Jest szansa na wyłączenie inwestycji condo?
Planowane przez resort rozwoju wprowadzenie zakazu wydzielania samodzielności lokali w obiektach hotelarskich może dać kres nowym inwestycjom w condohotele. Eksperci grzmią, że to cios w kurorty wakacyjne i zachęta dla inwestorów do uciekania z Polski.
Jak ustaliła Wyborcza.biz, losów przepisów nie jest jednak już przesądzony. Kluczowe będą konsultacje.
Nagła zapowiedź wiceministra rozwoju Tomasza Lewandowskiego zaskoczyła rynek hotelarski.
– Nic nie wiedzieliśmy – przyznają eksperci i deweloperzy, z którymi rozmawiam.
– Liczymy, że zapis zostanie poddany konsultacjom, a rząd wycofa się z tego pomysłu – mówią chórem.
Chodzi o zakaz ustanawiania odrębnej własności lokali w obiektach przeznaczonych na usługi, m.in. hotelach czy akademikach. Taki zakaz, zdaniem wiceministra, jest konieczny, ponieważ deweloperzy pod przykrywką lokali usługowych, tworzyli tak naprawdę mieszkania. A te mieszkania były mikromałe, bez odpowiedniego nasłonecznienia i bez miejsc parkingowych, bo lokali usługowych nie dotyczą te same wytyczne, co mieszkań.
Koniec condohoteli
Eksperci alarmują jednak, że taka zmiana w prawie da kres condohotelom. Wielu nas spędziło w nich noc, nawet o tym nie wiedząc. Z punktu widzenia gościa hotelowego, między obiektem typu condo a tradycyjnym nie widać żadnej różnicy. Ta jest widoczna tylko, gdy spojrzy się w księgi wieczyste.
W przypadku condohoteli właścicielami poszczególnych pokoi są osoby prywatne lub firmy. W przypadku tradycyjnych hoteli – całość należy do jednego podmiotu. W condohotelach właściciele pokoi są rozproszeni, ale całym obiektem zarządza jeden operator, stąd goście nie zauważają żadnej różnicy.
Operator zajmuje się pełną obsługą: rezerwacjami, sprzątaniem pokoi. Właścicielom wypłaca natomiast wypracowane zyski, pomniejszone o swoje wynagrodzenie. Właściciele mają także możliwość, głównie poza sezonem i na określony okres, sami skorzystać ze swojego pokoju.
Condohotele powstają głównie w kurortach: miejscowościach nadmorskich, górskich, uzdrowiskowych. Z raportu „Rynek hoteli i condohoteli w Polsce" przygotowanego przez Emmerson Evaluation wynika, że blisko połowa funkcjonujących obecnie condohoteli zlokalizowana jest w pasie nadmorskim.
Według różnych danych liczba lokali działających w systemie condo wynosi obecnie 47 tys. Na takiej zasadzie działają (lub działały) m.in. sieci hotelowe Arche, Górskie Resorty czy Zdrojowa Invest. Dla Polaków jest to nadal bardzo atrakcyjny rodzaj inwestycji, choć nie ukrywajmy, że było też kilka przestrzelonych inwestycji.
Turystyka na etapie PRL-u
Zdaniem Marleny Kosiury z serwisu InwestycjewKurortach.pl, ekspertki rynku condohoteli i nieruchomości wakacyjnych, zakaz wydzielania samodzielnych lokali w tego typu obiektach, to świadectwo „kompletnego braku wiedzy na temat tego jak rozwija się w Polsce turystyka, miejscowości wypoczynkowe oraz rynek inwestycyjny".
- W ciągu kilkunastu lat ogromny rozwój polskich kurortów nastąpił tylko dzięki pieniądzom zainwestowanym przez polskich inwestorów indywidualnych właśnie w zakup nieruchomości w kurortach. To miliardy złotych, które zostały w Polsce, wpłynęły na to, że nasza turystka rozwinęła się na tyle, że z zazdrością patrzą na nasz choćby Niemcy – podkreśla w komentarzu do pomysłu rządu.
Twierdzi, że „bez środków wydawanych przez Polaków na zakup apartamentów inwestycyjnych i lokali w condohotelach nadal bylibyśmy na etapie turystyki PRL-u czy wczesnych lat 90.
Zdaniem ekspertki, efekt tych przepisów będzie taki, że inwestorzy przekierują swoje zainteresowanie za granicę i „zamiast kupować w polskich kurortach, dając jednocześnie swój wkład w polską turystykę i lokalne miejsca pracy i wzmacniając rodzimy biznes, jeszcze więcej będą kupować nieruchomości za granicą, w Hiszpanii, Włoszech, na Cyprze czy w Dubaju". To spowoduje, że kurorty wakacyjne przestaną się rozwijać.
