Mieszkania na wynajem.
Stopa zwrotu z wynajmu mieszkań w Polsce zbliża się do historycznego minimum - wynika z danych Otodom Analytics. To oznacza, że inwestowanie w nieruchomości przestaje się opłacać? Niekoniecznie - twierdzi doradca rynku nieruchomości Tomasz Błeszyński. Należy jednak wiedzieć, gdzie i w co inwestować.
Najszybciej stopa zwrotu topnieje w przypadku mieszkań, które są najczęściej wybierane przez inwestorów, czyli takich o powierzchni od 40 do 59 metrów kwadratowych. Jak wynika z danych Otodom Analytics, w czerwcu 2026 roku stopa zwrotu w jednym z największych polskich miast Krakowie wyniosła średnio 4,69% (spadek o 0,02 punktu procentowego rok do roku). Spośród dużych polskich miast stopa zwrotu na poziomie poniżej 5% odnotowana została także w Gdańsku, gdzie wyniosła ona 4,8%. Niewiele lepiej było w Gdyni, gdzie osiągnęła ona poziom 5,01%. W innych miastach prezentowało się to w następujący sposób: Poznań 5,14%, Wrocław 5,16%, Katowice 5,27%, Warszawa 5,31% oraz Łódź na poziomie 5,94%. Spośród tych ośrodków, tylko Katowice i Łódź są tymi, gdzie stopa zwrotu w porównaniu rok do roku wzrosła. W pierwszym przypadku było to o 0,24 punktu procentowego, a w drugim 0,13 punktu procentowego. Najwyższy spadek nastąpił natomiast w Gdańsku i Gdyni, kolejno o 0,42 i 0,29 punktu procentowego.
Na mniejszych mieszkaniach można zarobić więcej
W przypadku kawalerek, czyli lokali o powierzchni poniżej 40 metrów kwadratowych stopa zwrotu utrzymuje się na wyższym poziomie. Z danych Otodom Analytics wynika, że w czerwcu najwyższa była ona w Łodzi (6,41%, +0,16 pp. r/r) i Gdyni (6,04%, -0,09 pp. r/r), a najniższa w Krakowie (4,82%, -0,06 pp. r/r). W pozostałych dużych miastach ujętych w zestawieniu prezentowało się to następująco: Gdańsk 5,08% (-0,61 pp. r/r), Poznań 5,26% (-0,05 pp. r/r), Katowice 5,36% (0,02 pp. r/r), Wrocław 5,44% (-0,15 pp. r/r), Warszawa 5,52% (-0,05 pp. r/r).
Należy przypomnieć, że historycznie najniższa stopa zwrotu z wynajmu w Polsce została zanotowana w czasie pandemii COVID-19 i wyniosła ona wówczas w największych miastach między 3,3 a 4%. Równie niska stopa zwrotu odnotowana została jeszcze raz w połowie 2023 roku.
Problem ze znalezieniem najemcy coraz większy
W dużych polskich miastach mimo wysokich zarobków koszty życia, w tym te związane z wynajmem mieszkania - jak wskazują eksperci - są horrendalnie wysokie. Jak dodają, to sprawia, że nie ma zbyt dużej przestrzeni na podwyższenie cen najmu, bo mieszkania, na które już teraz trudno znaleźć najemcę mogą w ogóle stać puste.
“Przygotować mieszkanie do najmu nie stanowi problemu dla inwestorów. Lokal można nabyć nawet w atrakcyjnej cenie, na przykład poprzez licytację komorniczą. Ale co później? Komu to wynająć, jak ludzie mają coraz mniej pieniędzy w portfelu?” - pyta Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Ekspert zwraca uwagę na to, że rynek staje się coraz trudniejszy w związku z panującą drożyzną i chęcią zaoszczędzenia pieniędzy tam, gdzie to tylko możliwe. Jako przykład podaje miasta akademickie, gdzie coraz częściej pierwszym wyborem studentów staje się akademik nie mieszkanie. To tańsza opcja, która pozwala zaoszczędzić trochę pieniędzy.
