W zależności od budżetu, jakim dysponujemy, różne są możliwości, które oferuje nam rynek nieruchomości.
Gdzie w Łodzi może zamieszkać trzyosobowa rodzina, kiedy do wydania ma odpowiednio 250, 500 tys. i milion złotych? Ceny mieszkań nieustannie rosną - to trend, który utrzymuje się od ponad roku.
Portal Korter.com wspomina, że od początku roku średnia cena mieszkania w Łodzi wzrosła już o około 600 zł/mkw. Z danych portalu wynika, że najwyższa średnia cena ofertowa za metr kwadratowy mieszkania w Łodzi na rynku pierwotnym w czerwcu 2021 r. dotyczy dzielnicy Śródmieście - to 7536 zł/mkw. Najtaniej jest za to na Bałutach - średnia cena to 6139 zł/mkw.
Tymczasem mieszkania na rynku wtórnym w Łodzi zdrożały od I kwartału 2021 roku, w zależności od liczby pokojów, od 2,6 do 3,7 proc. Najwyższe średnie ceny mieszkań z rynku wtórnego znajdują się obecnie na Widzewie (6443 zł/mkw.) oraz w Śródmieściu (6417 zł/mkw).
Najmniej należy zapłacić na Polesiu - 5959 zł/mkw. Najwyższe oferty w Łodzi sięgają ponad 10 tys. zł/mkw. Na ile cena na rynku wtórnym jest uzależniona od standardu? Średnio za mieszkanie do remontu musimy zapłacić 5568 zł/mkw., w stanie dobrym - 6161 zł/mkw., do wykończenia - 6611 zł/mkw., a wysokim - 6854 zł/mkw (dane portalu nieruchomości online.pl).
Kowalscy szukają mieszkania za 250 tys. zł
Na co więc może sobie pozwolić przeciętna trzyosobowa rodzina Kowalskich, która w Łodzi szuka mieszkania? Jakie propozycje ma dla nich rynek nieruchomości? Załóżmy, że Kowalscy mają do dyspozycji 250 tys. złotych. Na rynku pierwotnym nie znajdą dla siebie ciekawych ofert. Jedyne, na co mogliby liczyć w tym budżecie, to 25-27-metrowe kawalerki w stanie deweloperskim. Więcej propozycji czeka na nich na rynku wtórnym. Za około 195 tys. zł mogliby kupić dwupokojowe mieszkanie w bloku na łódzkich Bałutach (Doły) o pow. 34 mkw. Za metr kw. należy tu zapłacić 5,7 tys. zł. W podobnej cenie za metr kw. (5,8 tys. zł) można znaleźć 41-metrowe mieszkanie (dwa pokoje) na łódzkich Chojnach - łączny koszt to 239 tys. zł. Drożej jest na Polesiu - tu za podobny standard, ale z miejscem parkingowym należy zapłacić 6,7 tys. zł za metr kw. (249 tys. za 37 mkw.) . Większość mieszkań w tym zakresie cenowym jest do odświeżenia lub remontu.
Za pół miliona lepiej na rynku pierwotnym?
Inaczej rysuje się sytuacja, jeśli rodzina Kowalskich ma budżet sięgający pół miliona. Na rynku wtórnym przeważają dwa rodzaje ofert: albo bardzo drogich (nawet powyżej 8 tys/mkw.) w bardzo dobrym lub wysokim standardzie, albo bardzo tanich (nawet 3,9 tys./mkw.), ale do całkowitego remontu. Na przykład: za 330 tys. zł, czyli 8, 3 tys. zł/mkw. można kupić dwupokojowe mieszkanie z dwoma łazienkami w bardzo dobrym stanie w kamienicy w Śródmieściu (niecałe 40 mkw.) . Mieszkanie ma wymienione wszystkie instalacje i okna. W ofercie jest też 90-metrowe mieszkanie, również w śródmiejskiej kamienicy, do całkowitego remontu. Koszt: 3,9 tys. zł/mkw., czyli 349 tys. zł. Oczywiście można znaleźć i oferty interesujące, a zarazem przystępne cenowo - za 6,6 tys. zł/mkw.(429 tys. zł) można kupić m.in. 65-metrowe trzypokojowe mieszkanie w bloku z 2020 roku z przynależnym miejscem parkingowym na ogrodzonym terenie na Polesiu. Stan - do wykończenia.
