Po sprzedaży na przetargu kilku nieruchomości w obrębie Nowego Centrum Łodzi za wysokie jak na łódzkie warunki ceny odniosłem wrażenie, że zapanowała jakaś dziwna euforia.
Zewsząd słychać głosy "specjalistów", że łódzki rynek nieruchomości jest istną perełką i mekką dla inwestorów. Ferowane są rożne koncepcje, przedstawiane są świetlane plany w oparciu o te kilka transakcji.
W budowanie tego zjawiska zaangażowali się również politycy i sympatycy rządzącej w mieście koalicji. Nie dziwi mnie to, bo przecież każdy sukces nawet i chwilowy ma wielu ojców a porażka ja zawsze jest sierotą.
Dla mnie zakup tej czy innej nieruchomości na przetargu to normalna transakcja. Nie oznacza to rewolucji na łódzkim rynku nieruchomości ani nie przekłada się na wzrost cen innych nieruchomości. Takie są prawa przetargów, że wygrywa najwyższa cena zakupu, która nie musi być wyznacznikiem aktualnej wartości ani ceny rynkowej nieruchomości.
Bo to są bardzo różne parametry, na które wpływ mogą mieć odmienne czynniki. To ile zapłacono za daną nieruchomości jest niczym innym jak wartością indywidualną (inwestycyjną), którą inwestorzy obliczają robiąc analizę przyszłej transakcji i kalkulując jej ryzyko. Zgodnie z definicją wartość indywidualna (lub inwestycyjna) to kwota pieniężna określana dla konkretnego inwestora lub grupy inwestorów, którzy mają sprecyzowane oczekiwania i kryteria inwestowania oraz którzy zamierzają użytkować nieruchomość w określonym celu inwestycyjnym.
Tak, to jest wartość subiektywna, jaką w zależności od konkretnych wymagań, nieruchomość przedstawia dla danego inwestora, w odróżnieniu od wartości rynkowej, która nie zależy od indywidualnych preferencji osoby i jest obiektywna.
Przypomnę również, że wartość rynkowa nieruchomości określana przez rzeczoznawcę jest najbardziej prawdopodobną ceną, możliwą do uzyskania na rynku za daną nieruchomość. Tak, więc cena zakupu nieruchomości również może odbiegać i to czasem znacząco w górę lub w dół od wartości rynkowej z operatu szacunkowego.
Cena, bowiem jest kwotą, jaką sprzedający nieruchomość uzyska od kupującego. Jej wysokość zależy w największym stopniu od warunków sprzedaży określonych przez strony, a także od ich zdolności negocjacyjnych. Ponadto cena może znacznie różnić się od wartości nieruchomości, jeśli sprzedającemu zależy np. na szybkim dokonaniu transakcji.
Mam nadzieję, że "specjaliści" zrozumieli, na czym polegają te bardzo rożne od siebie wartości i przy wydawaniu opinii będą kierować się znaczeniem powyższych definicji. Cieszę się transakcja została zrealizowana, że te pieniądze zasilą dziurawy budżet miasta i mam nadzieję, ze zostaną spożytkowane dobrze. Będę kibicował i trzymał kciuki by sprzedane działki zostały ciekawie zabudowane.
Takie transakcje nie zmienią obrazu i stanu, w jakim znajduje się obecnie rynek nieruchomości w Łodzi, wielu inwestorów już boleśnie się o tym przekonało i jeszcze przekona. Bo przecież cena zakupu działki to dopiero 1/3 kosztów planowanej inwestycji. Moje analizy opieram na faktach i rzetelnych wieloletnich badaniach rynku nieruchomości, który ma swoje prawa i nie raz jeszcze zaskoczy nieprzygotowanych na to inwestorów.
Poczekajmy z oceną, kto ma rację za rok czy dwa lata, wtedy chętnie podyskutuję jak wygląda rynek nieruchomości i Nowe Centrum Łodzi nie tylko z perspektywy transakcji sprzedaży działek, ale i ich funkcjonalnego zagospodarowania.
Łódź to moje rodzinne miasto, życzę mu jak najlepiej nie atakuję tylko przedstawiam odrębny głos w tej sprawie a to chyba każdemu wolno.
Tomasz Błeszyński Doradca Rynku Nieruchomości
2016-11-25
