Zarabiają nieliczni, cierpią tysiące.
Nocna impreza w wynajmowanym apartamencie w centrum Warszawy przelała czarę goryczy. Hałas, alkohol i interwencja policji sprawiły, że cała Polska znów usłyszała o problemie, który narasta od lat.
Najem krótkoterminowy wymyka się spod kontroli, a zwykli mieszkańcy bloków i kamienic coraz częściej tracą spokój, bezpieczeństwo i wpływ na to, co dzieje się za ich ścianami. Mieszkania na wynajem to nie tylko problem Warszawy. Rynek od lat rozwija się w sposób niekontrolowany.
— Coraz częściej zdarzają się sytuacje, w których większość lokali w budynku jest wykorzystywana pod najem krótkoterminowy, a stali mieszkańcy tracą realny wpływ na sposób użytkowania nieruchomości, której są współwłaścicielami — mówi "Faktowi" Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości. Zdarza się, że właściciele w swoich mieszkaniach czują się jak intruzi.
Apartamenty na doby wyrastają w miastach jak grzyby po deszczu. Dla właścicieli to szybki zysk, dla turystów – tania alternatywa dla hotelu. Ale dla stałych lokatorów oznacza to niekończący się ruch obcych osób, nocne hałasy i poczucie, że we własnym domu są tylko gośćmi. Eksperci alarmują: brak jasnych przepisów prowadzi do chaosu, a państwo wreszcie musi zdecydować, czyje prawa są ważniejsze – inwestorów czy mieszkańców.
W każdym większym lub turystycznym mieście kwitnie najem apartamentów. Właścicielom przynosi to spore pieniądze, goście — mogą wynająć lokum taniej niż w hotelu. Najgorzej mają mieszkańcy bloków i kamienic, gdzie oferowane są lokale na najem krótkoterminowy, nie ma spójnych przepisów, które by tę kwestię regulowały.
— Dziś jesteśmy w momencie przełomowym. Po latach dyskusji temat najmu krótkoterminowego trafił na agendę legislacyjną — mówi "Faktowi" Tomasz Błeszyński, który wziął pod lupę poselski projekt ustawy przygotowany przez Polskę 2050 mający uregulować tę kwestię oraz rządowe zapowiedzi zmian w przepisach.
Jak wyjaśnia Tomasz Błeszyński, obecnie w Polsce nie obowiązuje odrębna ustawa regulująca najem krótkoterminowy.
Działalność ta funkcjonuje na styku kilku aktów prawnych, m.in.:
- Kodeksu cywilnego,
- ustawy o własności lokali,
- prawa budowlanego,
- przepisów przeciwpożarowych,
- przepisów podatkowych i sanitarnych.
— Taki stan rzeczy powoduje liczne spory interpretacyjne, a egzekwowanie obowiązujących norm bywa utrudnione. W praktyce oznacza to, że w budynkach mieszkalnych coraz częściej prowadzi się działalność o charakterze hotelowym, bez spełniania standardów wymaganych od obiektów noclegowych — wskazuje doradca rynku nieruchomości Tomasz Błeszyński.
Dwa projekty ustaw w sprawie najmu krótkoterminowego
W Sejmie znajduje się obecnie poselski projekt ustawy regulującej najem krótkoterminowy, a równolegle zapowiadane są prace nad projektem rządowym. Jak zauważa Błeszyński, oba podejścia różnią się w kluczowych kwestiach, takich jak:
- rola wspólnot mieszkaniowych,
- zakres kompetencji gmin,
- obowiązek rejestracji działalności,
- możliwość wprowadzania lokalnych ograniczeń.
— W projekcie poselskim przewidziano m.in. wzmocnienie pozycji wspólnot mieszkaniowych, możliwość sprzeciwu wobec najmu krótkoterminowego oraz obowiązek rejestracji lokali. Z kolei zapowiedzi projektu rządowego sugerują łagodniejsze podejście do właścicieli, z większym naciskiem na kompetencje samorządów, a mniejszym na decyzje wspólnot — mówi ekspert Błeszyński.
— Na tym etapie jedno jest pewne — ostateczny kształt regulacji nie jest jeszcze znany, a rynek funkcjonuje w stanie legislacyjnej niepewności — dodaje Tomasz Błeszyński.
Wspólnoty mieszkaniowe nie mają wpływu na to, co się dzieje
Jednym z kluczowych problemów najmu krótkoterminowego jest jego wpływ na funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych. W praktyce mamy do czynienia ze:
- zwiększonym ruchem osób postronnych,
- częstymi zakłóceniami porządku,
- szybszym zużyciem części wspólnych,
- wzrostem kosztów eksploatacyjnych.
— Coraz częściej zdarzają się sytuacje, w których większość lokali w budynku jest wykorzystywana pod najem krótkoterminowy, a stali mieszkańcy tracą realny wpływ na sposób użytkowania nieruchomości, której są współwłaścicielami. To rodzi pytanie o sens pojęcia "miru domowego" w budynkach, które w praktyce przestają pełnić funkcję mieszkalną — podkreśla Tomasz Błeszyński.
Najem krótkoterminowy pod kontrolą?
Jest jeszcze inny problem. Najem krótkoterminowy często wiąże się z podziałem mieszkań na pokoje, ingerencją w instalacje, zwiększonym obciążeniem konstrukcji i sieci technicznych, a także brakiem dostosowania do wymogów przeciwpożarowych.
— W wielu przypadkach są to działania noszące znamiona zmiany sposobu użytkowania lokalu, co — zgodnie z obowiązującym prawem — powinno podlegać kontroli i nadzorowi. Niestety, w praktyce takie zmiany często odbywają się bez wiedzy zarządców i wspólnot — dodaje ekspert Tomasz Błeszyński.
— Nie ulega wątpliwości, że najem krótkoterminowy jest potrzebny, szczególnie w miejscowościach turystycznych, gdzie realnie brakuje bazy noclegowej. Problemem nie jest sama forma najmu, lecz brak jasnych zasad jego prowadzenia — wskazuje Błeszyński.
Jego zdaniem, dobrze zaprojektowana regulacja powinna:
- jasno definiować najem krótkoterminowy,
- rozróżniać najem prywatny od działalności pseudo-hotelowej,
- wzmocnić pozycję wspólnot mieszkaniowych,
- zapewnić realny nadzór nad bezpieczeństwem budynków,
- zapobiegać wypieraniu funkcji mieszkaniowej z centrów miast.
Doradca rynku nieruchomości mówi o "tworzeniu fikcji"
Tworzenie fikcji, że w zwykłych blokach funkcjonują "zwykłe mieszkania", podczas gdy w rzeczywistości działają tam nieformalnie obiekty noclegowe, nie służy ani mieszkańcom, ani rynkowi nieruchomości.
Eksperci od dawna podnoszą kwestię, że najem krótkoterminowy wymaga jasnych, spójnych i realnie egzekwowalnych zasad, które uwzględnią zarówno interes właścicieli lokali, jak i prawa mieszkańców oraz odpowiedzialność wspólnot mieszkaniowych i samorządów.
— Kluczowe znaczenie będzie miało rozstrzygnięcie, kto i w jakim zakresie powinien decydować o dopuszczalności najmu krótkoterminowego — czy będą to gminy, wspólnoty mieszkaniowe, czy organy administracji centralnej. Bez wzmocnienia roli lokalnych społeczności i zarządców nieruchomości trudno będzie skutecznie ograniczyć konflikty, które już dziś są powszechne w wielu miastach — dodaje Tomasz Błeszyński.
Justyna Węcek Fakt 29.12.2025
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie:https://www.fakt.pl/