Rodzina, która ma pół miliona na koncie, może też szukać rozsądnych propozycji również na rynku pierwotnym. Tu cena wielu mieszkań waha się między 6-6,5 tys./mkw. Do tego należy doliczyć około 1-1,5 tys./mkw. na wykończenie mieszkania, co - mimo wszystko - w wielu przypadkach wychodzi i tak bardziej opłacalnie niż w przypadku rynku wtórnego. Minus - na takie mieszkanie trzeba poczekać. Tak jest np. na jednym z nowych osiedli budowanych na Bałutach (Teofilów), gdzie za trzypokojowe mieszkanie o wielkości 58 mkw. należy zapłacić 354 tys. zł. Termin realizacji: IV kwartał tego roku.
Mieszkanie z ogródkiem do miliona złotych. A może dom?
Najwięcej rynek nieruchomości oferowałby Kowalskim, gdyby dysponowali okrągłym milionem. Na rynku wtórnym są wprawdzie bardzo drogie mieszkania w wysokim standardzie nawet za 9 tys./mkw., ale można znaleźć np. też 120-metrowe dwupoziomowe mieszkanie na Polesiu w dobrym stanie z garażem za 5,7 tys./mkw. (680 tys. zł). Za 825 tys. zł (5,4 tys. zł/mkw.) można również kupić trzypokojowy loft (153 mkw.) na Górnej w stanie deweloperskim.
Na rynku pierwotnym również można przebierać w ofertach. Oprócz standardowych mieszkań w blokach, można znaleźć takie w domach wielorodzinnych: z dostępem do ogródka, często na obrzeżu miasta, w pobliżu zieleni. Za takie czteropokojowe, dwupoziomowe mieszkanie w stanie deweloperskim na Widzewie (109 mkw.) z dostępem do ogródka o pow. 270 mkw. trzeba by zapłacić 649 tys. zł. Przy takim budżecie opłaca się również spojrzeć na oferty domów - zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
Rynek nieruchomości się ustabilizuje. Ale kiedy?
- W Łodzi wzrosty cen mieszkań są statystycznie wyższe, bo tutejszy rynek nieruchomości był najtańszy i nadal odstaje od innych metropolii - uważa Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Według ekspertów należy sobie zadać pytanie, jak długo jeszcze ten trend się utrzyma i czy można oczekiwać ewentualnych spadków cen.
- Wszystko uzależnione jest od sytuacji politycznej, gospodarczej, ekonomicznej i ewentualnie rozwoju pandemii koronawirusa. Prognozuję, że w niedługim czasie, być może już na wiosnę 2022 roku, banki zaczną podnosić oprocentowania kredytów, a więc rata kredytów znacznie wzrośnie. Tymczasem koszty utrzymania nieruchomości rosną, a wynagrodzenia, nawet, jeśli też wzrosną, to zostaną zdyskontowane wyższą inflacją. Wtedy się okaże, że sprzedaż nieruchomości nie jest już taka prosta i szybka. I przyjdzie czas na korektę cen - analizuje Błeszyński.
Zbigniew Kubiński, od 31 lat prowadzący w Łodzi Biuro Obrotu Nieruchomościami Expert, uważa, że korekta niekoniecznie jednak oznacza spadek cen. - Takich sytuacji dużych wzrostów rynek nieruchomości doświadczył w tym czasie kilkakrotnie i za żadnym razem nie mieliśmy do czynienia z obniżką cen, ale raczej długotrwałą stagnacją – zwraca uwagę. - Ludzie z trudem rezygnują z planów sprzedania mieszkania jak najdrożej. Jeśli nie mają noża na gardle, przy dołku wolą poczekać do lepszych czasów - zauważa.
Uwaga na kredyty
Biorąc pod uwagę zbliżające się zmiany, eksperci przestrzegają kupujących przed pochopnym działaniem i szybkim braniem kredytów.
