Mieszkania w tym roku podrożeją o kilkanaście procent i będą kupowane raczej na własne potrzeby. Koszt wynajęcia lokalu w tym roku prawdopodobnie pozostanie na takim samym poziomie jak rok temu. Bardzo stabilny jest rynek domów jednorodzinnych, ale już wiosną ruszy sprzedaż działek budowlanych, tym bardziej, że od marca będą obowiązywały nowe, korzystniejsze przepisy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, prezes Europejskiego Instytutu Gospodarczego
Pierwotny rynek mieszkań będzie się rozwijał dynamicznie, deweloperzy będą lawinowo rozpoczynali nowe inwestycje i będą to nieruchomości sprzedawane jeszcze na etapie realizacji. Ceny w ciągu roku wzrosną o około 15 procent. Oczywiście ich wzrost będzie zależał od atrakcyjności lokalizacji, wykończenia i... solidności inwestora.
Kupno-sprzedaż
Dużym bodźcem będzie prognoza dobrej polityki gospodarczej rządu w zakresie mieszkalnictwa. Mam tu na myśli politykę podatkową i ustawodawstwo w zakresie planowania przestrzennego i skrócenie okresu ubiegania się o pozwolenie na budowę. Nieruchomości będą kupowali klienci krajowi i zagraniczni. Należy spodziewać się dużego zainteresowania polskim rynkiem naszych sąsiadów zza wschodniej granicy. Będzie to rynek zdominowany przez zamożnych klientów traktujących te zakupy inwestycyjnie z perspektywą uzyskiwania przychodów z najmu.
Na wtórnym rynku mieszkaniowym przewiduję większy wzrost cen, nawet o 20 procent. Kupującymi będą raczej młodzi ludzie o średnim statusie materialnym. Zakupy będą na kredyt hipoteczny, który ciągle jest niedoskonały i ma ukryte liczne pułapki. W tym roku mieszkania będą kupowane raczej na potrzeby własne, ale i te lepiej zlokalizowane mogą być dobrą lokatą i dać przychody z najmu. Powodzeniem cieszyć się będą, tak jak od lat, mieszkania dobrze położone w dobrze utrzymanych blokach, raczej 2-pokojowe o pow. 50 mkw. lub 3-pokojowe o podobnym metrażu. Mieszkania na rynku wtórnym będą też kupowali rodzice młodym studentom, bo będzie to korzystniejsze niż wynajem mieszkania, a przy okazji będzie to dobra inwestycja.
Na rynku wtórnym domów od lat panuje raczej spokój, a nawet stagnacja, podaż tych nieruchomości jest bardzo duża i to w pełnym wyborze, począwszy od lokalizacji, stylu architektonicznego, powierzchni, standardu wykończenia i technologii, a na wieku nieruchomości skończywszy. Kupując te nieruchomości liczą się ich indywidualne cechy, no i oczywiście cena, która podlega znacznym negocjacjom od poziomu ceny wywoławczej. Wzrost cen w tym segmencie rynku nie będzie duży i nie powinien przekroczyć 5 procent. Te nieruchomości kupują ci, którzy muszą zdecydować się na nie z przyczyn ekonomicznych, bo nie stać ich na nową inwestycję zgodną o aktualnymi trendami. Główną wadą tego rynku jest to, że często kupujemy dom, który niedawno wybudowany jest już niemodny, w starych standardach. Moda na materiały budowlane zmienia się błyskawicznie, praktycznie nawet dwa razy do roku pojawiają się nowości. Remont kupionej nieruchomości może być czasem bardzo pracochłonny i kosztowny.
Wynajem
Wynajęcie mieszkania jest alternatywą i swoistą protezą rynku kupna-sprzedaży. Tych, których nie stać na własne cztery kąty, muszą mieszkanie wynająć. Z konieczności ci, którzy pracują w obcych miastach, też są skazani na wynajęcie lokum. Co prawda ustawa o ochronie praw lokatorów została znowelizowana, ale i tak jest niedoskonała i pozwala na nierówne traktowanie właściciela i najemcy? Wzrost cen będzie raczej nieznaczny i może wynieść tylko 5 procent, ponieważ na ogólny koszt najmu mieszkania wpływ ma nie tylko czynsz, ale również opłata pobierana przez właściciela. Do tego dochodzą oczywiście opłaty eksploatacyjne, takie jak gaz i energia, które jak wiemy, będą w tym roku rosły. Rynek najmu mieszkań dzieli się na segment tzw. tanich mieszkań i apartamentów wynajmowanych przez zagraniczne, a czasem krajowe firmy dla kadry menedżerskiej. Są to dobrze zlokalizowane i komfortowo wykończone mieszkania i ich podaż jest niewielka, a popyt w gospodarczo rozwijających się miastach rośnie. Cena też.
Inwestycje
Ożywienie na rynku gruntów, mam tu na myśli działki budowlane, nastąpi dopiero na wiosnę. Mimo, że na rynku cały czas daje się odczuć brak dobrej polityki planistycznej gmin oraz rozbudowana biurokracja związana z uzyskaniem pozwoleń na realizację inwestycji na zakupionej działce szacuję, że w 2006 roku ceny działek wzrosną średnio nie więcej niż o 8 procent. Nastąpi wzrost zainteresowania tymi nieruchomościami zarówno przez klientów indywidualnych, jak i deweloperów. Zainteresowaniem cieszyć się będą działki dobrze zlokalizowane, na terenie z dobrą infrastrukturą. Zakup kawałka ziemi w szczerym polu nie będzie przez lata dobrą inwestycją.
Kupować należy z rozsądkiem i perspektywami na kolejne lata. Zakup nieruchomości to inwestycja długoterminowa i obarczona sporym ryzykiem. Aby tego uniknąć, należy podejmować współpracę z doświadczonymi i profesjonalnymi doradcami rynku nieruchomości, którzy pomogą dokonać trafnego wyboru nie tylko na teraz, ale i na kolejne lata. Tak jak zawsze należy być ostrożnym i nie kupować kota w worku, uważać na tzw. okazje, pilnować swoich pieniędzy i przeglądać oraz czytać wnikliwie wszystkie dokumenty.
Legislacja
Po wielu bublach legislacyjnych w poprzedniej kadencji Sejmu myślę, że może być już tylko lepiej. Przygotowywanych jest wiele projektów pro mieszkaniowych i proinwestycyjnych. Dużym ożywieniem dla rynku będzie od 2 marca ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Nowe przepisy pozwolą znacznie obniżyć rozdęte koszty ponoszone przy zawieraniu transakcji. Myślę, że z tego powodu termin wielu transakcji zostanie przesunięty i będą one zrealizowane dopiero po tej dacie. Mam nadzieję, że na rynku nieruchomości nastąpią korzystne zmiany zarówno dla klientów, jak i zawodów obsługujących ten rynek.
Lech Piesik GAZETA PRAWNA Nr 12 (1630) 17-01-2006
