Nieruchomości: Można je kupować i sprzedawać tak, jak czyniono to od wieków. Można również inaczej – z lokatorem w środku, za emeryturę, a nawet wirtualnie.
Kilka lat temu głośna była historia pewnego Francuza, który kupił dom w zamian za dożywotnią rentę dla właścicielki. On był w kwiecie wieku – między czterdziestką a pięćdziesiątką, starowinka zaś – leciwa. Nowy właściciel zakładał, że lokatorka nie pożyje dłużej niż dwa, góra trzy lata. Pomylił się, niestety. Pani w dobrym zdrowiu przekroczyła setkę, a pechowy Francuz umarł przed nią... jako stary, schorowany człowiek.
A jednak umowy tego typu, mimo ryzyka, które się z nimi wiąże, a którego dowodzi opisana powyżej historia, są na świecie powszechnie praktykowane. Poza Polską, gdzie – jak zauważa Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, prezes Europejskiego Instytutu Gospodarczego – mało kto się na coś takiego decyduje.
Chyba że w grę wchodzą transakcje w rodzinie. Amerykanie natomiast idą jeszcze dalej. W ich kraju coraz więcej starszych ludzi decyduje się obciążyć hipotekę własnej nieruchomości na rzecz banku, w zamian za dożywotnią rentę. Mechanizm działa podobnie jak przy kredycie, ale nie spłaca się tu rat. Zwyczajnie – po upływie określonego w umowie terminu nieruchomość przechodzi na własność banku. Ten zaś już wcześniej wypłaca pieniądze – w całości lub w ratach – potrącając przy tym jednak opłatę serwisową (maksymalnie 2 proc. wartości nieruchomości) i prowizję, a także oprocentowanie. – W takiej sytuacji bank bierze pod uwagę wartość mieszkania i wiek właściciela: zwykle transakcja możliwa jest po przekroczeniu przez klienta 62. roku życia – tłumaczy Karol Wilczko, doradca finansowy z Open Finance.
– By taką możliwość zaoferować w Polsce, potrzebne byłyby jednak dodatkowe regulacje prawne. Po co zmieniać przepisy? Choćby dla bezpieczeństwa. – Przy okazji takiej umowy niezbędne jest ubezpieczenie, chociażby na wypadek, gdyby właściciel nieruchomości żył dłużej, niż wynika ze statystyk i potrzebował wyższej renty od skalkulowanej jako równowartość nieruchomości – uzasadnia potrzebę zmiany przepisów prawnych Karol Wilczko. Jego zdaniem, w Polsce z pewnością znaleźliby się na to chętni. – Ludzie w tym wieku zwykle nie mają zdolności kredytowej, a chcieliby mieć pieniądze nie tylko na życie, ale i na droższe przyjemności – tłumaczy.
– Można, oczywiście, sprzedać dom czy mieszkanie, ale to nie jest rozwiązanie, bo i tak w zamian trzeba kupić albo wynająć coś innego. Poza tym dochodzą jeszcze niedogodności związane z przeprowadzką. W dodatku renta hipoteczna nie jest opodatkowana. Według Karola Wilczko, wprowadzenie takiego systemu w Polsce jest zatem kwestią najwyżej kilku lat. Już dziś natomiast dostępny jest inny nowy produkt związany z inwestycjami w nieruchomości. Jednak w jego przypadku kupujący nie musi nawet widzieć na oczy ani obiektu, który kupuje, ani tych, którzy tam mieszkają lub prowadzą biznes. Mowa o funduszach nieruchomości. Dotychczas takie produkty inwestycyjne wprowadziły do oferty trzy towarzystwa: Skarbiec i BZ WBK, a także TFI BPH. Jako że są to fundusze zamknięte, a dwie pierwsze instytucje zakończyły subskrypcję w zeszłym roku, ich certyfikaty można teraz kupić tylko na giełdzie. Natomiast w przypadku BPH subskrybcja (planowana na miesiąc), potrwać ma do końca czerwca. – Trzeba było czasu, by przekonać ludzi, że to dobra inwestycja, dlatego fundusze nieruchomości zaczęły się pojawiać dopiero w zeszłym roku – tłumaczy Agnieszka Jachowicz, doradca inwestycyjny BZ WBK.
