Polscy deweloperzy alarmują, że ich sytuacja staje się coraz bardziej dramatyczna. Do tej pory ze słabnącym popytem na mieszkania radzili sobie przez obniżanie marż, które jeszcze dwa lata temu – w czasach rynkowej hossy – dochodziły nawet do 100 proc. Obecnie ta możliwość powoli się kończy. Marże są nawet pięciokrotnie niższe i według przedsiębiorców dalsze redukcje mogą zagrozić rentowności całego biznesu.
Obecnie w tzw. segmencie popularnym, tj. obejmującym, najogólniej mówiąc, mieszkania 2 –3 pokojowe w średnim standardzie lokowane w peryferyjnych dzielnicach miast, marże deweloperów nie przekraczają 15 – 20 proc." - mówi Robert Chojnacki, prezes redNet Consulting.
Sytuację pogarsza fakt, że popyt na nowe lokale jest bardzo niewielki. "W porównaniu do 2006 r. w IV kwartale ubiegłego roku sprzedaż nowych mieszkań spadła o około 85 proc." - dodaje Chojnacki. Firmy budowlane, chcąc więc ożywić rynek, zaczynają mocno naciskać na podwykonawców, by cięli swoje ceny kontraktowe. Jednak nie zawsze się to udaje.
Deweloperzy, których pertraktacje z podwykonawcami nie przyniosły rezultatu, a poziom ich marż przekroczył granicę opłacalności, zamrażają nowe inwestycje i wyprzedają gotowe lokale. Zdaniem ekspertów pozwala im to dużo łatwiej prowadzić bieżącą działalność. Ale jak zauważają specjaliści, sprzedawanie mieszkań poniżej kosztów ma miejsce stosunkowo rzadko, tylko w tych projektach, w których większość umów z nabywcami deweloper podpisywał jeszcze w czasie hossy i gdzie swoje zdążył już wcześniej zarobić.
Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego, eksperta rynku nieruchomości, nie zmienia to jednak faktu, że spadające marże obniżają opłacalność tego biznesu. "Wiele inwestycji jest obecnie wstrzymywanych i tak będzie przez najbliższe kilkanaście miesięcy" - prognozuje Błeszyński.
Rosnącą niechęć deweloperów do uruchamiania projektów mieszkaniowych potwierdza liczba nowych mieszkań wprowadzonych do serwisu Tabelaofert.pl w ośmiu głównych aglomeracjach Polski – w drugiej połowie 2008 r. spadła ona aż o 30 proc.
Analitycy nie mają wątpliwości, że eldorado dla firm deweloperskich się kończy. Jednak nie brak przedsiębiorców, których nie zraża perspektywa mniejszych zysków. Z powodzeniem prawadzą swój biznes nawet w przypadku marż nie przekraczających 10 proc. "W przypadku projektów przewidzianych na lata 2010 – 2011 poziom naszych marż jest obecnie jednocyfrowy" - przyznaje Zbigniew Łytkowski z gdańskiej Hossy, największego dewelopera w Trójmieście. "Przy dłuższych terminach łatwiej nam ciąć koszty i pertraktować z podwykonawcami. Oni też już zaczynają się dopasowywać do rynku. A my nie zamierzamy utrzymywać pustych biur sprzedaży" - mówi Łytkowski.
Dotyczy to zwłaszcza tych przedsiębiorstw, które kupowały grunty pod nowe inwestycje, zanim doszło do skokowego wzrostu cen ziemi w latach 2006 – 2007. A na przykład w samym tylko Trójmieście banki ziemi pod przyszłe inwestycje tworzono jeszcze w latach dziewięćdziesiątych, gdy ziemia była bardzo tania. Dlatego obecnie cena metra kwadratowego w niektórych nowych trójmiejskich projektach przewidzianych do oddania za rok lub dwa lata nie przekracza 3,6 – 4,2 tys. zł. Co sprawia, że te inwestycje znów stają się atrakcyjne dla klientów.
Paweł Domarecki Dziennik Finansowy 25-01-2009
