Urocze widoki to za mało do decyzji o zakupie działki rekreacyjnej.

Kupując taką nieruchomość, powinniśmy kierować się jednak nie tylko pięknymi widokami i bliskością wody, ale i chłodną kalkulacją przepisami, a także dokumentami. Nie każdy, bowiem kupi siedlisko, a nie na każdej działce pod lasem da się wybudować dom.

Od wybuchu pandemii nie słabnie zainteresowanie działkami rekreacyjnymi poza miastem. Ich ceny szybują, więc w górę. Dziś 800 zł za mkw. i więcej nikogo już nie dziwi. Rozbieżność cen  jest ogromna zależy od bardzo wielu czynników, lokalizacji, atrakcyjności danego terenu, infrastruktury, sąsiedztwa, możliwość zabudowy, stanu prawnego czy wreszcie chęci właściciela, który chce uzyska jak najwyższą cenę również tego jak długo już sprzedaje swoją działkę. Najtaniej jest na terenach miej popularnych i wiejskich najdrożej jest w miastach i ich otoczeniu oraz na obszarach z wyrobiona już marką turystyczną.

 - Ciekawe oferty sprzedaży działek czasem również można znaleźć na stronach internetowych gmin, które wystawiają na przetarg swoje nieruchomości i te położona na terenach rekreacyjnych i budowlanych. Często też bardziej opłaca się kupić siedlisko od zwykłego kawałka ziemi. - mówi Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości

Kupujący nie zawsze kierują się zdrowym rozsądkiem i wiedzą na temat danej nieruchomości.

 - Często oglądają oferty nieruchomości bardzo pobieżnie, kierują się efektem pierwszego wrażenia a o zakupie decydują emocje a nie wnikliwa analiza oferty. Nie weryfikują i nie kompletują wszystkich dokumentów o nieruchomości. A to duży błąd. - wylicza Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.

Ewidencja i plan to podstawa

W polskim prawie nie ma definicji działki rekreacyjnej. Przyjmuje się, że jest to działka gruntu przeznaczona do celów rekreacyjnych, np. pod lokalizację domku letniskowego, ustawienie przyczepu kempingowej, czy budowę altanki.

- Przed zakupem należy zweryfikować czy wskazana działa rekreacyjna nie jest użytkiem rolnym lub leśnym, gdyż wtedy mają zastosowanie ograniczenia zarówno zakupie jak również w zabudowie takiego gruntu takie same jak przy gruntach rolnych i leśnych. Informacje takie należy zweryfikować poprzez uzyskanie od sprzedającego wypisu z ewidencji gruntów, z którego będzie wynikać klasyfikacja użytkowa gruntu. W ewidencji gruntów działki rekreacyjne występują najczęściej pod symbolem Bz, czyli tereny rekreacyjno-wypoczynkowe - tłumaczy Michał Bisiorek, adwokat, BCLA Bisiorek Cieśliński i Partnerzy.

O możliwościach zabudowy działki rekreacyjnej dowiemy się z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Działki te przeważnie mają oznaczenia US – tereny sportu i rekreacji. Niestety, w większości przypadków taka klasyfikacja działek w planie wyklucza zabudowę inną niż przeznaczoną na cele sportu i rekreacji, najczęściej w charakterze obiektów użyteczności publicznej np. boisk sportowych.

Jak zbyt blisko lasu, nie zawsze postawi się dom

- Przede wszystkim trzeba zwrócić uwagę, czy działka znajduje się blisko lasu. Wymogi bezpieczeństwa pożarowego, przewidziane w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przewidują, iż co do zasady minimalna odległość pomiędzy projektowanym budynkiem a granicą (konturem) lasu powinna wynosić 12 m, gdy dom ma ściany i pokrycie dachu nierozprzestrzeniające ognia albo 16 m, gdy dom ma ściany lub pokrycie dachu rozprzestrzeniające ogień - tłumaczy Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie.
W praktyce oznacza to, że na wąskich działkach może być problem z posadowieniem jakiegokolwiek budynku.  Co istotne, konieczność zachowania wskazanej odległości może wystąpić nawet w przypadku, gdy las faktycznie nie istnieje, a grunt jest oznaczony w ewidencji gruntów i budynków symbolem „Ls” lub przeznaczenie w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) jest leśne.

