Przy tak galopujących ostatnio cenach mieszkań szczególnie rynku pierwotnym należy się nad tym dobrze zastanowić. Czy podążać za zachciankami deweloperów stale podnoszącymi ceny, dzielnie wspieranych przez bankowców oferujących tzw. ”tanie kredyty hipoteczne” oraz producentami materiałów budowlanych, którzy też czują, że bezkarnie mogą windować ceny. Podjęcie tak ważnej życiowej decyzji wymaga rozwagi.
Należy pamiętać, że Polacy kupują mieszkania raz czasem dwa razy w życiu. Transakcje te okupione są nie tylko stresem, ale i ekonomicznym wyrzeczeniem, kredyt na 30-lat nie należy tu do rzadkości. Dlatego należy się dobrze zastanowić, zweryfikować oferty dostępne na rynku, poradzić się fachowców i liczyć, liczyć pieniądze. Zakup mieszkania od zawsze był i będzie jeszcze przez wiele lat marzeniem realizowanym bardziej z konieczności niż przyjemności. Biorąc po uwagę jednak słabą kondycję finansową Polaków, tu same chęci nie wystarczą liczą się pieniądze i to, co raz większe.
Deweloperzy sprytnie wykorzystując sztuczki marketingowe nakręcają spiralę popytu ograniczając podaż. Lepiej, bowiem sprzedać jeden czy dwa „ apartamentowce” i zarobić sowicie, niż kawałek osiedla. Pamiętajmy o tym, niebawem ogarnie Nas jesienna gorączka zakupów, wszystkie ceny będą wydawały się przystępne a oferty atrakcyjne. Zanim podejmiemy decyzję o zakupie porównajmy perspektywy rozwoju mieszkaniowego rynku pierwotnego i wtórnego.
Pierwotny rynek mieszkaniowy rozwija się nadal agresywnie, deweloperzy nowe inwestycje sprzedają jeszcze na etapie realizacji, ceny ciągle rosną, choć nie tak jak wiosną. W niektórych regionach kraju można już zaobserwować powolną stabilizację. Prognozowane roczne wzrosty cen nie będą już tak wysokie jak w 2006 r.. Oczywiście ich końcowa wartość zależeć będzie od regionu kraju, lokalizacji, wykończenia i solidności inwestora. Na rynku pojawia się już też mniej zamożnych klientów, krajowych i zagranicznych. Traktujących zakupy mieszkań jako lokata, liczących na możliwość uzyskiwania przychodów z najmu. Bowiem zakup lokalu po obecnych cenach, na kredyt z późniejszą opcją wynajmu jest już praktycznie nieopłacalny.
Prognozuję, że gorączka cenowa i nadmuchany balon deweloperski na rynku mieszkaniowym, który rozpoczął się w 2006 r., będzie się stabilizował pod koniec 2007 r., a w 2008 r. kiedy wiele z zakładanych inwestycji deweloperskich nie zostanie do końca zrealizowanych rynek odzyska równowagę.
Na rynku wtórnym obserwujemy również wzrost cen, choć nie tak gwałtowny jak na rynku pierwotnym. Podaż utrzymuje się na niezmienionym poziomie. Popyt uzależniony jest, co raz bardziej od zdolności kredytowej przyszłych nabywców. Mieszkania w tym segmencie kupują ludzie o średnim statusie materialnym korzystający głównie z kredytów hipotecznych. Lokale kupowane są w pierwszej kolejności na potrzeby własne niż wynajem. Powodzeniem cieszą się tak jak od lat mieszkania położone w ciekawej lokalizacji i dobrze utrzymanych nieruchomościach, raczej 2 - 3 pokojowe o średnim metrażu. Ceny na tym rynku będą się stopniowo normalizować. Wpływ na to będzie też miało uwłaszczenie się właścicieli mieszkań w zasobach spółdzielczych oraz wykup lokali komunalnych z bonifikatą. Apetyty sprzedających będą malały tak jak ceny na rynku pierwotnym. Kupując mieszkanie na rynku wtórnym powinniśmy zwrócić uwagę na następujące zagadnienia:
Prawne - czy własność lokalu nie budzi zastrzeżeń, czy nie ma obciążeń. Te informacje uzyskamy przeglądając aktualny odpis z Księgi Wieczystej. Sprawdźmy, też, kto jest tam zameldowany i dopilnujmy by się wymeldował przed transakcją (przed podpisaniem aktu notarialnego), bo potem będą poważne problemy z usunięciem niechcianego lokatora.
Ekonomiczne - zweryfikujmy wszystkie opłaty dotyczące mieszkania. Sprawdźmy, kto zarządza nieruchomością, czy jest to profesjonalny zarządca z licencją, dowiedzmy się, jakie są plany odnośnie przyszłości budynku, jakie będą remonty, jaka będzie kalkulacja stawek czynszu i pozostałych opłat. Skontrolujmy, opłaty za media i czy nie ma zadłużeń.
Techniczne - dokonajmy szczegółowego przeglądu technicznego lokalu, i części wspólnych budynku. Zwrócimy uwagę na wszelkie instalacje i ich stan, stolarkę okienną, drzwiową, posadzki, tynki.
Zakup mieszkania jest inwestycją szczególną, dlatego też nie wstydźmy i nie bójmy się je dokładnie sprawdzić, o wszystko pytać właściciela, zarządcę czy też pośrednika. W przypadku stwierdzenia jakiś uchybień twardo negocjujmy cenę zakupu. Mieszkania na rynku pierwotnym czy wtórnym kupować zawsze warto, byle by za rozsądną cenę i na uczciwych warunkach.
Tomasz Błeszyński- Doradca Rynku Nieruchomości
2007-07-30
