Przed Europejskim Trybunałem Praw Człowieka w Strasburgu toczyła się od zeszłego roku rozprawa wniesiona przez Panią Hutten-Czapską przeciwko Polsce. Trybunał rozpatrywał przede wszystkim problem, czy Polska poprzez wprowadzenie w 1994 r. czynszów regulowanych w lokalach mieszkalnych nie naruszyła prawa do poszanowania własności mienia prywatnego.
22 lutego tego roku Europejski Trybunał Praw Człowieka orzekł, że w doszło do naruszenia art. 1 Protokołu nr 1 do Europejskiej Konwencji Praw Człowieka i Podstawowych Wolności. Zdaniem Trybunału, powyższe naruszenie ma swe źródło w systemowo złym funkcjonowaniu prawa krajowego, które w Polsce nakładało i kontynuuje nakładanie na prywatnych właścicieli ograniczeń podwyżek czynszów w lokalach mieszkalnych, czyniąc niemożliwym uzyskanie czynszu w wymiarze pokrywającym przynajmniej podstawowe koszty utrzymania nieruchomości.
Mając na uwadze, że na wyrok Europejskiego Trybunału Praw Człowieka duży wpływ miały regulacje dotyczące czynszów, zawarte w polskim ustawodawstwie. Rząd zaproponował rozwiązanie pozwalające na formalne uwolnienie czynszów, ale m.in. przy zapewnieniu sądowej ochrony dla lokatorów przed nieuzasadnionymi podwyżkami, równoległej z ogólnym wzmocnieniem roli gmin w pomocy mieszkaniowej dla ubogich najemców mieszkań w nieruchomościach prywatnych i komunalnych. Propozycja rządowa polegała głównie na tym, że jeżeli w wyniku podwyżki wysokość czynszu w skali roku przekroczy próg 3% wartości odtworzeniowej lokalu, a podwyżka ta będzie większa niż 10% dotychczasowego czynszu, to będzie mogła mieć miejsce wyłącznie w uzasadnionych przypadkach i właściciel na żądanie lokatora będzie obowiązany przedstawić mu na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.
Przewidziano możliwość kwestionowania przez lokatora zarówno zasadności jak i wysokości podwyżki oraz rozstrzygania sporu w drodze postępowania sądowego, przy czym ciężar udowodnienia zasadności podwyżki spoczywałby na właścicielu. Do czasu rozstrzygnięcia sporu przez sąd lokator obowiązany byłby do zapłaty czynszu w dotychczasowej, niepodwyższonej wysokości. Jednocześnie, obok tych rygorów związanych z ewentualnym przekraczaniem wymiaru czynszu ponad 3% próg wartości odtworzeniowej lokalu, propozycje rządowe umożliwiały dokonywanie w uproszczonym trybie 10% podwyżek czynszu dotychczasowego. Propozycja tapozwalała to na zakończenie 10-letniego przejściowego okresu ustawowych ograniczeń wysokości czynszów w Polsce, co z kolei stwarzało podstawę do zgodnego z interesem Polski rozstrzygnięcia w sporze przed Europejskim Trybunałem Praw Człowieka w Strasburgu.
Ostatecznie jednak, mimo sprzeciwu strony rządowej, Sejm w grudniu 2004 r. uchwalił dodatkową nowelizację ustawy o ochronie praw lokatorów, wprowadzające na przyszłość dalsze ograniczanie regulacji czynszów. Zgodnie z tymi poprawkami, jeżeli poziom rocznego czynszu (z wyłączeniem opłat niezależnych od właściciela), przekracza albo miałaby przekroczyć w wyniku podwyżki 3% wartości odtworzeniowej lokalu, to roczna podwyżka nie może być wyższa niż 10% dotychczasowego czynszu. I w tej postaci ustawa weszła w życie z dniem 1 stycznia br.
Przyjęta przez Sejm nowelizacja ustawy będzie mała bezpośredni wpływ na sposób ustalania stawek czynszowych. Lokatorzy prywatnych kamienic mogą spodziewać się relatywnie dużych podwyżek czynszów, nawet o ok. 100 %. Tak duże podwyżki wręcz wymusza ustawodawca, pozwala, bowiem na jednorazową nielimitowaną podwyżkę, a kolejne podwyżki ogranicza o 10 %, zezwala następnie na dalsze podwyżki korekcyjne o 10 % rocznie.
Wprowadzając podwyżkę czynszu właściciel nieruchomości zmierzać będzie do uzyskania czynszu rynkowego. Propozycja podwyżki poprzedzona będzie rzetelne wykonaną kalkulacją obejmującą koszty remontów w tym kapitalnych budynków, koszty eksploatacji, amortyzację, no i oczywiście zysk. Właściciel powinien brać też po uwagę możliwości finansowe lokatora, jego rzetelność i perspektywę dalszej wspólnej współpracy.
Tak być powinno a jak jest?
W naszej codziennej rzeczywistości napotykamy stale na braki w polskim systemie prawnym. Działania legislacyjne czynione są w pośpiechu, czasem po naciskiem jakiegoś lobby dla doraźnych interesów, bez perspektyw. Ustawy pisane są na kolanie, mnożą się buble, których wady dotykają przede wszystkim obywateli. Przepisy są nie jednoznaczne, nie precyzyjne. Dowolność ich interpretacji powoduje, że każdy ma rację. Polski rynek nieruchomości narażony jest szczególnie na takie eksperymenty. W pierwotnym kształcie uchwalone ustawy; min. o ochronie praw lokatorów, ustroju rolnym czy nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nie wspominając ustawy o planowaniu przestrzennym. Czy słynnej ustawy o podatku VAT.
Miały i mają jeszcze zły wpływ na sytuację gospodarczą. Rynek nieruchomości wymaga długoterminowego planowania i stabilizacji. Tego w Polsce brakuje i przez najbliższe lata brakować będzie. Obywatele z przerażenie obserwują jak raz po raz łamana jest konstytucyjna zasada ochrony prawa własności. Całe to legislacyjne zamieszanie potęguje jeszcze wymóg dostosowania polskiego prawa do norm UE. Nakłada się jeszcze na to wszystko zapaść w polskim wymiarze sprawiedliwości. Brak zsynchronizowania jednostek administracji państwowej i lokalnej.
W tym stanie rzeczy przeciętny obywatel pozostaje sam w walce z ogarniającą go i przytłaczającą legislacją.
A jak powszechnie wiadomo "nie znajomość prawa szkodzi" i to bardzo.
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, Prezes Europejskiego Instytutu Gospodarczego
16-03-2005