– Dodatkowe wątpliwości potencjalnych klientów wiązały się z tym, że zainwestowanych pieniędzy nie da się wyjąć z funduszu w dowolnym momencie. Nasza inwestycja np. zaplanowana jest na 8,5 roku. Nieruchomości nie są takie płynne, nie da się ich ani szybko kupić, ani szybko sprzedać. Ale, jak podkreśla Agnieszka Jachowicz, nie jest to produkt dla każdego. To forma dywersyfikacji ryzyka. Inwestorem nieruchomościowym można więc zostać na różne sposoby. Żeby zarobić, nie trzeba od razu kupować apartamentu i wynajmować go pracownikom ambasady Cypru czy Malezji. Czasy się zmieniają i pojawia się coraz więcej niekonwencjonalnych rozwiązań. Choć najpewniej akurat w Polsce nie od razu, jak było to już widać w przypadku funduszy nieruchomości, znajdą one zwolenników.
Póki co – jak podkreśla Tomasz Błeszyński – większość rodaków niechętnie myśli nawet o transakcji kupna nieruchomości związanej z umową dożycia. Dlaczego? Bo polscy inwestorzy są niecierpliwi. – Kupują głównie lokale na potrzeby własne lub pod wynajem – tłumaczy Błeszyński. – Nie chcą więc długo czekać, ale już od początku mieć klarowny stan prawny, a co za tym idzie – możliwość natychmiastowego korzystania z nieruchomości bądź wynajęcia jej chętnym po cenach rynkowych. Nawet jeżeli mieliby za taką możliwość zapłacić nieco więcej. To jednak nie oznacza, że „nie sprzedają się” obiekty z lokatorami. Wręcz przeciwnie – na ten rodzaj budynków, zwłaszcza gdy w grę wchodzą stare kamienice w centrach miast, jest rynek. I to nawet rosnący. Tyle tylko, że w takich obiektach lokatorem rzadko jest sam właściciel, który zwykle nieruchomość odzyskał i nie ma pieniędzy, by ją utrzymać (a cóż dopiero wyremontować i uczynić z niej źródło stałego dochodu). Takie domy nadal z reguły zajmują lokatorzy kwaterunkowi. O ile jeszcze kilka lat temu takie inwestycje przypominały kupowanie kota w worku, o tyle dziś są już dobrze przemyślane. I przygotowywane z uwzględnieniem wielu czynników. – Nabywcy liczą się z tym, że wyprowadzenie lokatorów potrwa nawet trzy lata, do tego dochodzi remont – tłumaczy Tomasz Błeszyński.
– Teoretycznie lokale zastępcze powinna zapewnić gmina. Ta jednak z reguły zasłania się tym, że ich po prostu nie ma. Bywa więc, że wyszukują je sami nabywcy. Teraz jednak ludzie, którzy chcą inwestować w stare budynki, nie kupują byle czego. Zwykle decydują się na kamienice ze świetną lokalizacją, w śródmieściu Warszawy czy Poznania, z parterami, które łatwo zaadaptować na lokale handlowo-usługowe. A że zazwyczaj taka nieruchomość ma lokatorów i kwalifikuje się do remontu, można za nią zapłacić nawet 50 proc. jej rzeczywistej wartości. Często o atrakcyjności takiego domu decyduje nie tylko jego cena. Po prostu – w najlepszych punktach miasta zwykle nie ma już działek do kupienia, a jeśli nawet są – pojawiają się problemy z planem zagospodarowania przestrzennego czy pozwoleniem na budowę, co bardzo wydłuża czas przygotowywania inwestycji. Nic więc dziwnego, że nabycie świetnie zlokalizowanej kamienicy, nawet zrujnowanej i z lokatorami, może być wręcz interesem życia.
Aleksandra Gieros Manager Magazin 2005-07-06