- Jeśli zastanawiamy się nad kupnem nieruchomości, przede wszystkim policzmy pieniądze oraz przeanalizujmy, jaką część zakupu możemy sfinansować sami i czy nasze gospodarstwo domowe będzie wydolne, jeśli kredyt podrożeje - zaznacza Błeszyński.
- Jeśli już zaciągamy kredyt, zastanówmy się, czy chcemy w pełni wykorzystać naszą zdolność kredytową. Lepiej pozostawić sobie bufor bezpieczeństwa. Bo kiedy skończy się ten żywiołowy popyt, a bańka pęknie, stopy procentowe na pewno wzrosną - przestrzega Kubiński.
- Zastanówmy się też, czy koniecznie mamy kupować mieszkanie. Może lepiej zainwestować w niewielki domek? Lub znaleźć działkę i coś na niej zbudować? W tej chwili koszt wybudowania domu np. modułowego w wielu przypadkach będzie bardziej atrakcyjny cenowo niż zakup mieszkania od dewelopera - podkreśla Błeszyński.
A może najem?
Jest też trzecia opcja.
- Kult własności będzie coraz bardziej dominowany przez pojawiające się oferty najmu mieszkań. W tej chwili coraz częściej firmy kupują mieszkania od deweloperów, często jeszcze niewybudowane, aby je w przyszłości wynajmować. Podobną rolę będą spełniać powstające w ramach rządowego projektu społeczne agencje najmu (SAN) i Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) - uważa Błeszyński.
I zaznacza: - Jeśli więc nie mamy zaplecza finansowego, poczekajmy. Niedługo rynek nieruchomości powinien zaoferować średnio zamożnym mieszkania na wynajem za rozsądne czynsze. I może to będzie dla nas rozsądniejsze rozwiązanie niż wydanie oszczędności czy też branie kredytu, by konieczne kupić mieszkanie na własność? Przynajmniej do czasu, aż rynek się ustabilizuje.
I wydaje się, że postawienie na najem może mieć sens. Z danych firmy, Mzuri, która specjalizuje się w zarządzaniu najmem mieszkań, domów i apartamentów, wynika, że w I kwartale 2021 roku czynsze najmu mieszkań są stosunkowo niższe niż dokładnie rok wcześniej. Za mieszkanie jednopokojowe trzeba dziś zapłacić średnio 923 zł (44,46 zł/mkw.), za dwupokojowe - 1136 zł (27,98 zł/mkw.), za trzypokojowe - 1516 zł (24,58 zł/mkw.). W 2020 roku było to odpowiednio: 985 zł (48,26 zł/mkw.), 1163 zł (27,13zł/mkw.) i 1580 zł (30,90 zł/mkw.). Taniej było w 2019: za jeden pokój - 953 zł (41, 09 zł/mkw.), za dwa pokoje - 1133 zł (26,22 zł/mkw.), za trzy pokoje - 1257 zł (16,08 zł/mkw.).
Krzysztof Bystrosz, dyrektor ds. projektów strategicznych w Mzuri: - Nieruchomości będą wykupywane przez inwestorów, przez co cena ich kupna będzie rosnąć, a co za tym idzie - będą trudniej dostępne dla najemców, którzy nie będą mogli sobie pozwolić na ich zakup. Przez to jednak podaż na rynku najmu wzrośnie, oferta będzie coraz bardziej bogata. To spowoduje, że powstanie rynek najemcy - inwestorzy będą ze sobą walczyć o klienta, więc będą obniżać czynsz, żeby ktoś chciał od nich mieszkanie wynająć. A czynsz będzie musiał być niższy niż potencjalna rata kredytu, żeby najemcy się to opłacało. Możemy się spodziewać, że w najbliższych miesiącach, po wygaszeniu pandemii, czynsze najmów wrócą do poziomu z 2019 roku. I wtedy bardziej się będzie opłacało mieszkanie wynająć niż kupić.
Lena Gontarek Gazeta Wyborcza 25.06.2021 r.
Źródło: https://lodz.wyborcza.pl/rynek-nieruchomosci-w-lodzi-kawalerka-za-250-tys-czy-dom/
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
