Łódź tak jak inne miasta w Polsce jest miejscem, w którym można lokalizować inwestycje. Nie jest to szczególne zjawisko, decyduje tu po prostu czynnik ekonomiczny. W Łodzi jest jeszcze stosunkowo tanio. Począwszy od nieruchomości na pracownikach skończywszy. Firmy korzystając z chwilowego rozwoju gospodarczego szukają nowych tanich rynków.
Wiadomo nie od dzisiaj, że po hossie przychodzi bessa.
Kilka lat temu wszyscy chcieli być w Warszawie i tak też się stało, Stolica jest bardzo droga i do tego pęka w szwach. Inne miasta już na tym dobrze skorzystały i korzystają Wrocław, Poznań, Kraków, Trójmiasto, ożywił się Śląsk. I w końcu inwestorzy dostrzegli Łódź.
Z jednej strony do dobry znak, ale z drugiej taki niekontrolowany i chaotyczny rozwój w dłuższej perspektywie może zaszkodzić miastu, które straci swój unikalny charakter.
Władze nie szanują lokalnych przedsiębiorców, którzy mają kapitał i chęci by go tutaj zainwestować. W konsekwencji tracą tylko czas i pieniądze. Ich cierpliwość po prostu się kończy i szukają możliwości robienia biznesu w innych miastach, bardziej otwartych na współpracę. Urzędnicy zachłystują się każdym zagranicznym inwestorem, a lokalnych przedsiębiorców związanych z Łodzią czasem i od pokoleń przeganiają od okienka do okienka od drzwi do drzwi. Robiąc tym wielką szkodę dla lokalnego środowiska biznesowego jak i dla mieszkańców miasta. Ciągle nie ma jasno sprecyzowanej strategii rozwoju miasta ani przychylnego klimatu inwestycyjnego. Łodzi od lat brakuje też spójnego programu architektonicznego, inwestycje są prowadzone wyrywkowo. Wiele do życzenia pozostawia też uchwalanie lokalnego prawa i polityka podatkowa i przestrzenna.
Zagranicznym firmom oddaje się najlepsze nieruchomości za śmieszne pieniądze pod nie zawsze przemyślane pod względem lokalizacji i architektury inwestycje. Koronnym przykładem jest zmarnowanie pięknie położonej w Centrum Łodzi wielofunkcyjnej działki na szpetny budynek biurowy Philipsa z wielkim parkingiem. A kiedyś mówiono mieszkańcom, że ma tam stanąć filharmonia, która byłaby obiektem reprezentacyjnym, ogólnodostępnym i ożywiłaby cały kwartał. A tak jednym ruchem zmarnowano nieruchomość i jeszcze dano ulgi podatkowe.
Drugim hitem łódzkich inwestycji jest umieszczenie fabryki Gillette na tyłach pięknie rozwijającego się od lat czystego osiedla mieszkaniowego Retkinia. Wybudowano fabrykę nie troszcząc się o sąsiedztwo, niedaleko położonych osiedli domów jednorodzinnych ani mieszkańców bloków. Z biegiem czasu dzięki tej inwestycji ceny nieruchomości mieszkaniowych w tym rejonie mogą nieznacznie spadać. Koncern na tym już skorzystał dostał dobrą działkę z infrastrukturą i niskie podatki.
Dlaczego tak się dzieje, ponieważ Łódź od 10 lat nie ma szczęścia do zarządzającego nią managementu, co pojawi się nowy prezydent, to serwuje nowe obietnice i koncepcje, które realizowane są często po omacku bez gruntownej wiedzy i umiejętności myślenia perspektywicznego. Co w przypadku inwestycji na rynku nieruchomości jest niezbędne. Inwestycje w nieruchomości wymagają, bowiem dobrego wieloletniego prognozowania. I tak wygląda dzisiaj to miasto jak krajobraz po urzędniczej bitwie, napchano w złych lokalizacjach super i hipermarkety, galerie handlowe, które cieszą się z takich lokalizacji nie martwiąc się przy tym o resztę tkanki miasta nawet tej wokół nich.
No i mamy miasto kontrastów. Ostatnio realizowane niektóre projekty deweloperskie w centrum miasta są tego doskonałym przykładem. Powstające tam tzw., lofty czy apartamenty budzą współczucie u architektów i specjalistów rynku nieruchomości. Ich lokalizacje są, bowiem nietrafione, a w perspektywie kilku lat właściciele tych teraz rzekomo upragnionych mieszkań stracą na ich wartości a banki hipoteczne przejmując te nieruchomości za długi nie będą bardzo zadowolone. Stara dewiza rynku nieruchomości mówi, że najważniejsza jest dla inwestycji dobra lokalizacja, lokalizacja i raz jeszcze lokalizacja.