“Nawet, gdy studenci decydują się na wynajem mieszkania, to najczęściej nie robią tego sami, a w kilka osób, aby rozłożyć koszty. I tu należałoby zadać pytanie, czy stać Polaków na wynajem mieszkania? Moim zdaniem w ostatnim czasie sytuacja wciąż się pogarsza. A wszystko mimo teoretycznie wyższych zarobków. Te nie rekompensują galopujących kosztów życia” - zaznacza Tomasz Błeszyński.
Jak dodaje ekspert zajmujący się od lat rynkiem nieruchomości, Polacy decydują się na wynajem mieszkania najczęściej w sytuacji, gdy nie stać ich na kredyt. Natomiast, jak podkreśla, w związku z tym, że kredyty są coraz niżej oprocentowane, to otwiera to szansę dla tych, którzy do tej pory nie mogli sięgnąć po pieniądze z banku, aby w ten sposób sfinansować swoją inwestycję.
“Bywa i tak, że rodzina składa się na zakup mieszkania, aby przez 5 lat studiów nie płacić komuś za wynajem mieszkania, tylko kupują jakikolwiek lokal, aby tylko w trakcie kształcenia dziecka mógł on służyć do zakwaterowania. To pierwsza grupa osób. Drugą grupą korzystającą z najmu są osoby pracujące. Tych mimo wyższych zarobków wciąż często nie stać na wynajem mieszkania. Część z nich ulega także migracji zarobkowej, która we wcześniejszych latach wpływała na rynek najmu, bo po prostu te osoby poszukiwały miejsc do tymczasowego zamieszkania. To także się zmieniło. W wielu dużych miastach powstało wiele hoteli pracowniczych, które za niską cenę proponują nocleg, który dla wielu pracowników jest wystarczający. To również odcisnęło swoje piętno na rynku najmu” - zauważa Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Inwestycja w mieszkania wciąż się opłaca?
Mimo wielu niekorzystnych faktów, które mogłyby wskazywać na to, że rynek nieruchomości nie jest już atrakcyjny dla inwestorów, zdaniem Tomasza Błeszyńskiego to błędne wrażenie, bo kupno mieszkania zawsze może być opłacalne.
Jak dodaje, należy jednak wiedzieć, gdzie i co kupić. Ekspert wskazuje na to, że coraz mniej opłacalne stają się lokale mieszkalne w dużych miastach, w tym akademickich ośrodkach, gdzie cena metra kwadratowego dochodzi do “astronomicznego” poziomu. To sprawia, że stopa zwrotu maleje. W zamian wskazuje lokalizacje, gdzie inwestycja w nieruchomości wciąż może się opłacać. Podkreśla, że w ogóle odrzuciłby inwestycje w nieruchomości w dużych metropoliach, które w jego ocenie mogą być nieopłacalne, ponieważ kwota zakupu może nie być rentowna w porównaniu do zysku z najmu.
“W związku z tym, że studentów, którzy decydują się na wynajmowanie mieszkań w Polsce jest coraz mniej odszedłbym od pomysłu kupna pod inwestycje mieszkania w dużych miastach akademickich, bo po prostu taka inwestycja może być nieopłacalna. W zamian za to poszukałbym lokalu w mniejszych miastach, jak chociażby Gliwice czy Rybnik, w których mieszkania są na pewno tańsze od tych w Katowicach czy Krakowie, a te dwie miejscowości są bardzo dobrze skomunikowane z górnośląską aglomeracją, więc jest szansa na to, że takie mieszkanie szybko znajdzie najemcę w postaci pracowników lub rodziny, która szuka dla siebie miejsca do życia. Jeśli nawet nie znajdzie pracy w tych ośrodkach, to zawsze ma szansę na to w innych miastach, jak na przykład Katowice, do których dojedzie szybko, a także może liczyć na wyższe zarobki” - podkreśla Tomasz Błeszyński.
Kamil Markiewicz FXMAG 05.08.2026
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Ilustracja - zdjęcie: Tomasz Błeszyński
