Liczba nowych mieszkań w sześciu największych miastach powoli się kurczy. Spadają też ich ceny. Czy w przyszłym roku zabraknie nowych mieszkań?
Eksperci firmy Reas zbadali największe rynki mieszkaniowe w kraju w drugim kwartale tego roku. Wnioski? Liczba lokali oferowanych przez deweloperów maleje, a ceny w różnych miastach stopniowo się upodobniają.
W Łodzi bez obniżek
W sześciu największych polskich miastach czeka obecnie na nabywców prawie 31 tys. nowych mieszkań. Jednocześnie poprawia się ich sprzedaż. W Krakowie w pierwszych trzech miesiącach tego roku sprzedano 966 lokali, a w kolejnych trzech już 1244. Podobnie było w stolicy, gdzie w pierwszym kwartale nabywców znalazło 1500 mieszkań, a w drugim — 1990.
W pozostałych miastach różnice są mniej znaczące, ale widać wyraźnie, że drugi kwartał roku jest dla deweloperów dużo lepszy od pierwszego. Na przykład w Łodzi w pierwszych trzech miesiącach obecnego roku sprzedano 101 mieszkań, a przez następne trzy — 165. W Poznaniu w pierwszym kwartale sprzedano 404 mieszkania, a w drugim 759.
Dla każdego z analizowanych miast prognozy ekspertów Reasa są jednak różne. Na przykład w Poznaniu w następstwie wzrostu cen na przełomie lat 2007 i 2008 podaż zaczęła gwałtownie rosnąć, w wyniku czego w pewnym momencie sprzedaż się załamała. Dlatego deweloperzy zaczęli obniżać ceny, co w drugim kwartale 2009 r. dało wyraźny wzrost sprzedaży. Ale nowych mieszkań jest w Poznaniu w dalszym ciągu dwa razy mniej niż np. w Łodzi, gdzie z kolei sprzedaje się dwa razy mniej mieszkań niż… w stolicy Wielkopolski. Powód? Zdaniem ekspertów Reasa ceny proponowane przez deweloperów są zbyt wysokie jak na możliwości finansowe łodzian. Ale choć mieszkań sprzedaje się tam mało, to znaczących obniżek cen nie ma.
Granica opłacalności
W Warszawie deweloperzy mają obecnie na sprzedaż prawie 13 tys. mieszkań. Średnia cena za mkw. to około 7600 zł, czyli blisko poziomu z 2006 r. Są jednak także lokale za około 6 tys. zł za mkw., np. na Białołęce.
W stolicy maleje różnica między ceną z oferty, a faktyczną. Obecnie wynosi ona około 10 proc. Niestety, z raportu Reas wynika również, że w Warszawie powstaje teraz najmniej mieszkań. Zawieszono prawie 80 proc. planowanych realizacji. Choć nie wszystkie są całkiem wstrzymane. — Niektóre projekty są zmieniane. Deweloperzy starają się w ten sposób dostosować ofertę do realiów rynkowych. Większe czteropokojowe mieszkania adaptuje się, na przykład, na mniejsze dwupokojowe, bardziej poszukiwane głównie ze względy na niższą cenę — zauważa Kazimierz Kirejczyk, prezes Reas.
Jego zdaniem, skutkiem obecnej sytuacji jest zmiana strategii deweloperów. Wielu zdecyduje się na realizację mniejszych faz lub rozpocznie budowę bez przedsprzedaży. Jeszcze inni poszukają finansowego partnera. Liczy się również skala przedsięwzięcia — im mniejsze, tym lepiej dla firmy. Deweloperzy nie podejmą się projektów, które, ich zdaniem, nie są opłacalne. Gdzie biegnie taka granica? — Nikt nie wejdzie w projekt, w którym marża będzie niższa niż 20 procent. Poniżej tego wskaźnika jest on nierentowny — ocenia prezes Reas. Według autorów raportu, rozwój sytuacji na mieszkaniowym rynku zależy w dużej mierze od sektora bankowego.
Scenariusz napiszą banki
— Jeżeli banki nie zmienią negatywnego nastawienia do finansowania deweloperów, to sytuacja się nie poprawi. Zwiększenie liczby udzielanych kredytów hipotecznych dla osób indywidualnych nic nie da. Spowoduje tylko wyprzedaż całej mieszkaniowej oferty — prognozuje Kazimierz Kirejczyk Niestety, obecnie większość inwestycji mieszkaniowych finansuje się z kredytów. Z danych Reas wynika, że chodzi o prawie 55 proc. inwestycji mieszkaniowych w kraju. Przy czym w Warszawie jest to 64 proc., a w Poznaniu aż 73 proc. Najmniej posiłkują się kredytami deweloperzy w Krakowie — z pomocy banków korzysta niemal 32 proc.
A jeśli banki nie zliberalizują polityki w stosunku do deweloperów?
— To czeka nas wkrótce mieszkaniowa zapaść, czyli brak mieszkań na rynku, a co za tym idzie — wzrost cen. Niestety, taki scenariusz napiszą nam banki — uważa Kazimierz Kirejczyk.
Tomasz Błeszyński, niezależny ekspert nieruchomości
To nieprawda, że wszyscy deweloperzy są całkowicie pozbawieni finansowania. Dla każdego banku wiarygodnym partnerem jest rzetelny deweloper, który ma na koncie realizację wielu inwestycji. Nie sądzę, żeby banki chciały tracić takich klientów. Obecna sytuacja nie jest więc zła, bo zweryfikuje rynek. Doprowadzi do tego, że pozostaną na nim wyłącznie zawodowcy, a amatorzy odpadną. Skłoni również deweloperów do profesjonalnego przygotowywania inwestycji i radzenia się przed jej rozpoczęciem fachowców, by uchronić się od błędów.
Nie wierzę też, że czeka nas podażowa zapaść, bo przecież realizację wielu zamrożonych projektów będzie można uruchomić w krótkim czasie. Poza tym deweloperzy w tej chwili nie są pozbawieni pomocy. Sprzedaż mieszkań wspomaga program "Rodzina na swoim", dzięki któremu nabywców znajdują lokale realizowane w segmencie popularnym, co również zapobiegło dalszemu spadkowi cen.
Agnieszka Zielińska Puls Biznesu 2009-07-21
