie bardzo radykalne, gdyż łączy się z utratą prawa do nieruchomości. Fundusz kupuje od seniora dom czy mieszkanie. Podpisuje z nim umowę, w której zobowiązuje się do comiesięcznego wypłacania określonej kwoty. Jej wysokość to kwestia umowna, zależy od takich czynników, jak wartość nieruchomości, wiek seniora czy jego płeć.
Przy takim rozwiązaniu były właściciel zachowuje prawo do korzystania z lokum, które dopiero po jego śmierci przechodzi we władanie funduszu. Ale staje się już tylko lokatorem, a to oznacza, że traci kontrolę nad lokalem i możliwość wpływania na swój byt.
Na co trzeba zwrócić uwagę, zawierając taką umowę?
- Takie decyzji nie można podejmować w sytuacji przymusowej, bo może się zdarzyć, że druga strona narzuci niekorzystne warunki, na przykład zaniżając wycenę mieszkania. Firmy, które ich udzielają, to instytucje para bankowe, a to oznacza, że nie są kontrolowane przez Komisję Nadzoru Finansowego. Trzeba też pamiętać, że renta hipoteczna to bardzo młody produkt, umowy zawierane są od niedawna, dlatego nie wiadomo jeszcze, jak się sprawdzi w naszych realiach. Na razie mamy tylko informacje, że ktoś zawarł umowę z funduszem, ale jeszcze nie wiemy, jak to działa w praktyce.
Jednym słowem, radzi pan zachować rozwagę?
- Mieszkanie to dla większości emerytów jedyny majątek i dorobek całego życia. Często dostali je lata temu po wielkich staraniach, a potem dzięki ciężkiej pracy wykupili na własność. Dlatego pozbywając się prawa własności, trzeba zachować ostrożność i rozsądek. Nie wolno takiej decyzji podejmować w sytuacji przymusu ekonomicznego czy zdrowotnego. Nie dawać się oczarować marketingowi i reklamie, ale wszystko sprawdzać. Dlatego trzeba sobie dać czas do namysłu, przejrzeć dostępne na rynku oferty, sprawdzić firmę, skonsultować propozycję ze specjalistami, albo, chociaż ze znajomymi. Rozwaga jest niezbędna, bo gdyby ktoś trafił na firmę nieuczciwą, albo taką, której powinęłaby się noga, to w najczarniejszym scenariusz mógłby nawet stracić dach nad głową.
Rząd nosi się z zamiarem wprowadzenia przepisów, które sankcjonowałyby kredyt z odwróconą hipotekę. Co to jest?
- To znane i sprawdzone na całym świecie rozwiązanie. Różni się diametralnie od koncepcji, o której mówiliśmy wcześniej. Zawieramy umowę z bankiem czy instytucją finansową, która zobowiązuje się wypłacać nam comiesięczna ratę, a jako zabezpieczenie przyjmuje nieruchomość. To bezpieczniejsze rozwiązanie, bo nie tracimy prawa do domu czy mieszkania. Bank przejmuje go na własność dopiero po naszej śmierci.
Przy odwróconym kredycie hipotecznym możemy przerwać umowę, spłacić do tej pory zaciągnięte zobowiązanie, a wtedy nie stracimy własności. Co ważne, takie rozwiązanie pozwala kontrolować system spłat i jeśli bank nie będzie się wywiązywał ze swojej części umowy, to my możemy się z niej wycofać.
Ale bank będzie też miał swoje wymagania, oczekując, że będziemy regularnie płacili czynsz i nie dopuścimy do pogorszenia się stanu lokalu.
Projekty przewidują, że po śmierci osoby, która zdecydowała się na odwróconą hipotekę, spadkobiercy będą mogli wykupić mieszkanie, spłacając kredyt?
- Tak, ale myślę, że to rozwiązanie nie będzie działać. W Polsce wciąż obowiązuje tradycyjny model rodziny, w której prawa do takiego majątku jak mieszkanie są przekazywane bliskim. Odwrócony kredyt hipoteczny to produkt przede wszystkim dla osób, które nie mają rodziny, są w poważnym konflikcie z bliskimi, albo wszyscy członkowie rodziny są w równie kiepskiej sytuacji finansowej, co senior. Nie sposób, więc sobie wyobrazić, aby nagle po jego śmierci byli w stanie spłacić kredyt.
Trudno mówić człowiekowi, który z trudem wiąże koniec z końcem, aby czekał. Ale w tym przypadku może warto poczekać?
- Zdecydowanie radzę poczekać, aż w polskim systemie prawnym będzie już kredyt z odwróconą hipoteką. Da on gwarancję zachowania prawa do nieruchomości, a udzielające ich instytucje mają być kontrolowane przez państwo. Prace nad odpowiednią ustawą trwają i wcześniej czy później zostanie on wprowadzony. Politycy mówią, że może się to stać jeszcze w tym roku.
Emerytury nie są wysokie, a koszty utrzymania rosną. Można, więc przypuszczać, że popularność takich produktów jak odwrócony kredyt hipoteczny będzie rosnąć ?
- Odpowiem przewrotnie: chciałbym, aby tak się nie stało, bo to oznaczałoby, że Polakom dobrze się powodzi, a emerytury, jakie dostają, wystarczają na dobre życie. Taki produkt doskonale się sprawdził w zamożnych społeczeństwach na przykład w Skandynawii, ale tam seniorzy są w zupełnie innej sytuacji. Nie decydują się na taki ruch, bo ciężko im związać koniec z końcem, ale chcą zyskać dodatkowe pieniądze i nie brać klasycznej linii kredytowej. Niejednokrotnie dysponują kilkoma nieruchomościami. Nie chcą żyć z najmu, ponosić ryzyka związanego z najemcami, wola przekazać mieszkanie funduszowi, który będzie im płacił raty.
Jeśli zdecydujesz się na zawarcie umowy z funduszem hipotecznym i dożywotnią rentę w zamian za mieszkanie, pamiętaj:
- nie podejmuj takiej decyzji w pośpiechu i w przymusowej sytuacji, daj sobie czas do namysłu;
- porównaj wszystkie oferty na rynku, sprawdź firmy, które je oferują;
- zasięgnij rady fachowca, albo, chociaż skonsultuj się ze znajomymi;
- zadbaj o to, aby w umowie z funduszem znalazły się zapisy zabezpieczające możliwość dożywotniego korzystania z nieruchomości i egzekucji, gdyby fundusz przestał płacić rentę;
- przy zawieraniu tego typu umów korzystaj z usług doświadczonego notariusza, który wyjaśni wszystkie niejasności.
Zofia Krupa „Magazyn 60+” 2013-09-30