Uwaga na rzeczki i potoczki zwłaszcza na te bez wody

Bliskość wody traktuje się raczej, jako zaletę działki rekreacyjnej, a nie jej wadę. Jest  jednak jedno, ale...
- Zaskoczyć może  istniejąca teoretycznie na działce rzeka, której nawet wiekowi sąsiedzi mogą nie pamiętać. Problem wynika z  nieaktualnych map hydrologicznych. Na etapie uzyskiwania warunków zabudowy  organy nie opierają się na stanie rzeczywistym, lecz wyłącznie na posiadanej dokumentacji, a ta, choć niezgodna ze stanem faktycznym, stawia przed inwestorem wymogi takie same jakby rzeka istniała. Jeśli taka działka będzie znajdować się dodatkowo na obszarze chronionego krajobrazu, to zgodnie z art. 24 Ustawy o ochronie przyrody może obowiązywać zakaz budowania nowych obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od linii brzegów rzek. Rozwiązaniem w takiej sytuacji jest doprowadzenie do zaktualizowania map - ostrzega Maciej Obrębski. 

Za płotem park narodowy? To mamy problem  

Nabywca działki „rekreacyjnej” musi być świadomy konsekwencji płynących z faktu położenia takiej działki na terenie parku narodowego. Samo nabycie nieruchomości nie rodzi większych komplikacji prawnych poza koniecznością zwrócenia się do dyrektora parku z zapytaniem, co do skorzystania z prawa pierwokupu. Etap inwestycyjny jest jednak bardzo utrudniony.

- Art. 15 Ustawy o ochronie przyrody przewiduje, bowiem zakaz budowy lub przebudowy obiektów budowlanych i urządzeń technicznych, z wyjątkiem obiektów i urządzeń służących celom parku narodowego albo rezerwatu przyrody. Zakaz ma charakter generalny i dotyczy wszelkich obiektów budowlanych, którymi są także obiekty wskazane w przepisie art. 29 ust. 2 pkt 1 prawa budowlanego, czyli niewymagających ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia, obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej - zwraca uwagę mec. Obrębski. 

Art. 15 ust. 2 pkt 5 przewiduje jednak wyjątek, zgodnie, z którym zakazy, o których mowa w ust. 1 (czyli m.in. zakaz zabudowy),  nie dotyczą obszarów objętych ochroną krajobrazową w trakcie ich gospodarczego wykorzystywania przez jednostki organizacyjne, osoby prawne lub fizyczne oraz wykonywania prawa własności, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego.

Orzecznictwo sądów wskazuje jednak, że gospodarcze wykorzystywanie danego terenu daje możliwość jego zabudowy wyłącznie wtedy, gdy potrzeba budowy lub rozbudowy obiektu budowlanego w obrębie obszaru objętego ochroną krajobrazową ma związek ze sposobem użytkowania przez właściciela tego terenu, przy czym nie zachodzi sytuacja, że podmiot ten, zrywając z dotychczasowym gospodarczym wykorzystaniem terenu, ma zamiar zagospodarować go na nowych zasadach.

Kluczowy jest w tym przypadku stan istniejący, a nieprojektowany, wobec czego odejście od kontynuacji dotychczasowej funkcji (np. zmiana wykorzystania leśnego czy rolnego terenu na służący celom mieszkaniowym) skutkuje koniecznością uzyskania zgody ministra właściwego do spraw środowiska w drodze decyzji administracyjnej.

A może siedlisko?

Bardzo często, jako działki rekreacyjne kupuje się siedliska. Ma to swoje zalety, ale i wady. Największym mankamentem są prawne ograniczenia dotyczące obrotu ziemią rolną. 

- W obowiązujących przepisach nie znajdziemy definicji siedliska, czy też działki siedliskowej. Pojęcie to zostało wypracowane w orzecznictwie sądowym, zgodnie, z którym przyjmuję się, że działką siedliskową jest działka stanowiąca grunt rolny pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego i stanowiąca  część tego gospodarstwa - mówi Michał Bisiorek. 

Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych,  gruntami rolnymi są również grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu. Dlatego też działka siedliskowa ma, co do zasady charakter gruntu rolnego, do którego w większości przypadków będą miały zastosowanie ograniczenia w nabyciu takich działek wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Z praktycznego punktu widzenia osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym może nabyć tylko grunt rolny o powierzchni nieprzekraczającej 0,3 ha.

- Ponadto, przed nabyciem takiego gruntu należałoby zweryfikować, czy wskazany grunt jest objęty postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i jeżeli tak, to, pod jaką zabudowę taki grunt jest przeznaczony. Jeżeli dla danego gruntu nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, to na gruncie rolnym możliwa jest, co do zasady realizacja tylko inwestycji w postaci zabudowy zagrodowej to jest budynków mieszkalnych oraz budynków i urządzeń służących wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu, które wchodzą w skład gospodarstwa rolnego. Zabudowa innego rodzaju jest wykluczona - wyjaśnia Michał Bisiorek. 

Renata Krupa-Dąbrowska Prawo.pl  03.05.2022

Źródło:https://www.prawo.pl/biznes/co-warto-wiedziec-kupujac-dzialke-rekreacyjna/


  Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.


Foto:Tomasz Błeszyński