Problem dla syndyków
Krytyczny wobec zapowiedzianych zmian jest również Michał Kubicki, przewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej. Zwraca uwagę nie tylko na condohotele, ale również raczkujący biznes mieszkań senioralnych.
– Ten segment może czekać podobny los, ponieważ założenia przygotowania takich projektów również zakładają opcję sprzedaży indywidualnych lokali – zauważa ekspert.
Dodaje, że decyzja taka będzie miała fatalne skutki w procesach restrukturyzacji, upadłości, a nawet, egzekucji komorniczej.
– Bo jak sprzedać cały budynek dłużnika, bez możliwości jego sprzedawania na indywidualne lokale? Z punktu widzenia złożonych spraw egzekucji komorniczej, restrukturyzacji i upadłości, brak możliwości dzielenia nieruchomości na lokale może zredukować potencjalną sprzedaż zadłużonej nieruchomości niemal do zera, ponieważ komornik, syndyk, czy też firma, objęta nadzorem sądowym, nie będą w stanie zbyć aktywa, które jest niepodzielne, i nie ma możliwości wydzielania poszczególnych lokali – twierdzi.
Temat budzi tym większe kontrowersje, że, jak słyszymy od urzędników z gmin uzdrowiskowych, nie był z nikim konsultowany.
– W gminach uzdrowiskowych priorytetem, zwłaszcza w pierwszej linii od morza, jest zapis planu zagospodarowania o funkcjach usług turystyki, zdrowia itd. Tak zabudowany jest Kołobrzeg czy Świnoujście. To nie jest rewolucja, to będzie zamach – podkreślają urzędnicy.
Z nieoficjalnych informacji, słyszymy jednak, że przyszłość condohoteli nie jest przesądzona. Propozycja wiceministra Lewandowskiego, choć dość ostra, ma być jeszcze przedmiotem dyskusji. A w przepisach może pojawić się rozwiązanie dla condohoteli.
Ważne jednak, by nie było to sprzeczne z główną ideą zmiany: odejściem od budowania mikrolokali udających mieszkania.
Potrzebna równowaga
Politycy, z którymi rozmawiamy, mówią też, że powodem, dla którego resort zdecydował się na nowy zapis w ustawie, był spór Warszawy z deweloperem J.W. Construction. Chodzi o wspomnianą wcześniej inwestycję na warszawskiej Woli, tzw. warszawski Hongkong.
Miasto odmówiło wydzielenia lokali w części hotelowej tej inwestycji, sąsiadującej z mieszkaniami, tłumacząc, że "hotelowe" lokale nie spełniają standardów dla lokali mieszkalnych. Nie muszą do nich powstawać miejsca postojowe, a ich metraż jest zaniżony - nierzadko to nawet 10 czy 15 m kw. W konflikt został zaangażowany prokurator.
Choć zakaz wydzielania lokali nie będzie miał wpływu na tę inwestycję, bo prawo nie działa wstecz, to pozwoli innym samorządom uniknąć wieloletnich walk z deweloperami.
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, zauważa, że planowany zakaz ustanawiania odrębnej własności lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego stanowi jedną z najbardziej doniosłych zmian systemowych w obszarze prawa nieruchomości od wielu lat.
– Regulacja wykracza daleko poza kwestie własnościowe, dotykając fundamentów finansowania inwestycji, struktury rynku turystycznego oraz bezpieczeństwa kapitału prywatnego – mówi Błeszyński.
Z perspektywy interesu publicznego, jak twierdzi Błeszyński, projektowane zmiany są logiczne i spójne – eliminują bodźce do omijania norm urbanistycznych i zmuszają inwestorów do jednoznacznego określenia funkcji obiektów.
– Jednocześnie ingerencja nie jest neutralna dla rynku – może obniżyć płynność aktywów, zwiększyć ryzyko inwestorów indywidualnych i przenieść ciężar ochrony kapitału na mniej stabilne konstrukcje korporacyjne. Skuteczność regulacji nie będzie mierzona jedynie liczbą wyeliminowanych patologii urbanistycznych, lecz tym, czy uda się zachować równowagę pomiędzy interesem publicznym a ochroną prywatnego kapitału. Tylko takie podejście pozwoli uniknąć sytuacji, w której rozwiązanie jednego problemu systemowego stanie się źródłem kolejnych, trudniejszych do odwrócenia konsekwencji dla całego rynku nieruchomości – zauważa Tomasz Błeszyński.
Justyna Sobolak wyborcza.biz 22.12.2025
Źródło: https://wyborcza.biz/biznes/zakaz-sprzedawania-mieszkan-w-hotelach-jest-szansa-na-wylaczenie.html
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie Gemini AI