Najpiękniejszy, czy najbardziej futurystyczny obiekt położony na złej działce będzie po prostu śmieszny tak jak hotel wybudowany ostatnio przy zbiegu ulic Żeromskiego i Mickiewicza. Mam nieodparte wrażenie, że obecni inwestorzy nie interesują się tym, co będzie później, chcą tylko teraz bardzo szybko wybudować i sprzedać by zarobić jak najwięcej, korzystając z boomu, który sami zresztą sprytnie nakręcają, korzystając z mediów. Już szesnaście lat zajmuje się zawodowo rynkiem nieruchomości i znam z przeszłości podobne przykłady instrumentalnego traktowania rynku nieruchomości.
Co do rynku nieruchomości to nie przewiduje w ciągu najbliższych 2 lat znaczącego wpływu inwestycji zagranicznych na wzrost cen mieszkań, czy domów w Łodzi. Obecna gorączka cenowa i nadmuchany balon deweloperski na rynku mieszkaniowym będzie się stabilizował już w połowie 2007, a po 2008 kiedy wiele z zakładanych inwestycji deweloperskich nie wypali rynek odzyska równowagę. W lokale mieszkalne warto inwestować, ale po gruntownej analizie, zaufać specjalistom rynku nieruchomości i nie ulegać panice cenowej. Bo jak mówi znana reklama Po co przepłacać". W Łodzi nie ma wiodących dzielnic, każda ma w sobie coś dobrego i złego, teraz główną areną budowlaną jest szeroko pojęte Śródmieście, w innych realizowane są większe, czy mniejsze pojedyncze projekty.
Przewiduję, że rynek nieruchomości w 2007 - 2008 r. będzie czasem wzmożonych inwestycji indywidualnych jak i rozsądnych projektów deweloperskich w budowę domów mieszkalnych - jednorodzinnych. Zobaczymy, czy Łódź przyjmie to wyzwanie. Jeśli nie to naturalnymi terenami inwestycyjnymi będą ościenne gminy, które już maja lepsze lokalne prawo, podatki i są przyjazne dla mieszkańców.
Obecnie budowane mieszkania w obiektach pofabrycznych to nic nowego, koncepcję już w Łodzi lasowano 10 lat temu. Pomysł dobry, tylko nie może być tak realizowany jak te obecnie reklamowane obiekty. W starej substancji fabrycznej powstaną getta mieszkalne, na jednej działce mieszkać będzie 200 czy nawet 400 czy więcej rodzin. To koszmar, przypomina to czasy tzw. falowców, bloków o kilkunastu klatkach schodowych. Sprzedawane obecnie lokale są niestety do siebie podobne, ich funkcjonalność budzi wiele do życzenia. Czas okaże się dla nich bardzo surowym sędzią, atrakcyjność będzie spadać, wartość też. Radzę moim klientom by nie inwestowali w te koszmarki, ale nie słuchają, bo oferowana papka medialna jest silniejsza od zdrowego rozsądku.
Jest jeszcze jedno poważne niebezpieczeństwo. Deweloperzy obiecują w samym tylko Śródmieściu w ciągu dwóch lat wybudować ok 3000 mieszkań. Wprowadzenie tylu lokali na stosunkowo jednak biedny łódzki rynek nieruchomości spowoduje nie tylko spadek cen, ale i opłat za wynajem. Pamiętać trzeba, że wiele osób decyduje się na zakup mieszkania nawet na kredyt z myślą o długofalowej inwestycji i zarabianiu na wynajmie. Pojedynczy inwestor jakoś się przemęczy, a co zrobią zagraniczni hurtownicy z Anglii, Hiszpanii, Irlandii, którzy kupili kilkanaście lokali, czy też fundusze inwestycyjne. Żeby je wynająć będą musieli obniżać stawki. Snobistyczne apartamentowce zasiedlać będą zwykli ludzie, których mieszkające tam Vip-y będą zmuszeni tolerować. Pryśnie jak bańka mydlana sen o prestiżu, oferowanym obecnie w cenie mieszkania.
Rynek nieruchomości potrzebuje silnego wsparcia. Rozwój Łodzi uzależniony będzie od zapewnienia jej mieszkańcom stabilnego zatrudnienia, godziwych zarobków oraz dobrych warunków do życia. Infrastruktura komunikacyjna, sport, kultura, szkolnictwo, to niezbędne czynniki zapewniające standardy XXI w. Klimat polityczny nie może mieć wpływu na rynek inwestycyjny.
Łodzi pilnie potrzeba od zaraz dobrego sprawnego managera z charyzmą a nie politycznych graczy.
A lokalni przedsiębiorcy, którzy są solą tej ziemi powinni być traktowani godnie.
Wtedy Łódź będzie ziemią obiecaną raz jeszcze.
Tomasz Błeszyński Doradca Rynku Nieruchomości
04-12-2006
